Mượn 'sổ đỏ' của người khác để vay tiền ngân hàng có phạm pháp?

Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Quyền sử dụng đất là tài sản, quyền tài sản khi đủ điều kiện sẽ được thế chấp.

Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác (không trái pháp luật, đạo đức xã hội).

Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp.

Như vậy, thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở là một loại giao dịch dân sự. Hợp đồng thế chấp chỉ có hiệu lực khi tuân thủ quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, đó là:

Chủ thể có năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội.

Mặt khác, theo Điều 161 Luật Nhà ở 2023, điều kiện của bên thế chấp phải là cá nhân đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự. Nếu là cá nhân trong nước thì không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch. Riêng là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và có thể không phải đăng ký cư trú ở nơi có nhà, đất.

Từ các quy định trên có thể khẳng định, cá nhân được mượn sổ đỏ của người khác để thế chấp vay tiền trong các trường hợp:

Hợp đồng thế chấp nhà, đất do người đứng tên giấy chứng nhận ký kết trực tiếp với ngân hàng hay các tổ chức tín dụng khác (thực chất đây là việc người có nhà, đất thế chấp nhà, đất của mình và khi nhận được tiền thì lấy tiền cho người “nhờ” đi thế chấp vay).

Hợp đồng thế chấp được người mượn sổ đỏ ký tên nhưng phải được người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở ủy quyền bằng văn bản (thực chất là thực hiện công việc được ủy quyền).

Song theo Điều 299 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi thế chấp nhà, đất để vay tiền thì người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở cần lưu ý các trường hợp xử lý tài sản bảo như: Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ; Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ…

Về phương thức xử lý, bên thế chấp và bên nhận nhận thế chấp có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản thế chấp như: Bán đấu giá tài sản; Bên nhận thế chấp tự bán tài sản; Bên nhận thế chấp nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp…

Như vậy, đến hạn thanh toán hoặc đến hạn trả lãi mà người nhờ thế chấp để vay tiền không trả tiền cho người thế chấp (người có sổ đỏ) thì người thế chấp phải tự trả các khoản tiền đó, nếu không thực hiện sẽ bị xử lý tài thế chấp (phát mại bán đấu giá).

H.L