Ngân hàng siết tín dụng bất động sản: Áp lực lãi thả nổi khiến người vay lo lắng

Lãi suất tăng, tạo áp lực lên người vay

Sau Tết 2026, nhiều ngân hàng thương mại đồng loạt điều chỉnh lãi suất cho vay mua nhà, mức tăng phổ biến 1,5-7 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.

Tại nhóm ngân hàng quốc doanh, một chi nhánh của Vietcombank công bố lãi suất vay mua nhà thấp nhất từ 9,6%/năm. VietinBank nâng lãi suất cố định 24 tháng lên hơn 12%/năm. BIDV áp dụng 9,7%/năm cho 6 tháng đầu, 10% cho 12 tháng và 13,5%/năm cho kỳ cố định 18 tháng. Agribank cũng điều chỉnh mức cố định 18 tháng lên 9,8%/năm.

Ở khối tư nhân, lãi suất ưu đãi 12 tháng đầu phổ biến quanh 10%/năm. Đáng chú ý, lãi suất thả nổi cao nhất trên thị trường đã lên tới 15%/năm, áp dụng sau khi hết thời gian ưu đãi.

Trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước Việt Nam kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản, chi phí vốn đầu vào tăng khiến các ngân hàng điều chỉnh lãi suất cho vay để bảo toàn biên lợi nhuận. Điều này khiến nhiều khoản vay chuyển từ giai đoạn “nhẹ gánh” sang “áp lực cao” chỉ trong vài tháng.

Anh H., khách hàng vay 900 triệu đồng mua căn hộ cuối năm 2024, cho biết: “Hai năm đầu tôi trả khoảng 7-8 triệu đồng mỗi tháng. Từ đầu năm nay, khi áp dụng lãi suất thả nổi, số tiền phải trả tăng lên gần 15 triệu đồng. Nếu kéo dài, tôi buộc phải tính chuyện bán bớt tài sản để giảm nợ”.

Theo anh, điều đáng lo không phải là giá nhà tăng hay giảm, mà là khả năng xoay dòng tiền mỗi tháng. “Lợi nhuận chưa thấy đâu, nhưng áp lực trả nợ thì đến ngay từng tháng”, anh H nói.

Thị trường bước vào giai đoạn tự điều chỉnh

Khi lãi suất vay mua nhà tăng lên 14-15%/năm, chi phí sử dụng vốn trở nên đắt đỏ hơn đáng kể. Tuy vậy, tại một số khu vực như Đà Nẵng và Hội An, vùng ven Hà Nội giá bất động sản từng tăng 50-100% chỉ trong vài tháng, chủ yếu do tác động của thông tin quy hoạch và kỳ vọng vào các dự án lớn, thay vì dựa trên nhu cầu ở thực hoặc khả năng khai thác dòng tiền.

Bên cạnh đó, tại Hà Nội, nhiều căn nhà hoặc căn hộ có giá khoảng 10 tỷ đồng nhưng chỉ cho thuê được 10-15 triệu đồng mỗi tháng, tương đương lợi suất khoảng 1-2%/năm. Mức sinh lời này thấp hơn rất nhiều so với lãi suất tiền gửi 9-10%/năm, cho thấy giá bán đang cao hơn đáng kể so với giá trị tạo ra từ dòng tiền thực tế.

TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam nhận định: “Khi lãi suất tiền gửi ở mức 10-11%/năm và lãi vay 14-15%/năm, thị trường buộc phải tự điều chỉnh. Những tài sản định giá dựa trên kỳ vọng tăng giá thay vì dòng tiền thực sẽ chịu áp lực lớn nhất”.

Theo ông Lượng, bất động sản luôn có độ trễ 6-12 tháng sau biến động lãi suất. Nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao mua ở vùng giá đỉnh cuối năm 2025 sẽ bắt đầu cảm nhận rõ áp lực từ giữa và cuối năm 2026, khi lãi suất thả nổi áp dụng toàn phần.

“Thanh lọc không đồng nghĩa khủng hoảng. Đây là quá trình tái cân bằng, đưa giá trị tài sản về gần hơn với khả năng khai thác và sức chịu đựng của dòng tiền. Doanh nghiệp có nền tảng tài chính tốt vẫn có cơ hội mở rộng, trong khi nhóm phụ thuộc vốn vay ngắn hạn sẽ phải cơ cấu lại”, ông Lượng phân tích.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, năm 2026 thị trường sẽ bớt chạy theo tin đồn và quay lại những yếu tố cơ bản. Người mua sẽ quan tâm nhiều hơn đến pháp lý rõ ràng, dự án làm thật đến đâu và chủ đầu tư có đủ năng lực tài chính hay không. Khi vay vốn trở nên đắt đỏ, nhà đầu tư sẽ thận trọng hơn, không dễ xuống tiền chỉ vì kỳ vọng giá tăng.

Theo ông Châu, lãi suất cao sẽ khiến những người dùng đòn bẩy lớn chịu áp lực rõ rệt, còn nhà đầu tư có sẵn vốn và kế hoạch dài hạn sẽ có lợi thế hơn. Siết tín dụng vì vậy không phải để làm thị trường khó khăn hơn, mà để thị trường vận hành chặt chẽ và an toàn hơn.

Khi lãi suất 14-15%/năm duy trì trong thời gian dài, những tài sản bị đẩy giá quá cao so với giá trị thực có thể phải điều chỉnh. Quá trình này có thể gây áp lực trong ngắn hạn, nhưng về lâu dài sẽ giúp thị trường ổn định và bền vững hơn, đồng thời mở ra cơ hội cho những người có dòng tiền vững và chiến lược rõ ràng.

Ánh Phương/VOV.VN