Ngăn 'sóng ảo' giá nhà

Cảnh tượng “1 chọi 5” này không hiếm, nhưng một lần nữa phản ánh rõ thực tế nhu cầu về nhà ở giá rẻ đang rất lớn, trong khi nguồn cung vẫn nhỏ giọt.

Báo cáo của Bộ Xây dựng về kết quả thực hiện đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội cho thấy, cả nước hiện có 692 dự án nhà ở xã hội với hơn 633.000 căn đang triển khai. Tuy vậy, số căn hộ hoàn thành mới chỉ đạt khoảng 110.000. Đáng chú ý, có đến 380 dự án với tổng số 388.090 căn vẫn đang ở giai đoạn được chấp thuận chủ trương đầu tư - có nghĩa cần một chặng đường dài nữa, chủ đầu tư mới có thể bàn giao nhà.

Trong khi đó, nguồn cung nhà ở thương mại tuy có dấu hiệu phục hồi, nhưng giá bán cũng đang leo thang chóng mặt. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, giá chung cư ở Hà Nội trung bình đã lên tới 80 triệu đồng/m2, TP.HCM chạm ngưỡng 89 triệu đồng/m2, nhiều dự án cao cấp vượt 200 - 300 triệu đồng/m2, thậm chí cao hơn.

Áp lực giá này phản ánh rõ trong Chỉ số Giá nhà trên thu nhập (P/I). Dữ liệu từ SHS Research cho thấy, P/I ở Việt Nam đã lên tới 27,3 lần - thuộc nhóm cao nhất thế giới. Nghĩa là, để mua một căn hộ trung bình, một gia đình phải dành trọn vẹn thu nhập suốt hơn 27 năm, không ăn, không mặc, không nuôi con. Còn nếu theo chuẩn tài chính an toàn (dành tối đa 1/3 thu nhập cho nhà ở), thời gian kéo dài tới… 80 năm.

Do vậy, không phải ngẫu nhiên, người đứng đầu Chính phủ đã phải đặt câu hỏi rằng “có hay không những bàn tay thao túng, thổi giá để chung cư cao như thế?” trong phiên họp thứ nhất, Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản.

Mức giá cao khiến áp lực tài chính nặng nề đang hiện hữu với nhiều gia đình trẻ. Ngay cả khi có thu nhập ở mức khá, chẳng hạn khoảng 30 triệu đồng/tháng cho một cặp vợ chồng, thì việc mua nhà vẫn rất khó khăn nếu không có sự hỗ trợ từ gia đình hoặc tiếp cận được các gói tín dụng ưu đãi. Và nếu tuân thủ nguyên tắc an toàn tài chính, khoản trả góp không nên vượt quá 35% thu nhập, thì “đa số người Việt Nam không thể mua nổi nhà” trừ khi có thêm một nguồn lực ngoại lai.

Cũng cần phải nói thêm, nguyên nhân một phần khiến giá nhà tăng cao do thiếu thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản, tình trạng "đẩy giá", "tạo giá ảo", thiếu nguồn cung nhà ở thương mại có giá phù hợp với người dân, số lượng các dự án nhà ở xã hội đang trong quá trình triển khai quyết liệt nhưng chưa đủ đáp ứng nhu cầu của người dân…

Đất đai, chi phí giải phóng mặt bằng, vật liệu xây dựng, nhân công, lãi vay… đều tăng mạnh; bảng giá đất mới tiệm cận thị trường khiến nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp đội lên. Cuối cùng, tất cả đều đổ dồn vào giá bán. Chưa kể, khi doanh nghiệp đặt mức lợi nhuận kỳ vọng quá cao và dồn lực vào phân khúc cao cấp, mặt bằng giá bị đẩy lên theo quán tính.

Thêm vào đó là lực lượng đầu cơ. Theo DKRA Group, có tới 70% lượng khách hàng mua dự án mới trong thời gian qua là để đầu tư, trong đó 50 - 60% đã sở hữu căn thứ hai và hơn 20% có từ căn thứ ba trở lên. Tình trạng thổi giá, tạo “sóng ảo” khiến thị trường bị bóp méo, đẩy giá nhà xa rời giá trị thực.

Dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát giá bất động sản của Chính phủ đang thu hút sự chú ý của dư luận. Tại dự thảo này, cơ quan quản lý đề xuất các giao dịch nhà đất phải thực hiện qua sàn giao dịch do Nhà nước quản lý, đồng thời siết tín dụng đối với người vay mua căn thứ hai, thứ ba. Đây là tín hiệu tích cực nhằm hạ nhiệt đầu cơ, dẫn dắt thị trường về giá trị thật. Mặc dù vậy, nếu siết quá nhanh, thì thanh khoản có thể giảm mạnh, tác động lan tỏa đến nhiều ngành khác.

Việc đánh thuế bất động sản để hạn chế đầu cơ là hướng đi đúng, nhưng phải có lộ trình bài bản. Bên cạnh đó, chính sách tín dụng, ưu đãi thuế và thủ tục pháp lý cần được thiết kế khéo léo để khuyến khích doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp song hành với nhà ở xã hội, chứ không chỉ siết ở phía cầu.

Chỉ trong chưa đầy 1 tháng, Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, do Thủ tướng Phạm Minh Chính làm Trưởng ban đã có hai phiên họp, một lần nữa cũng đặt ra bài toán hạ nhiệt giá nhà. Trong phiên họp ngày 11/10, Thủ tướng một lần nữa yêu cầu Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các cơ quan để tiếp tục rà soát, hoàn thiện thể chế theo định hướng tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, nếu vướng mắc ở luật thì trình Quốc hội ban hành văn bản phù hợp ngay tại kỳ họp sắp tới. Quan trọng hơn, Thủ tướng đề nghị các doanh nghiệp tiết giảm chi phí, giảm chi tiêu không cần thiết để giá thành nhà ở xã hội phù hợp hơn, chấp nhận được. Việc phát triển nhà ở phải nhiều phân khúc gồm cao cấp, trung bình, thu nhập thấp, bảo đảm phát triển hài hòa, không quá chênh lệch về hạ tầng thiết yếu.

Thực tế cho thấy, nếu chỉ siết đầu cơ mà không tăng nguồn cung thực, thì giá nhà vẫn chưa thể giảm ngay vì chi phí đầu vào và nguồn cung hạn chế. Ngược lại, nếu chỉ tăng cung mà không kiểm soát kỳ vọng và hành vi đầu cơ, thì giá cũng khó giảm. Như vậy, cùng với những giải pháp của Chính phủ, muốn thị trường nhà ở ổn định và khả năng chi trả được duy trì bền vững, thì một mặt, phải mở rộng nguồn cung tại nơi có nhu cầu lớn nhất; mặt khác phải dẫn dắt kỳ vọng xã hội theo hướng lành mạnh.

Giảm giá nhà không đơn thuần là một giải pháp tình thế, mà là điều kiện tiên quyết để thị trường bất động sản phát triển bền vững. Khi nhà ở trở về với giá trị thực, vừa sức chi trả của đại đa số người dân, thị trường mới có nền móng ổn định, thay vì chạy theo “sóng ngắn”.

Trọng Tín