Ngăn đấu giá đất gây nhiễu loạn thị trường

Từ đầu tháng 8, các phiên đấu giá đất tại huyện Thanh Oai, Hoài Đức đã thu hút lượng người tham gia rất lớn, với hàng nghìn hồ sơ đăng ký, gây xôn xao thị trường.

Người dân thức thâu đêm nghiên cứu thông tin, chờ đấu giá đất huyện Hoài Đức, Hà Nội. Ảnh: CTV.

Tại phiên gần nhất ở Hoài Đức ngày 19/9, hơn chục lô đất được trúng với giá trên 100 triệu đồng/m2, trong đó lô cao nhất là hơn 133 triệu đồng/m2.

Mức này cao hơn 18 lần giá khởi điểm, vượt giá trị thực so với các lô đất cùng khu vực.

Bằng mắt thường cũng có thể thấy, các khu đất này nằm xa trung tâm Thủ đô, tối thiểu 20km, xung quanh không có hạ tầng đồng bộ nhưng giá cao hơn hẳn các dự án được đầu tư quy mô.

Giá đất tăng cao bất thường gây ra hệ lụy không nhỏ đối với phát triển kinh tế - xã hội, thu hồi đất triển khai dự án, nhất là dự án giao thông, khu đô thị, làm biến động thị trường.

Song cũng phải thừa nhận, đang có những khe hở từ mặt cơ chế.

Các địa phương áp dụng Nghị định 71 vào xác định giá khởi điểm bằng cách nhân hệ số điều chỉnh với bảng giá đất theo khung giá đất cũ, lại chưa xác định lại theo nguyên tắc thị trường.

Cùng đó, quy định đặt cọc tối đa 20% giá khởi điểm khiến cũng khiến giá đặt cọc thấp, lỗi thời.

Bên cạnh đó, Luật Đấu giá tài sản 2024 đã quy định về việc cấm tham gia đấu giá đối với loại tài sản đó từ 6 tháng đến 5 năm, nếu người trúng đấu giá quyền sử dụng đất vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị hủy.

Tuy nhiên, quy định này chưa được áp dụng.

Không còn cách nào khác, cần phải bịt lại khe hở đó. Cần tăng giá khởi điểm nhằm tăng tiền cọc đấu giá đất.

Nếu không kịp ban hành bảng giá đất mới theo nguyên tắc thị trường, cần phải tăng giá trị đặt cọc lên 50% giá khởi điểm, thậm chí cao hơn.

Hoặc ngược lại, cần thực hiện theo quy định cũ cho đến khi có bảng giá đất mới từ ngày 1/1/2026.

Ngoài ra, có thể rút ngắn thời gian đóng tiền sử dụng đất sau trúng đấu giá. Nếu hiện nay, thời hạn đến 90 ngày để hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất, có thể rút ngắn lại khoảng 10 ngày, để người tham gia đấu giá có trách nhiệm hơn.

Đồng thời, áp dụng sớm quy định Luật Đấu giá tài sản 2024, cấm tham gia đấu giá đối với loại tài sản đó từ 6 tháng đến 5 năm nếu người trúng đấu giá vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá dẫn đến kết quả đấu giá bị hủy.

Quy định này sẽ thanh lọc được những đối tượng làm lũng đoạn thị trường.

Có một quy định có thể áp dụng luôn và ngay là điều tra các vụ trốn thuế từ khoản tiền chênh lệch sau đấu giá.

Sau mỗi phiên đấu giá đất, khu đất đó lại "mọc" lên hàng loạt điểm bán bất động sản.

Các lô đất vừa trúng đấu giá được bán chênh so với số tiền trong giấy công nhận trúng đấu giá từ vài chục đến vài trăm, thậm chí cả tỷ đồng.

Để hợp thức hóa giao dịch này, bên trúng đấu giá sau khi thương lượng, nhận được đủ tiền chênh lệch sẽ viết giấy ủy quyền định đoạt cho bên mua.

Bên mua mang giấy ủy quyền đó đi thực hiện nghĩa vụ tài chính, đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Pháp luật không có quy định về khoản ăn chênh lệch. Mọi giao dịch nhà đất phải thông qua hợp đồng công chứng. Đây cũng là cơ sở quan trọng để xác định nghĩa vụ về tài chính.

Trên thực tế, diễn ra rất nhiều giao dịch không giấy tờ, ăn chênh, mà ăn chênh từ lướt cọc sau mỗi phiên đấu giá là một điển hình.

Chúng ta rất dễ phát hiện giao dịch lướt cọc, trốn thuế thông qua giấy ủy quyền, đối chiếu thông tin người trúng đấu giá và người thực hiện các nghĩa vụ tài chính.

Khi hành vi này được kiểm soát, sẽ giảm tình trạng "thổi" giá đất như vừa qua.

Luật sư Diệp Năng Bình