Năm 2026, giá bất động sản có giảm?

Một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá nhà là nguồn cung bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở giá hợp lý và nhà ở xã hội. Năm 2026, với việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án bất động sản, thúc đẩy chương trình nhà ở xã hội, nguồn cung nhà ở được kỳ vọng sẽ dồi dào hơn, tạo điều kiện để đưa bất động sản về với giá trị thực, giúp người dân dễ tiếp cận hơn.

Giá chung cư tại đô thị lớn tăng 20-30% trong năm 2025

Những dự án chung cư cao cấp tại các thành phố lớn có giá bán hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông không còn hiếm gặp. Tại Hà Nội, một số dự án chào bán với mức giá từ 120 đến 255 triệu đồng/m2. Với TP Hồ Chí Minh, chung cư cao cấp ghi nhận mức giá từ 160 đến hơn 200 triệu đồng/m2, cá biệt có dự án giá bán ở mức giá 280-350 triệu đồng/m².

Theo Bộ Xây dựng, trong quý IV-2025, giá chung cư tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và các đô thị lớn tiếp tục duy trì ở mức cao so với quý trước. Trong năm 2025, giá chung cư tăng 20-30% so với năm 2024, trong đó một số khu vực tăng hơn 40%, đặc biệt ở phân khúc trung và cao cấp. Tại Hà Nội, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư trung bình năm 2025 đạt mức 100 triệu đồng/m2, tăng 40% so với năm 2024. Quý IV-2025, giá chung cư tại TP Hồ Chí Minh tăng nhẹ so với quý trước; giá bán sơ cấp trung bình năm 2025 đạt 111 triệu đồng/m2, tăng 23% so với năm 2024. Với các sản phẩm bất động sản khác như biệt thự, nhà liền kề, trong năm 2025, giá tăng 10-20% so năm 2024, tập trung ở các khu vực có hạ tầng đồng bộ và khu vực trung tâm.

Khu vực phía Tây Hà Nội với nhiều dự án bất động sản, khu đô thị mới. Ảnh: DŨNG MINH

Thời gian tới, nguồn cung các sản phẩm bất động sản mới tương đối lớn. Hiện nay, có 1.862 dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và dự án đầu tư hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang được triển khai xây dựng với quy mô gần 772.000 căn, lô, nền. Trong đó: Nhà chung cư hơn 363.000 căn, nhà ở riêng lẻ gần 300.000 căn và đất nền hơn 108.000 lô, nền. Bên cạnh đó, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án trong quý IV-2025 là hơn 32.000 căn/nền (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền). Cụ thể, chung cư gần 11.000 căn; nhà ở riêng lẻ hơn 9.800 căn; đất nền hơn 12.000 lô/nền.

Lượng tồn kho bất động sản đối với cả 3 loại hình là chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền trong quý IV-2025 đều có xu hướng tăng so với quý trước. Bộ Xây dựng đánh giá, đối với chung cư, trong 6 tháng đầu năm 2025 lượng tồn kho có xu hướng giảm nhưng đến 6 tháng cuối năm lượng tồn kho lại tăng trở lại. Đối với đất nền, trong 6 tháng cuối năm, lượng tồn kho có xu hướng giảm so với 6 tháng đầu năm. Còn với nhà ở riêng lẻ, lượng tồn kho tăng qua từng quý. Có thể thấy, nguồn cung lớn cộng với lượng tồn kho tăng sẽ là những áp lực lên giá bán bất động sản theo quy luật cung-cầu của thị trường.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đánh giá, năm 2025 nguồn cung bất động sản tăng mạnh, ghi nhận mức cao nhất kể từ năm 2020 khi hàng loạt dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và quay trở lại thị trường. Giao dịch phục hồi rõ rệt, tiệm cận giai đoạn phát triển ổn định trước năm 2020. Giá bất động sản có xu hướng tăng mạnh đầu năm nhưng đã chững lại vào giữa năm và đang được kiểm soát tốt hơn nhờ sự điều tiết của Nhà nước.

Tăng nguồn cung nhà giá hợp lý, siết tín dụng vào đầu cơ bất động sản

Một trong những điểm sáng của thị trường bất động sản thời gian gần đây đó là các dự án nhà ở xã hội đang được tích cực triển khai. Thực hiện Đề án đầu tư xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030, đến nay, cả nước có 698 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô 657.441 căn. Trong đó, hoàn thành 193 dự án với quy mô 169.143 căn; đã khởi công xây dựng, đang triển khai 200 dự án với quy mô 134.111 căn; được chấp thuận chủ trương đầu tư 305 dự án với quy mô 354.187 căn. Như vậy, số lượng dự án đã hoàn thành, khởi công, chấp thuận chủ trương đầu tư đã đạt 62% so với chỉ tiêu đặt ra tại đề án. Theo ông Nguyễn Văn Đính, nguồn cung nhà ở xã hội tăng trưởng mạnh đóng vai trò quan trọng trong việc cân bằng cung-cầu và ổn định thị trường.

Cùng với nhà ở xã hội, các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực của người dân được đánh giá là động lực tăng trưởng bền vững cho thị trường bất động sản. Theo đơn vị tư vấn bất động sản Savills Việt Nam, căn hộ trung cấp, nhà ở giá hợp lý và các dự án khu đô thị vệ tinh dọc theo các hành lang hạ tầng mới sẽ chịu tác động trực tiếp từ quá trình đô thị hóa và gia tăng lực lượng lao động tại các trung tâm công nghiệp. Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng nhanh cũng đặt ra nguy cơ hình thành các điểm nóng cục bộ, đặc biệt tại các đô thị lớn nơi giá nhà có xu hướng tăng nhanh hơn thu nhập. Việc kiểm soát rủi ro đòi hỏi sự phối hợp giữa chính sách đất đai minh bạch, mở rộng nguồn cung nhà ở phù hợp, kiểm soát tín dụng và định hướng phát triển ra các khu vực vệ tinh.

Năm 2026, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam dự kiến tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống khoảng 15%, có thể điều chỉnh tăng, giảm theo diễn biến, tình hình thực tế, bảo đảm kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, hỗ trợ tăng trưởng. Mức tăng trưởng tín dụng này thấp hơn mức tăng hơn 19% của năm 2025. Cùng với đó, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, lĩnh vực bất động sản trong năm 2026 nhằm hướng dòng vốn tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên, động lực tăng trưởng của nền kinh tế.

Bộ Xây dựng cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước Việt Nam theo dõi chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản. Đồng thời, chỉ đạo các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực này, bảo đảm an toàn, an ninh hệ thống ngân hàng, chịu trách nhiệm về các dòng tín dụng không lành mạnh, không phục vụ cho sản xuất, kinh doanh, kiên quyết thanh tra, xử lý những dòng tiền đi vào đầu cơ bất động sản.

Cùng với kiểm soát tín dụng vào bất động sản, mặt bằng lãi suất có dấu hiệu tăng trong thời gian qua sẽ tạo áp lực không nhỏ đến nhà đầu tư, nhất là khi họ sử dụng đòn bẩy tài chính. Nhiều dự án bất động sản quy mô lớn được triển khai, gia nhập thị trường, nguồn cung dồi dào hơn trong khi chi phí vốn tăng cao sẽ là những yếu tố tác động đến lựa chọn nắm giữ hay chuyển nhượng bất động sản để tối ưu hóa nguồn vốn. Nếu “van” xả hàng bất động sản được kích hoạt, nguồn cung của thị trường càng lớn hơn, điều này sẽ góp phần đưa bất động sản về gần với giá trị thật, điều chỉnh theo quy luật của thị trường.

Nhấn mạnh năm 2025 tạo nền tảng để thị trường bất động sản bước sang chu kỳ tăng trưởng mới từ năm 2026, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh lưu ý, đây sẽ không còn là giai đoạn tăng trưởng theo chiều rộng, mà là chu kỳ tăng trưởng có chọn lọc, dựa trên nhu cầu thực của xã hội, nền tảng pháp lý vững chắc và định hướng phát triển bền vững, dài hạn. Theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ tập trung hoàn thiện thể chế, chính sách pháp luật, thúc đẩy phát triển nhà ở thương mại có giá phù hợp, đẩy mạnh nhà ở xã hội và khẩn trương thành lập Quỹ nhà ở quốc gia. Cùng với đó, tiếp tục rà soát, tháo gỡ các vướng mắc tại dự án bất động sản, tăng cường minh bạch thông tin và kiểm soát chặt chẽ hoạt động kinh doanh bất động sản, bảo đảm thị trường vận hành an toàn, lành mạnh.