Nghị định 49/2026/NĐ-CP: 3 trường hợp sửa đổi và các dự án không áp dụng bảng giá đất

Chính phủ đã ban hành Nghị định 49/2026/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Nghị quyết 254 của Quốc hội nhằm tháo gỡ khó khăn trong triển khai Luật Đất đai 2024. Văn bản này chính thức có hiệu lực từ ngày 31/1/2026, mang đến những thay đổi quan trọng về cơ chế quản lý tài chính đất đai.

3 trường hợp xem xét sửa đổi bảng giá đất

Theo khoản 2 Điều 6 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, cơ quan có thẩm quyền được phép sửa đổi bảng giá đất để bảo đảm phù hợp với thực tiễn và diễn biến thị trường trong các kịch bản cụ thể.

Có 3 trường hợp được sửa đổi bảng giá đất. Ảnh minh họa

Thứ nhất, sửa đổi do biến động thị trường. Khi hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường thực tế cao hơn hoặc thấp hơn khung quy định do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, bảng giá đất phải được điều chỉnh tương ứng.

Thứ hai, thay đổi về thông tin hành chính. Trong trường hợp có sự thay đổi về địa giới hành chính, tên khu vực, vị trí, tên đường, phố nhưng không làm biến động giá trị đất đã quy định trước đó, bảng giá sẽ được cập nhật để đồng bộ dữ liệu.

Thứ ba, đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước. Khi phát sinh các vấn đề thực tiễn cần thiết cho công tác quản lý đất đai và giá đất tại địa phương mà không thuộc hai nhóm trên, cơ quan chức năng vẫn có quyền xem xét sửa đổi.

Căn cứ và điều kiện điều chỉnh bảng giá

Việc xây dựng và bổ sung bảng giá đất không được thực hiện tùy tiện mà phải dựa trên các yếu tố pháp lý và kỹ thuật chặt chẽ. Cụ thể, các địa phương phải căn cứ vào Nghị định 71/2024 về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, đồng thời tổng hợp kết quả phân tích thị trường thực tế.

Bên cạnh đó, hiệu quả của bảng giá đất đang áp dụng cùng các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội tại địa phương là những tham chiếu bắt buộc để đảm bảo tính minh bạch và công bằng.

Các trường hợp không áp dụng bảng giá đất

Đáng chú ý, Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định rõ các loại hình dự án đặc thù sẽ không sử dụng bảng giá đất để tính toán nghĩa vụ tài chính. Thay vào đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định xác định giá đất cụ thể.

Dự án lấn biển: Các dự án đầu tư lấn biển hoặc có hạng mục lấn biển sẽ không áp dụng bảng giá chung.
Dự án hỗn hợp: Các dự án có mục đích sử dụng đất hỗn hợp theo quy hoạch xây dựng được duyệt.

Đối với các trường hợp này, việc xác định giá đất được thực hiện theo quy trình nghiêm ngặt của Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn như Nghị định 71/2024.

Phạm vi áp dụng giá đất cụ thể

Giá đất cụ thể sẽ đóng vai trò chủ đạo trong nhiều giao dịch quan trọng thay vì bảng giá đất đại trà, bao gồm:

Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất không thông qua đấu giá hoặc đấu thầu.
Giao đất cho nhà đầu tư trúng thầu dự án có sử dụng đất.
Công nhận quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất.
Xác định giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa và tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Việc phân định rõ ranh giới giữa bảng giá đất và giá đất cụ thể giúp tối ưu hóa nguồn thu ngân sách, đồng thời giảm thiểu khiếu nại về giá khi Nhà nước thực hiện các công tác quản lý địa chính.

Tuệ Nhân