Mức giá đất ở TP HCM sẽ bị tác động thế nào theo Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh?

Bảng giá đất mới của TP Hồ Chí Minh dự kiến áp dụng từ ngày 1/8 đến hết ngày 31/12/2024.

Tác động tích cực của Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh

Theo Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh có lợi cho người dân có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng hơn, với số tiền được bồi thường sẽ cao hơn trước đây, ví dụ trường hợp bồi thường giải phóng mặt bằng Dự án đường Vành đai 3 cho một số vị trí đất tại huyện Hóc Môn thì “hệ số điều chỉnh giá đất” cao nhất chỉ là 35 lần Bảng giá đất thì nay có vị trí đất tại huyện Hóc Môn có mức giá đất cao gấp 51 lần Bảng giá đất ban hành theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND.

Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất sẽ tăng thêm trong thời gian tới so với giai đoạn 2005-2022 thì nguồn thu từ đất chỉ chiếm 13,16% tổng thu ngân sách nội địa.

HoREA cho rằng, chênh lệch địa tô sẽ được xử lý thỏa đáng hơn theo nguyên tắc Nhà nước “điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại”, bởi lẽ hiện nay đang tồn tại nhiều bất cập như “đất hai giá” hoặc mua bán chuyển nhượng, cho thuê bất động sản, nhà ở “hai giá” (hợp đồng khai thuế thấp hơn hợp đồng giao dịch thực) hoặc người sử dụng đất thực hiện “chuyển mục đích sử dụng đất” chỉ thực hiện “nghĩa vụ tài chính với Nhà nước” có giá trị thấp hơn, do giá đất của Bảng giá đất trước đây thường chỉ bằng trên dưới 30% giá thị trường, nên “Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh” sẽ tác động theo hướng bảo đảm sự “công bằng, hài hòa về lợi ích” giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư và Nhà nước đại diện cho lợi ích công cộng.

(Giá đất của “Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh” không tác động đến việc “định giá đất cụ thể” để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, bởi lẽ các dự án này không áp dụng Bảng giá đất, mà chủ yếu là áp dụng “phương pháp thặng dư” để định giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024, nên không làm tăng chi phí nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án, nhưng “Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh” sẽ có tác động đến chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng do người sử dụng đất sẽ có xu thế đòi bồi thường cao hơn trước đây.

Những tác động không mong muốn

HoREA liệt kê một số tác động không mong muốn khi áp dụng mức giá của Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh.

Đầu tiên, sẽ có tác động rất lớn đến rất nhiều cá nhân, hộ gia đình khi đề xuất cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất” do phải nộp tiền sử dụng đất theo Bảng giá đất cao hơn rất nhiều so với trước đây và mặc dù khoản 3 Điều 135 Luật Đất đai 2024 có quy định trường hợp người sử dụng đất “được ghi nợ nghĩa vụ tài chính”, nhưng trong thời gian còn “nợ tiền sử dụng đất” thì người sử dụng đất bị hạn chế một số “quyền” như không được thế chấp, không được mua bán chuyển nhượng cho đến khi trả xong khoản “nợ tiền sử dụng đất".

Tiếp theo, mức giá sẽ có tác động đến chi phí đầu vào của nhiều lĩnh vực của nền kinh tế, trước hết là chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ bị đẩy lên cao hơn, tác động dây chuyền làm tăng giá nhà, giá thuê nhà, tăng chi phí tiền thuê đất, thuê nhà xưởng trong các khu công nghiệp và tại các dự án đầu tư kinh doanh thương mại dịch vụ, du lịch dẫn đến việc có thể làm tăng giá cả hàng hóa nói chung và tác động đến “năng lực cạnh tranh quốc gia” trong việc thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài FDI và cũng tác động bất lợi đến cả các dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp phải thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng với giá cao hơn để thực hiện dự án.

HoREA nêu ra bốn trường hợp người sử dụng đất chịu tác động không mong muốn của Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh, gồm: Cá nhân có nhu cầu xin công nhận quyền sử dụng đất ở, trước hết là 13.035 thửa đất mà người sử dụng đất chưa được cấp “Giấy chứng nhận lần đầu”; Người sử dụng đất xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở mà phần diện tích đất xây dựng nhà ở đã có “sổ hồng” nằm xen kẽ trong đô thị, khu dân cư nông thôn; Người sử dụng đất xin “tách thửa đất” đối với đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất thành “đất ở” để chia cho con cháu; Đặc biệt là trường hợp cá nhân, hộ gia đình có nhà đất nằm trong các khu vực “quy hoạch treo” như “quy hoạch khu dân cư xây dựng mới”, “quy hoạch khu dân cư chỉnh trang” hoặc nằm trong “dự án treo” điển hình là “Dự án Bình Qưới Thanh Đa”, mà trong nhiều năm qua người dân đã bị treo các “quyền” của người sử dụng đất mà nếu tới đây được “xóa treo” thì có thể bị “thiệt thòi” lần thứ 2 khi có thể phải đóng tiền sử dụng đất rất cao theo Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh.

Dự án KĐT Bình Quới - Thanh Đa tại Phường 28, quận Bình Thạnh, TP.HCM được phê duyệt từ năm 1992 với quy mô hơn 426,9 ha.

Ví dụ, ông A làm hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận cho căn nhà đã được xây dựng từ lâu trên thửa đất có diện tích 100 m2 tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh thuộc khu dân cư ổn định tại xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh thuộc Khu vực IV có hệ số điều chỉnh giá đất là 2,9 lần theo Quyết định 56/2023/QĐ-UBND. Thửa đất này có nguồn gốc là đất nông nghiệp có giá là 200.000 đồng/m2 (vị trí 1) và giá đất đường Nguyễn Văn Linh là 6,8 triệu đồng/m2 trong Bảng giá đất theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND. Nhưng theo Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh thì giá đất nông nghiệp tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh, xã Bình Hưng có giá là 3,2 triệu đồng/m2 (vị trí 1) và giá đất đường Nguyễn Văn Linh là 65 triệu đồng/m2 (tăng 9,55 lần), mà nếu được cấp Giấy chứng nhận cho căn nhà này thì Ông A có thể phải nộp tiền sử dụng đất tùy theo các cách tính như sau:

*Nếu tính tiền sử dụng đất theo Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh thì ông A sẽ phải nộp tiền sử dụng đất là 6,18 tỷ đồng tính theo công thức:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 100 m2 x (65 triệu đồng/m2 - 3,2 triệu đồng/m2) = 6,18 tỷ đồng

*Nếu tính tiền sử dụng đất theo Bảng giá đất theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND và “hệ số điều chỉnh giá đất” là 2,9 lần đối với Khu vực IV quy định tại Quyết định 56/2023/QĐ-UBND thì Ông A chỉ phải nộp tiền sử dụng đất là 1,914 tỷ đồng tính theo công thức sau đây:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 100 m2 x (6,8 triệu đồng/m2 - 0,2 triệu đồng/m2) x 2,9 = 1,914 tỷ đồng

Như vậy, số tiền sử dụng đất mà Ông A phải nộp theo “Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh” là 6,18 tỷ đồng sẽ tăng 3,22 lần so với số tiền sử dụng đất là 1,914 tỷ đồng nộp theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND và Quyết định 56/2023/QĐ-UBND.

Nếu đặt câu hỏi cho các trường hợp của ông A trên đây được đề nghị lựa chọn số tiền sử dụng đất phải nộp, hoặc là theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND và Quyết định số 56/2023/QĐ-UBND (có tích hợp Quyết định 11/2024/QĐ-UBND) hoặc theo Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh thì chắc chắn là ông A sẽ Lựa chọn số tiền sử dụng đất phải nộp theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND và Quyết định số 56/2023/QĐ-UBND (có tích hợp Quyết định 11/2024/QĐ-UBND) trong giai đoạn từ ngày 01/08/2024 đến ngày 31/12/2025 để phù hợp với khả năng tài chính của nhiều cá nhân, hộ gia đình theo quy định Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025 tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024.

Hiệp hội này cũng đề nghị xây dựng các mức giá đất trong Dự thảo Quyết định điều chỉnh Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/01/2020 của Ủy ban nhân dân thành phố quy định về Bảng giá đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh áp dụng từ ngày 01/08/2024 đến trước ngày 01/01/2026 trên cơ sở tích hợp Bảng giá đất theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/01/2020 và các “hệ số điều chỉnh giá đất” theo quy định tại các Quyết định số 56/2023/QĐ-UBND ngày 21/12/2023 và Quyết định số 11/2024/QĐ-UBND ngày 11/03/2024 của Ủy ban nhân dân thành phố.

Đồng thời trong thời gian này, đề nghị Sở Tài nguyên Môi trường tập trung xây dựng “Bảng giá đất lần đầu” áp dụng kể từ ngày 01/01/2026 theo quy định tại khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024.

Duy Khánh