Ngân hàng, doanh nghiệp bất động sản nào sẽ hưởng lợi nhờ Thông tư 10 của Ngân hàng Nhà nước?

Bước đi tạm thời

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam vừa ban hành Thông tư số 10/2023/TT-NHNN sửa đổi Thông tư 06/2023/TTNHNN. Theo đó, hiệu lực thi hành khoản 8, khoản 9 và khoản 10 thuộc Điều 8 của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN (đã được bổ sung theo khoản 2 Điều 1 Thông tư số 06/2023/TT-NHNN) sẽ được tạm ngưng, thay vì áp dụng từ 1/9/2023.

Trên thực tế, khoản 8, 9, 10 được ban hành với mục đích cao nhất là kiểm soát được chất lượng tín dụng thông qua việc kiểm soát mục đích sử dụng vốn của các khách hàng, nhằm đảm bảo an toàn cho hệ thống TCTD.

Theo các chuyên gia Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), xét trên góc độ cấp tín dụng, Thông tư 06/2023/TT-NHNN đã có sự can thiệp khá sâu nhằm kiểm soát việc cấp tín dụng tới lĩnh vực bất động sản.

Sau diễn biến siết chặt của kênh trái phiếu, tín dụng cho lĩnh vực bất động sản vẫn tiếp tục tăng rất mạnh, dư nợ kinh doanh bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2023 đã tăng trưởng (17,41%) vượt tốc độ tăng trưởng của cả năm 2022 (10,73%).

“Điều này hàm ý, tín dụng vào bất động sản đang tập trung vào một số dự án có quy mô lớn hơn trong khi tổng thể số lượng dự án được cấp phép và đủ điều kiện kinh doanh đang giảm rất mạnh. Diễn biến hiện tại nếu tiếp tục kéo dài cũng sẽ tạo ra rủi ro tập trung và có thể gây ra nguy cơ nợ xấu cao hơn trong tương lai”, các chuyên gia VDSC nhận định.

Thực tế cho thấy rằng, tỷ lệ nợ xấu nội bảng toàn ngành (thống kê 27 ngân hàng niêm yết) ở mức 2,07%, tăng 0,57% so với Quý 2/2022. Trong đó, nợ xấu lĩnh vực bất động sản đang có chiều hướng tăng cao hơn bình quân hệ thống và đạt 2,47% (cùng kỳ là 1,53%). Tới cuối tháng 7/2023, nợ tái cơ cấu theo Thông tư 02/2023/TT-NHNN khoảng 96.000 tỷ đồng cho 97.000 lượt khách hàng, cao hơn khá nhiều so với con số tính tới cuối tháng 6/2023 (khoảng 62.464 tỷ đồng cho 18.846 khách hàng).

Các ngân hàng có tỷ trọng cho vay bất động sản cao sẽ được chủ động hơn trong giải ngân tín dụng nhờ Thông tư 10

Tuy nhiên, trước kiến nghị của các doanh nghiệp, hiệp hội liên quan đến bất động sản, cho rằng các quy định nêu trên đã dựng nên “rào chắn” trong tiếp cận tín dụng, đồng thời, theo chỉ đạo của Chính phủ, NHNN đã sửa đổi Thông tư này.

Theo VDSC, Thông tư số 10 là bước đi tạm thời, có tính trì hoãn kéo dài để hỗ trợ cho quá trình tái cấu trúc của các doanh nghiệp ngành bất động sản.

“Chính sách tiền tệ nới lỏng cần hướng tới sự phát triển chung của nền kinh tế, tuy nhiên, thực tế nền kinh tế lại phụ thuộc lớn vào lĩnh vực bất động sản. Vì vậy, việc tăng trưởng bền vững chỉ đạt được khi các chính sách và môi trường kinh doanh của lĩnh vực bất động sản công khai, minh bạch và công bằng hơn. Trong dài hạn, sự phụ thuộc vào ngành bất động sản cũng cần giảm dần, thay vào đó là việc khởi tạo các mô hình, ngành nghề mới có tính đổi mới, sáng tạo và giá trị gia tăng cao hơn”, báo cáo của VDSC nhấn mạnh.

Doanh nghiệp, ngân hàng nào sẽ hưởng lợi

Các chuyên gia Chứng khoán ACB (ACBS) cũng cho rằng, việc Thông tư 10 tạm ngưng thi hành các khoản mục nêu trên sẽ hỗ trợ cho các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn có cơ hội tái cơ cấu lại thông qua chuyển nhượng vốn tại các dự án cho các nhà đầu tư có năng lực vận hành tốt hơn hoặc thông qua cơ chế hợp tác kinh doanh với đối tác.

Bên cạnh đó, ngân hàng cũng có hành lang pháp lý để có thể cho vay đối với người đi mua bất động sản chưa có đủ điều kiện kinh doanh (giấy phép bán hàng), nhưng đã đủ các điều kiện về pháp lý.

Ngoài ra, điều này cũng sẽ hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản trong việc đi vay để đầu tư, mở rộng quỹ đất hoặc đầu tư vào một dự án mới.

Do đó, các chuyên gia cho rằng, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều có thể hưởng lợi từ Thông tư này. Tuy nhiên, các doanh nghiệp bất động sản được kỳ vọng hưởng lợi nhiều bao gồm Novaland, Phát Đạt, Đất Xanh.

Về tác động đến ngành ngân hàng, ACBS cho rằng các điều chỉnh trên sẽ góp phần hỗ trợ cho tăng trưởng tín dụng, vốn đang ở mức thấp trong thời gian gần đây (đến cuối tháng 7 chỉ tăng 4,56% so với đầu năm, giảm 0,17% so với thời điểm cuối tháng 6).

Trên thực tế, mỗi ngân hàng sẽ có khẩu vị rủi ro riêng và vẫn có thể sẽ không chủ động giải ngân đối với các dự án và khoản vay mà họ đánh giá là có rủi ro cao. Trong khi đó, Thông tư mới ban hành sẽ tạo hành lang pháp lý và điều kiện thuận lợi trong việc giải ngân tín dụng đối với các ngân hàng ưa thích cho vay lĩnh vực bất động sản.

Theo ACBS, tại thời điểm cuối tháng 6/2023, các ngân hàng có tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản và xây dựng cao bao gồm Techcombank (35,5%), LPBank (31,6%), SHB (27,3%), VPBank (22,5%), HDBank (19,0%) và MSB (17,9%).