Ngân hàng mạnh tay 'siết' bất động sản thế chấp

Tăng tốc đấu giá tài sản thế chấp

Cuối quý III, nhiều ngân hàng liên tục thu giữ, đấu giá tài sản bảo đảm để xử lý các khoản nợ quá hạn, trong bối cảnh nợ xấu gia tăng và thanh khoản bất động sản chưa đồng đều.

Ngày 25/9, HDBank bắt đầu thu giữ 26 thửa đất cùng các quyền tài sản liên quan đến một dự án nhà ở của Địa ốc Hoàng Quân để xử lý khoản nợ quá hạn.

Cuối quý III, nhiều ngân hàng liên tục thu giữ, đấu giá tài sản bảo đảm để xử lý các khoản nợ quá hạn, trong bối cảnh nợ xấu gia tăng và thanh khoản bất động sản vẫn chưa có dấu hiệu cải thiện.

Riêng trong tháng 9, BIDV đã phát hành nhiều thông báo xử lý tài sản tại nhiều chi nhánh, gồm thẩm định giá, tổ chức đấu giá, bán khoản nợ và thu giữ tài sản.

Ngày 21/9, Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản BIDV (BAMC) thông báo thu giữ tài sản bảo đảm tại Đồng Nai và Đà Nẵng của Công ty CP Dược liệu Việt Nam. Đến ngày 25/9, BAMC tiếp tục thông báo thu giữ tài sản của doanh nghiệp này tại Phú Thọ để xử lý nợ.

Cùng ngày 21/9, BIDV Lạch Tray đưa bất động sản của Công ty Vạn Lợi ra đấu giá lần thứ 5, sau lần thứ 4 vào ngày 9/9.

Sacombank cũng thu giữ và lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản của nhiều khách hàng, trong đó có Công ty Trấn Biên VN, Công ty Thép Đại Tân và Tập đoàn thép Long Phát.

BIDV đã 5 lần đưa tài sản của Công ty Vạn Lợi ra đấu giá. Ảnh: HA

Tại VPBank, ngân hàng lần lượt thông báo thu giữ tài sản của Công ty Phú Quý Vạn Ninh tại Khánh Hòa ngày 7/9, Công ty TNHH Cơ điện Động Năng Tân Phát tại TP.HCM ngày 10/9 và một thửa đất tại Củ Chi ngày 14/9.

Agribank cũng đưa nhiều bất động sản ra đấu giá trong tháng 9, gồm tài sản tại Long Trường và Hóc Môn, TP.HCM. Một tài sản tại Long Trường có diện tích hơn 3.000 m2, trong khi danh mục tại Hóc Môn gồm hai quyền sử dụng đất với tổng diện tích gần 1.900 m2.

Vietcombank cũng đấu giá nhiều tài sản trong tháng 9. Ngày 17/9, Vietcombank Chi nhánh TP.HCM thông báo lựa chọn tổ chức bán đấu giá tài sản bảo đảm cho khoản nợ của Công ty CP HCE, gồm quyền sử dụng đất và nhà ở tại phường Long Trường, TP.HCM.

Một ngày sau, Vietcombank Chi nhánh Sài Thành thông báo bán đấu giá một bất động sản tại phường Vũng Tàu, với giá khởi điểm hơn 18,4 tỷ đồng.

Đáng chú ý, một số tài sản phải trải qua nhiều vòng đấu giá mới có thể tìm được người mua. Tại Vietcombank Chi nhánh Nam Sài Gòn, một bất động sản tại đường Âu Cơ, TP.HCM được đưa ra đấu giá lần thứ 12 trong tháng 9 dù giá khởi điểm đã giảm từ hơn 32,5 tỷ đồng ban đầu xuống còn gần 17 tỷ đồng.

Thu giữ mới là bước đầu, ngân hàng vẫn phải hoàn thiện hồ sơ, xác định giá trị, tổ chức đấu giá và tìm người mua. Như trường hợp của Vietcombank hay việc tài sản của Công ty Vạn Lợi phải đấu giá đến lần thứ 5 của BIDV cho thấy quá trình xử lý có thể kéo dài nếu chưa tìm được người mua ở mức giá phù hợp.

Khi sức mua không đủ, ngân hàng có thể phải tiếp tục đấu giá, điều chỉnh giá khởi điểm hoặc kéo dài thời gian xử lý.

Theo báo cáo tài chính bán niên của 20 ngân hàng được thống kê, tổng giá trị bất động sản khách hàng sử dụng làm tài sản bảo đảm đến cuối tháng 6 đạt khoảng 9,68 triệu tỷ đồng, tăng gần 592.000 tỷ đồng, tương đương 6,5% so với cuối năm 2025.

Trong đó, Vietcombank đứng đầu với gần 1,98 triệu tỷ đồng. ACB và MB cùng ở mức khoảng 1,2 triệu tỷ đồng. Sacombank có khoảng 892.000 tỷ đồng, VPBank 787.000 tỷ đồng, LPBank 509.000 tỷ đồng, HDBank 489.000 tỷ đồng, Techcombank 370.000 tỷ đồng và TPBank hơn 334.000 tỷ đồng.

Có 15 trong 20 ngân hàng được theo dõi ghi nhận giá trị bất động sản thế chấp tăng so với cuối năm 2025.

9,68 triệu tỷ đồng không phải lượng tài sản các ngân hàng đang phải xử lý. Đây là tổng giá trị bất động sản được khách hàng dùng để bảo đảm cho các khoản tín dụng, phần lớn vẫn gắn với những khoản vay chưa phát sinh vấn đề.

Dù vậy, quy mô này cho thấy mối liên hệ chặt giữa bất động sản và chất lượng tín dụng. Rủi ro càng đáng chú ý khi lãi suất neo cao, trong khi nợ quá hạn và bộ đệm dự phòng có những diễn biến kém tích cực.

Theo số liệu 27 ngân hàng được thống kê, tổng nợ xấu đến cuối quý II tăng gần 15,5% so với cùng kỳ. Tỷ lệ nợ xấu lên 2,01%, từ 1,87% cuối năm 2025. Tỷ lệ bao phủ nợ xấu giảm từ 82,74% xuống 78,91%, trong khi chi phí dự phòng rủi ro tín dụng nửa đầu năm tăng hơn 22%.

Khi khoản vay chuyển thành nợ xấu, bất động sản thế chấp trở thành một nguồn quan trọng để ngân hàng thu hồi vốn. Tuy nhiên, tốc độ thu hồi còn phụ thuộc vào pháp lý, chất lượng tài sản, giá bán và thanh khoản của từng phân khúc.

Khả năng hấp thụ là phép thử

Ông Trường cho rằng việc tài sản được đưa ra xử lý không nhất thiết chỉ phản ánh áp lực lên thị trường. Ảnh: NVCC

Sức hấp thụ của thị trường vì vậy trở thành yếu tố quan trọng quyết định tốc độ thu hồi vốn.

Theo CBRE, quý II/2026, Hà Nội ghi nhận hơn 5.800 căn hộ được bán, tương đương 68% nguồn cung mở bán mới, thấp hơn mức trên 90% thường thấy trong giai đoạn 2024–2025. Ở phân khúc bất động sản gắn liền với đất, hơn 660 giao dịch được ghi nhận, giảm 30% so với quý trước và 74% so với cùng kỳ năm 2025.

Tại TP.HCM, Savills ghi nhận tỷ lệ hấp thụ căn hộ toàn thị trường quý II/2026 ở mức 32%, tương đương hơn 1.500 giao dịch. Nguồn cung mới tập trung ở phân khúc cao cấp, trong khi lãi suất và điều kiện tín dụng khiến nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính thận trọng hơn.

Những số liệu này cho thấy tài sản bảo đảm dù có giá trị lớn vẫn có thể mất nhiều thời gian để chuyển thành tiền nếu mức giá chào bán vượt quá khả năng hấp thụ của thị trường.

Theo ông Nguyễn Thế Trường, CEO Beacon Advisory, việc các ngân hàng gia tăng xử lý tài sản bảo đảm trước hết phản ánh xu hướng chủ động xử lý nợ xấu, thu hồi vốn và cải thiện chất lượng tài sản.

Ông Trường cho rằng mối liên hệ giữa ngân hàng và bất động sản tại Việt Nam vẫn rất lớn. Dư nợ liên quan đến bất động sản chiếm khoảng một phần tư tổng tín dụng, đồng thời bất động sản cũng chiếm tỷ trọng lớn trong tài sản bảo đảm tại nhiều ngân hàng.

Khi thanh khoản thị trường suy giảm hoặc giá trị tài sản điều chỉnh, tác động có thể lan sang chất lượng tín dụng và khả năng thu hồi nợ. Tuy nhiên, việc tài sản được đưa ra xử lý không nhất thiết chỉ phản ánh áp lực lên thị trường.

Theo ông Trường, tài sản và dự án của những chủ đầu tư gặp khó khăn về dòng tiền có thể được chuyển sang doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt hơn. Khi đó, xử lý tài sản đồng thời trở thành quá trình tái phân bổ nguồn lực trên thị trường.

Đầu năm nay, Mitsubishi Corporation tham gia phát triển dự án Thuận An 1 cùng Phát Đạt sau khi nhận chuyển nhượng phần lớn quyền sở hữu dự án. Thương vụ có giá trị hơn 1.900 tỷ đồng, giúp Phát Đạt bổ sung nguồn lực tài chính.

DIC Group cũng hoàn tất chuyển nhượng một phần dự án Đại Phước cuối năm 2025. Các thương vụ tại một số phân khu mang về tổng cộng hơn 2.954 tỷ đồng, góp phần cải thiện dòng tiền và sắp xếp lại danh mục dự án.

Nếu tài sản liên tục giảm giá nhưng vẫn thiếu người mua, trong khi tồn kho và nợ xấu bất động sản tăng, áp lực xử lý đối với ngân hàng sẽ lớn hơn.

Ngược lại, nếu tài sản được tiếp nhận bởi những nhà đầu tư đủ năng lực và tiếp tục phát triển, quá trình xử lý có thể giúp nguồn lực quay trở lại thị trường.