Nghị định 100/2024, cú huých cho phân khúc nhà ở xã hội

Ông Nguyễn Hoàng Nam – Tổng giám đốc G-Home, chuyên gia về nhà ở xã hội đã có những chia sẻ trên cùng Báo Đầu tư Chứng khoán.

Ông đánh giá như thế nào về việc Ban hành Nghị định về quản lý nhà ở xã hội mới của Chính phủ? Có điểm gì khác so với quy định cũ?

Trước hết, tôi đánh giá rất cao và rất ngạc nhiên vì nghị định 100/2024 đã được ban hành trong ngày 29/7, ngay trước thời điểm Luật Nhà ở mới chính thức có hiệu lực vào ngày 1/8/2024. Điều này cho thấy cơ quan quản lý Nhà nước rất quan tâm tới phân khúc này và đang rất sốt ruột với quá trình triển khai các dự án nhà ở xã hội thời gian vừa qua.

Nhiều quy định mới trong Nghị định 100/2024 đã có tính đột phá, thậm chí có nhiều nội dung có sự khác biệt lớn so với bản dự thảo gần nhất mà tôi được tham khảo và cho ý kiến, nhất là việc nới điều kiện về thu nhập của một cá nhân lên con số 15 triệu đồng/tháng và 30 triệu đồng/tháng với 2 vợ chồng sẽ được tiếp cận nhà ở xã hội.

Ông Nguyễn Hoàng Nam – Tổng giám đốc G-Home, chuyên gia về nhà ở xã hội

Đây là cách tiếp cận rất sát với thực tế mặt bằng thu nhập và chi tiêu của nhiều người có nhu cầu về nhà ở xã hội hiện tại, nhất là 2 thành phố lớn Hà Nội và TP. HCM; đồng thời theo sát các chính sách nhà ở xã hội ở các quốc gia trên thế giới là tính tổng thu nhập của hộ gia đình thay vì chỉ tính riêng cá nhân.

Khi tiếp cận theo hướng tổng thu nhập của hộ gia đình (gồm 2 vợ chồng) với tổng thu nhập không vượt quá ngưỡng 30 triệu đồng/tháng, sẽ giúp các đối tượng có nhu cầu về nhà ở dễ tiếp cận hơn với các gói tín dụng ưu đãi hỗ trợ của Nhà nước, đơn cử như gói 120.000 tỷ đồng hiện nay.

Trong quy định cũ, điều kiện mua nhà ở xã hội là thu nhập cá nhân dưới 11 triệu đồng/tháng/người là rất khó triển khai bởi họ thuộc nhóm thu nhập thấp không có nhu cầu mua nhà hoặc không đủ điều kiện để trả nợ vay, chưa kể là nguy cơ cho vay không đúng đối tượng khi trong gia đình, vợ/chồng có thu nhập dưới 11 triệu đồng/tháng nhưng người còn lại có thể thu nhập đến hàng trăm triệu (kinh doanh tự do). Đây cũng là điểm khó cho các ngân hàng khi xác định đối tượng cho vay.

Với quy định mới, chỉ cần xác định tổng thu nhập chung (thông qua giấy tờ chứng minh sao kê ngân hàng của 2 vợ chồng), thì sẽ có thể cân nhắc được giải ngân với dự án phù hợp).

Ông có thể nói rõ hơn về vấn đề này?

Trước đây tôi đã từng phân tích nhiều về những vướng mắc của gói 120.000 tỷ đồng, trong đó vấn đề là câu chuyện “người cần vay thì không nằm trong diện được vay, còn người không cần vay thì lại được vay”, bất cập từ việc tính thu nhập ở mức thấp, đồng thời chưa bao quát và tính toán tới yếu tố một hộ gia đình.

Cụ thể, có những gia đình chồng/vợ thu nhập có thể đến 25 triệu đồng/tháng và người còn lại có thu nhập 5 triệu đồng/tháng. Đối chiếu như vậy thì chồng/vợ không đủ điều kiện vay mua nhà ở xã hội (vì vượt 11 triệu đồng/tháng), trong khi người còn lại thu nhập quá thấp và ngân hàng cũng không dám cho vay vì quá rủi ro với khả năng trả nợ.

Do đó, với quy định mới, chỉ cần vợ và chồng chứng minh trả nợ được của cả gia đình (ngưỡng 30 triệu tổng thu nhập thực nhận) thì họ sẽ được tiếp cận gói 120.000 tỷ đồng. Có nghĩa rằng ai trả không quan trọng bởi tiền đó vẫn là gia đình đó trả.

Nói rõ hơn, Nghị định mới đã nâng điều kiện về thu nhập mỗi cá nhân từ 11 triệu đồng/tháng/người lên 15 triệu đồng/tháng/người, tức là đã bám sát với mức chi tiêu đầu người hiện nay ở Hà Nội hay TP. HCM ( khoảng 155 triệu đồng/người/năm – Báo cáo của Hội đồng nhân dân TP. HCM năm 2023).

Như vậy có nghĩa là Nghị định 100/2024 sẽ gỡ nút thắt quan trọng cho gói 120.000 tỷ đồng và phân khúc nhà ở xã hội?

Cần nói rõ, Nghị định 100/2024 mới giải được một nút thắt liên quan đến điều kiện tiếp cận vốn vay ưu đãi mua nhà ở xã hội đã được đề cập trong suốt thời gian vừa qua. Tuy nhiên, để thông suốt cho việc triển khai nhà ở xã hội thì cần thêm nhiều điều kiện khác.

Đầu tiên, cần quan tâm tới việc điều chỉnh lại lãi suất của các gói vay ưu đãi hiện nay cho nhà ở xã hội xuống thấp hơn nữa, nên sát với mức của gói vay do Ngân hàng Chính sách xã hội đang áp dụng ở mức 4,8%.

Theo tôi được biết, hiện đã có một số ngân hàng và chủ đầu tư cũng đang đề xuất với Ngân hàng Nhà nước về mức lãi suất này cho gói 120.000 tỷ đồng và Ngân hàng Nhà nước đang cân nhắc thêm.

Bên cạnh đó, câu chuyện dòng vốn cũng cần kết hợp cả các điều kiện khác cho chủ đầu tư, đặc biệt là việc đơn giản hóa và minh bạch các quy trình cấp phép triển khai các dự án nhà ở xã hội. Từ vấn đề quy hoạch quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội tới các ưu đãi về tiền sử dụng đất…, tới giới hạn lợi nhuận cho nhà đầu tư triển khai nhà ở xã hội đều đang là những rào cản cho thúc đẩy phân khúc này phát triển.

Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản mới đã có những đột phá trong việc tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho việc triển khai nhà ở xã hội. Tiếp theo, tôi mong chờ các Nghị định, Thông tư sẽ cụ thể hóa hơn các định hướng đột phá này, từ đó giúp các chủ đầu tư triển khai nhà ở xã hội yên tâm hơn trong quá trình thực hiện, tránh việc “trên nóng, dưới lạnh” như trước đây khiến nhà ở xã hội rất nhỏ giọt và người có nhu cầu chỉ có “mua nhà trên TV”.

Việt Dương