Năm 2026, mua bán nhà đất bằng giấy viết tay có được pháp luật công nhận?

Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ các trường hợp quy định tại điểm b khoản 3 Điều này: b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

Theo quy định trên, khi chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải lập hợp đồng và được công chứng hoặc chứng thực, nếu không công chứng hoặc chứng thực thì hợp đồng vô hiệu (hợp đồng không có hiệu lực).

Chia sẻ trên báo Sức khỏe và Đời sống, luật sư Trần Tiến Quân (Đoàn luật sư tỉnh Thanh Hóa) cho biết, theo quy định của Luật Đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực. Đây là điều kiện về hình thức để giao dịch có hiệu lực pháp lý. Vì vậy, việc mua bán chỉ bằng giấy viết tay về nguyên tắc là không hợp lệ và có thể bị tuyên vô hiệu nếu phát sinh tranh chấp.

Tuy nhiên, trong thực tế áp dụng pháp luật, không phải mọi trường hợp giao dịch bằng giấy viết tay đều bị phủ nhận. Pháp luật và thực tiễn xét xử vẫn có những ngoại lệ nhất định. Chẳng hạn, đối với các giao dịch được xác lập trước ngày 1/7/2014, nếu các bên đã thực hiện việc giao nhận tiền, bàn giao đất và bên mua đã sử dụng ổn định, lâu dài, không xảy ra tranh chấp thì Tòa án có thể xem xét công nhận giao dịch hoặc quyền sử dụng đất trên thực tế.

Bên cạnh đó, trong những trường hợp các bên đã thực hiện gần như toàn bộ nghĩa vụ của hợp đồng, không ai phủ nhận việc mua bán và việc chuyển giao tài sản đã hoàn tất, cơ quan xét xử có thể cân nhắc công nhận giao dịch nhằm bảo vệ bên ngay tình. Tương tự, nếu thửa đất có nguồn gốc hợp pháp, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch và đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận, cơ quan có thẩm quyền cũng có thể xem xét cấp sổ đỏ dựa trên quá trình sử dụng thực tế, dù giao dịch ban đầu chỉ là giấy viết tay.

Dù vậy, luật sư Trần Tiến Quân cũng nhấn mạnh rằng, nhiều trường hợp giấy viết tay sẽ không được công nhận, đặc biệt khi đất không đủ điều kiện chuyển nhượng, đang có tranh chấp, thuộc diện quy hoạch hoặc người bán không phải là chủ sử dụng hợp pháp. Ngoài ra, nếu giao dịch chỉ dừng ở việc lập giấy mà chưa giao tiền, chưa bàn giao đất thì khả năng được pháp luật bảo vệ là rất thấp.

"Việc mua bán nhà đất bằng giấy viết tay tiềm ẩn nhiều rủi ro mà người dân thường đánh giá chưa đầy đủ. Pháp luật hiện hành đã quy định rất rõ về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong đó yêu cầu bắt buộc về công chứng, chứng thực nhằm đảm bảo tính minh bạch và an toàn pháp lý. Việc bỏ qua bước này có thể khiến giao dịch bị vô hiệu, kéo theo hệ quả là các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, thậm chí phát sinh tranh chấp kéo dài", luật sư Trần Tiến Quân nhấn mạnh.

Cũng theo luật sư, trong không ít trường hợp, người mua rơi vào thế bất lợi khi không thể sang tên sổ đỏ, không có đủ căn cứ pháp lý để bảo vệ quyền lợi hoặc bị bên bán chuyển nhượng tài sản cho người khác. Đặc biệt, khi nhà nước thu hồi đất, người mua bằng giấy viết tay có thể không được công nhận quyền sử dụng hợp pháp để được bồi thường.