Nếu chung cư có niên hạn 50-99 năm, dòng tiền bất động sản sẽ dịch chuyển ra sao?

Ngày 28/7/2026, Ban Chấp hành Trung ương Đảng ban hành Nghị quyết 21-NQ/TW thay thế Nghị quyết 18 năm 2022, tập trung vào các quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và tháo gỡ những vướng mắc trong quá trình phát triển thị trường bất động sản.

Theo báo cáo ngành mới công bố của MBS Research, các định hướng đáng chú ý gồm xử lý những khó khăn liên quan đến giao đất, xác định giá đất, tăng phân quyền cho địa phương, đẩy nhanh quá trình bồi thường - giải phóng mặt bằng, kiểm soát và điều tiết giá đất, ưu tiên giao đất lâu dài cho các dự án nhà ở thương mại, đặc biệt là chung cư, đồng thời phát triển mạnh hơn thị trường nhà ở cho thuê.

Trong số này, MBS đánh giá việc quy định thời hạn sử dụng đối với nhà ở chung cư là một trong những nội dung có khả năng tạo ảnh hưởng lớn nhất tới thị trường.

 MBS cho rằng quy định về niên hạn sử dụng chung cư có thể tác động đáng kể đến tâm lý và lựa chọn của người mua nhà trong thời gian tới. Ảnh: Đất Xanh miền Bắc. 

Chung cư theo luật mới có thể có thời hạn 50-99 năm

Theo định hướng được MBS phân tích, nhà ở chung cư sẽ gắn với niên hạn sử dụng, đồng thời trách nhiệm tài chính của chủ sở hữu trong quá trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ cũng được làm rõ hơn.

Bên cạnh trách nhiệm của UBND cấp tỉnh trong việc lập kế hoạch cải tạo, kiểm định chất lượng công trình và xác định phương án bồi thường, chủ sở hữu căn hộ cũng có quyền và nghĩa vụ tài chính khi tham gia xây dựng lại nhà chung cư.

MBS cho rằng cách tiếp cận này có thể giải quyết một trong những vấn đề tồn tại lâu nay là quyền lợi và trách nhiệm của các bên khi công trình hết thời hạn sử dụng hoặc xuống cấp nghiêm trọng.

Tham khảo mô hình tại nhiều thị trường quốc tế, nhóm phân tích nhận định chung cư tại Việt Nam theo luật mới có thể có thời hạn sử dụng từ 50 đến 99 năm.

Đây hiện mới là kịch bản đánh giá của MBS, chưa phải thời hạn chính thức đã được quy định cụ thể.

Tại Singapore, một bộ phận lớn căn hộ nhà ở công cộng được phát triển trên đất có thời hạn 99 năm. Trung Quốc áp dụng thời hạn quyền sử dụng đất nhà ở phổ biến là 70 năm, trong khi Malaysia có các hình thức 60 năm và 99 năm. Tại Hong Kong, nhiều dự án có thời hạn 50 năm; còn tại Anh, quyền sở hữu có thời hạn của căn hộ có thể kéo dài từ 99 đến 250 năm.

Cách xử lý sau khi hết niên hạn cũng khác nhau giữa các quốc gia, từ nộp phí gia hạn, tái phát triển dự án cho tới nhận bồi thường hoặc bố trí tái định cư.

Từ những mô hình này, MBS nghiêng về khả năng sau khi hết niên hạn, chủ sở hữu tại Việt Nam có thể được ưu tiên nộp thêm tiền sử dụng đất và chi phí liên quan để cải tạo hoặc tái phát triển dự án.

Căn hộ sở hữu lâu dài có thể đắt khách hơn trong ngắn hạn

Một trong những tác động đáng chú ý của chính sách mới, theo MBS, là sự phân hóa về sức hấp dẫn giữa các dự án chung cư đã hoàn thiện pháp lý trước khi luật mới có hiệu lực và các dự án triển khai sau đó.

Trong ngắn hạn, nhu cầu đối với những căn hộ có quyền sở hữu lâu dài có thể gia tăng khi người mua có xu hướng ưu tiên sản phẩm không chịu tác động của quy định mới.

Dù vậy, MBS cho rằng mức tăng cầu khó quá mạnh bởi thị trường vẫn đang chịu ảnh hưởng từ mặt bằng lãi suất cao, trong khi nhà đầu tư có xu hướng thận trọng hơn trước những thay đổi về quy hoạch và pháp lý.

Về dài hạn, nếu chung cư có thời hạn sử dụng trở thành loại hình phổ biến, dòng sản phẩm này có thể kém hấp dẫn hơn đối với dòng tiền đầu tư. Tâm lý tích lũy tài sản lâu dài của người Việt có thể khiến một bộ phận dòng tiền chuyển sang các sản phẩm thấp tầng hoặc đất nền.

Điều này cũng đồng nghĩa thị trường căn hộ có thể bước vào một giai đoạn phân hóa mới, không chỉ dựa trên vị trí, giá bán hay chất lượng dự án mà còn phụ thuộc đáng kể vào thời hạn sử dụng và tình trạng pháp lý.

Dự án hoàn thiện pháp lý sớm có lợi thế

Ở góc độ doanh nghiệp, MBS cho rằng các dự án chung cư đã có quy hoạch 1/500, hoàn thành nghĩa vụ tiền sử dụng đất hoặc được cấp phép bán hàng trước thời điểm Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực có khả năng thu hút dòng tiền tốt hơn.

Những dự án này có thể đạt tỷ lệ hấp thụ cao hơn nhờ tâm lý ưu tiên sản phẩm có quyền sử dụng lâu dài, đặc biệt trong bối cảnh người mua ngày càng cân nhắc kỹ yếu tố pháp lý.

Một số dự án được MBS nhắc tới gồm The Privé của DXG, Mizuki giai đoạn 3 của NLG, Gladia Heights của KDH và Eco Smart City của PDR.

Tuy nhiên, xét về mức độ đóng góp vào định giá doanh nghiệp, MBS cho rằng tác động đối với NLG và KDH tương đối nhỏ. Hai doanh nghiệp được đánh giá có khả năng hưởng lợi rõ hơn là Phát Đạt (PDR) và DXG.

Doanh nghiệp hiện tập trung vào hai dự án Gem Sky World và The Privé, trong đó The Privé được kỳ vọng là động lực tăng trưởng quan trọng. Theo MBS, việc dự án được triển khai trước thời điểm áp dụng quy định mới có thể hỗ trợ khả năng hấp thụ sản phẩm.

Lợi nhuận của DXG trong giai đoạn 2026-2027 được kỳ vọng chủ yếu đến từ bàn giao tại Gem Sky World và The Privé. Dòng tiền từ các dự án này đồng thời có thể tạo nguồn lực để doanh nghiệp tiếp tục phát triển Park View và Park City trong dài hạn.

Dù vậy, MBS đã hạ 15% giá mục tiêu so với lần đánh giá trước do mặt bằng lãi suất cao gây sức ép lên khả năng bán hàng tại phân khúc thấp tầng.

MBS kỳ vọng Eco Smart City có thể mở bán từ đầu năm 2027 và đạt tỷ lệ hấp thụ tích cực nhờ hoàn tất các bước pháp lý quan trọng trước thời điểm quy định mới về niên hạn chung cư được áp dụng.

Bên cạnh đó, thương vụ bán cổ phần tại dự án Thuận An 1 được kỳ vọng đóng góp tích cực vào lợi nhuận năm 2026, đồng thời mang về khoảng 1.900 tỷ đồng dòng tiền thực. Nguồn lực này có thể giúp Phát Đạt đẩy nhanh các dự án Bắc Hà Thanh, Thuận An 1 và 2 cũng như mở rộng quỹ đất tại TP.HCM và Đồng Nai.

MBS dự báo lợi nhuận năm 2026 của PDR đạt khoảng 1.005 tỷ đồng, tăng 95% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, giá mục tiêu của cổ phiếu này cũng được điều chỉnh giảm 20% so với mức trước đó do tác động của lãi suất cao lên định giá ngành bất động sản.

Nhìn tổng thể, định hướng mới về thời hạn sử dụng chung cư có thể không lập tức làm thay đổi cấu trúc thị trường, nhưng có khả năng tạo ra sự phân hóa rõ hơn giữa các sản phẩm bất động sản trong thời gian tới. Nếu người mua tiếp tục ưu tiên tài sản sở hữu lâu dài, lợi thế có thể nghiêng về những dự án hoàn thiện pháp lý sớm, trong khi các doanh nghiệp sở hữu quỹ dự án sẵn sàng mở bán trước thời điểm chính sách mới có hiệu lực cũng có thêm lợi thế trong cuộc đua hấp thụ dòng tiền.