Ngân hàng chiết khấu sâu để thanh lý nợ xấu

Ngày 28/9, thị trường đấu giá ghi nhận hàng loạt khoản nợ ngân hàng được đưa ra chào bán. Trong số đó, sáu khoản đáng chú ý thuộc BIDV, VietinBank và Agribank trải rộng từ khoản vay của doanh nghiệp xây dựng, thương mại đến những khoản nợ gắn với dự án bất động sản và trung tâm thương mại.

Tính theo số liệu dư nợ hoặc giá trị ghi sổ được các ngân hàng công bố tại từng thời điểm, sáu khoản nói trên có tổng quy mô khoảng 888 tỷ đồng, trong khi tổng giá khởi điểm chỉ khoảng 699 tỷ đồng, dao động từ khoảng 62% đến 87% tổng dư nợ.

Liên tiếp hạ giá

Năm trong sáu khoản nợ nói trên đã từng xuất hiện trước đó với mức giá cao hơn.

Khoản nợ Trường Sơn tại BIDV Chi nhánh Bình Chánh được chào 181,19 tỷ đồng, bằng đúng dư nợ, ngày 20/8; sau đó là 163,07 tỷ (7/9), 146,77 tỷ (16/9), 132,09 tỷ (28/9), và thông báo cho phiên 8/10 có giá khởi điểm 118,88 tỷ, thấp hơn khoảng 34% so với phiên đầu.

Khoản Đông Dương Nha Trang đi qua nhiều phiên hơn. Ngày 24/7 khoản nợ được chào 897,4 tỷ đồng, đến phiên 28/9 còn 360 tỷ, trong khi tổng dư nợ tính đến 26/6 là 448,27 tỷ đồng. Giá chào ban đầu gấp đôi dư nợ, sau đó đã giảm khoảng 60%.

Móng Cái Plaza cũng tương tự, khi giá khởi điểm xuống từ 90,963 tỷ đồng (10/8) còn 81,867 tỷ (8/9) và 73,681 tỷ (28/9), thấp hơn khoảng 19%.

Trung Kiên cũng đã được đưa ra đấu giá giữa tháng 9 với giá cao hơn trước khi giảm xuống 20,93 tỷ đồng vào cuối tháng.

Diễn biến trên cho thấy mức giá chào bán của ngân hàng liên tục phải điều chỉnh để phù hợp với mức giá mà các nhà đầu tư có thể trả cho từng tài sản bảo đảm của khoản nợ.

Mỗi khoản nợ lại có những đặc điểm mà người mua có thể phải cân nhắc. Móng Cái Plaza là trung tâm thương mại hơn 19.000 m² sàn trên đất thương mại dịch vụ thuê trả tiền hằng năm đến tháng 5/2053. Đông Dương Nha Trang gắn với dự án có tòa tháp 39 tầng và 41 căn shopvilla, nơi tiến độ, nghĩa vụ pháp lý vẫn chưa hoàn tất.

Một tài sản có pháp lý hoàn chỉnh, dễ chuyển nhượng và có nhiều nhóm người mua tiềm năng thường có thanh khoản khác với một trung tâm thương mại, nhà máy chuyên dụng hay dự án cần tiếp tục đầu tư. Thời gian biến tài sản thành tiền cũng là một phần của mức chiết khấu.

Tỷ lệ bao phủ nợ xấu của ngành ngân hàng tiếp tục giảm. 

Luật mới có rút ngắn thời gian xử lý nợ xấu?

Hành lang pháp lý xử lý nợ xấu đã thay đổi đáng kể từ cuối năm 2025. Luật 96/2025/QH15 sửa đổi Luật Các tổ chức tín dụng, có hiệu lực từ ngày 15/10/2025, bổ sung Điều 198a về quyền thu giữ tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu.

Theo quy định mới, tổ chức tín dụng và tổ chức mua bán, xử lý nợ được quyền thu giữ tài sản bảo đảm, nhưng quyền này không mang tính tự động.

Khoản vay phải được xác định là nợ xấu theo chuẩn của Ngân hàng Nhà nước, hợp đồng bảo đảm phải có điều khoản cho phép thu giữ, biện pháp bảo đảm đã được đăng ký hợp lệ, và với bất động sản, tổ chức tín dụng phải công khai thông tin chậm nhất 15 ngày trước ngày thu giữ. Tài sản đã bị kê biên hoặc đang xử lý theo thủ tục thi hành án trước thời điểm luật mới có hiệu lực vẫn đi theo cơ chế thi hành án.

Nghị định 304/2025/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 1/12/2025, tiếp tục quy định cụ thể điều kiện để tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu được thu giữ. Với tài sản là chỗ ở duy nhất hoặc công cụ lao động chủ yếu, người thu giữ còn phải đáp ứng thêm các điều kiện bảo vệ bên bảo đảm.

Theo luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, khó khăn lớn nhất thường không nằm ở chỗ hợp đồng có ghi quyền thu giữ hay không, mà ở khả năng chứng minh quy trình thu giữ đã hợp lệ và minh bạch. Chỉ cần sai sót trong thông báo, công khai hoặc niêm yết, tổ chức tín dụng có thể đối mặt tranh chấp về tính hợp pháp của việc thu giữ.

Ông cũng chỉ ra "nút cổ chai" ở giai đoạn sau thu giữ. Nếu các khâu như đấu giá, sang tên, xử lý nghĩa vụ đất đai hay phối hợp thi hành án không đồng bộ, tài sản vẫn có thể xử lý được về nguyên tắc nhưng khó thành dòng tiền. Với dự án bất động sản làm tài sản bảo đảm, việc bị treo kéo dài còn làm giảm giá trị tài sản.

Theo ông Tú, một tổ chức mua bán nợ rất khó định giá tài sản nếu toàn bộ quá trình xử lý phụ thuộc vào quá nhiều biến số thực thi. Thị trường không chỉ định giá tài sản mà còn định giá khả năng thực thi của hệ thống pháp luật. Ông cũng cho rằng thị trường mua bán nợ muốn phát triển cần tính liên tục và khả năng tiên liệu, bởi không thể để cùng là nợ xấu nhưng khoản này theo cơ chế đặc thù, khoản khác lại quay về quy trình thông thường kéo dài nhiều năm.

Các đợt đấu giá diễn ra trong bối cảnh nợ xấu tại các ngân hàng có dấu hiệu gia tăng. Theo thống kê từ báo cáo tài chính của 27 ngân hàng niêm yết và đăng ký giao dịch, nợ xấu nhóm 3 đến nhóm 5 đến cuối tháng 6/2026 vượt 310.000 tỷ đồng.

Báo cáo ngành ngân hàng của S&I Ratings cho thấy tỷ lệ nợ xấu của 27 ngân hàng tăng từ 1,86% cuối năm 2025 lên 2,01% cuối quý II/2026. Về quy mô, nợ xấu tăng 17,5% trong sáu tháng, gần gấp đôi mức tăng 9% của dư nợ tín dụng.

Xu hướng nợ xấu phân hóa giữa các nhóm ngân hàng, với sự gia tăng tập trung chủ yếu ở các ngân hàng quốc doanh và các ngân hàng TMCP quy mô lớn, tăng lần lượt 18 và 13 điểm cơ bản so với cuối năm 2025.