Nghịch lý bất động sản ở Nhật: Tokyo tăng nóng, nông thôn nhiều nhà bỏ không

Thủ đô Tokyo của Nhật Bản - Ảnh: Reuters.

Theo một báo cáo của Viện Nghiên cứu kinh tế bất động sản Nhật Bản, giá trung bình của căn hộ mới ở 23 khu vực ở trung tâm Tokyo đạt 111,81 triệu yên, tương đương khoảng 760.000 USD, trong năm 2024. Mức giá trung vị (median price) - một thước đo tốt hơn về thị trường - là 89,4 triệu yên, tăng 9% so với năm trước. Tính theo giá trung vị, giá căn hộ ở 23 quận của Tokyo đã tăng khoảng 64% trong thời gian từ năm 2021 đến năm 2025, vượt xa mức tăng 26% trên toàn khu vực Tokyo mở rộng.

Trong khi đó, mức thu nhập của người dân Nhật Bản vẫn còn thấp so với một số nước phát triển khác. Trong đó, mức lương tối thiểu của Nhật Bản yếu hơn và Nhật cũng có khoảng cách lương giữa lao động nam và lao động nữ thuộc hàng lớn nhất trong số các nền kinh tế phát triển. Thực tế này khiến khả năng mua nhà trở thành một mối lo ngại ở quốc gia này.

Năm 2024, Nhật Bản đứng thứ 25 trong số 34 thành viên của Tổ chức Hợp tác và phát triển kinh tế (OECD) xét về mức lương trung bình hàng năm đã điều chỉnh theo ngang giá sức mua, ở mức 49.446 USD.

LÀN SÓNG NGƯỜI NƯỚC NGOÀI MUA NHÀ TOKYO

Giá bất động sản ở các quận trung tâm của Tokyo tăng mạnh một phần do chi phí xây dựng và giá nhân công tăng, cũng như do đồng yên yếu và mức định giá tương đối thấp so với ở các thị trường hàng đầu thế giới khác thu hút các nhà đầu tư nước ngoài.

Theo hãng tin CNBC, cơn sốt bất động sản đô thị ở Tokyo đã thu hút sự chú ý của các chính trị gia. Các cuộc thảo luận về hạn chế vốn nước ngoài đã diễn ra trong cuộc bầu cử Thượng viện Nhật bản gần đây. Không giống như các quốc gia như Australia, Canada và Singapore, Nhật Bản hầu như không có hạn chế nào đối với quyền sở hữu bất động sản của người nước ngoài.

Đảng Dân chủ vì Nhân dân (DPFP), đảng đã đạt được những thắng lợi vững chắc trong cuộc bầu cử Thượng viện Nhật Bản vào tháng 7, dự kiến sẽ trình một dự luật hạn chế việc mua bất động sản của nước ngoài, sớm nhất vào kỳ họp bất thường mùa thu của Quốc hội - truyền thông Nhật cho hay.

Thủ lĩnh Yuichiro Tamaki của DPFP đã lập luận rằng giá nhà ở các khu vực đô thị đã tăng vọt một phần do các nhà đầu tư nước ngoài mua bất động sản cho các mục đích đầu cơ, không phải để ở và đã đưa ra ý tưởng về một loại “thuế nhà bỏ không” để hạn chế các giao dịch như vậy.

Trong khi đó, Sanseito, một đảng dân túy cánh hữu vận động tranh cử trên nền tảng chống nhập cư “Nhật Bản trên hết”, cũng đang chuẩn bị đưa ra đề xuất riêng nhằm hạn chế việc mua nhà đất của nhà đầu tư nước ngoài nhưng vẫn chưa xác định thời gian công bố.

Với việc liên minh cầm quyền không nắm đa số ở cả hai viện của Quốc hội, vị thế của các đảng đối lập ngày càng trở nên quan trọng trong việc định hình các kết quả lập pháp.

Ông Tobias Harris, nhà sáng lập công ty tư vấn rủi ro chính trị Japan Foresight, cho rằng rất khó để tách bạch quyền sở hữu bất động sản của người nước ngoài khỏi các cuộc tranh luận rộng hơn về vấn đề dân số là người nước ngoài ở Nhật Bản. Mặc dù đây không phải là trọng tâm trong cương lĩnh của Sanseito, ông Harris cho rằng vấn đề này nổi bật vì mang đến một con đường pháp lý rõ ràng hơn để hành động so với các vấn đề khác.

“Lý lẽ của Sanseito về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài ở Nhật Bản đã nhấn mạnh cả vấn đề an ninh quốc gia và an ninh kinh tế, nhắm đến những rủi ro của việc một số đối tượng người nước ngoài mua bất động sản, cũng như tác động đến chất lượng cuộc sống của người Nhật nếu họ không đủ khả năng mua nhà”, ông Harris nói.

Quy mô chính xác của việc người nước ngoài mua bán nhà ở Nhật Bản rất khó xác định, vì nước này không công bố số liệu thống kê chính thức về quốc tịch của người mua, nhưng một cuộc khảo sát mỗi năm hai lần của Mitsubishi UFJ Trust & Banking Corp, được công bố vào tháng 3 năm 2025, cho thấy rằng ở các quận Chiyoda, Shibuya và Minato của Tokyo, 20% đến 40% căn hộ mới thường được bán cho người mua nước ngoài.

Bà Makoto Sakuma, nhà nghiên cứu cấp cao tại viện nghiên cứu Nhật Bản NLI Research Institute, nhận định: “Người nước ngoài mua nhà là một yếu tố, nhưng các nhà đầu tư và người dân trong nước cũng đang mua”. Bà Sakuma lưu ý rằng mặc dù Ngân hàng Trung ương Nhật Bản (BOJ) đã tăng lãi suất khỏi ngưỡng âm vào tháng 3 năm ngoái, lãi suất thực tế của nước này vẫn ở mức thấp, lượng thanh khoản trên thị trường vẫn đang dồi dào và phần lớn đổ vào bất động sản đô thị.

NHÀ BỎ KHÔNG Ở NÔNG THÔN NHẬT

Ông Harris cho biết triển vọng cho bất kỳ thay đổi lập pháp nào trong vấn đề này cũng đều phụ thuộc vào bối cảnh chính trị của Nhật Bản. Một thủ tướng mới hoặc sự thay đổi trong động lực liên minh có thể định hình lại cách thức mà các đảng đối lập đưa các vấn đề như quyền sở hữu nhà của người nước ngoài vào chương trình nghị sự của mỗi đảng.

Trao đổi với CNBC, ông Romeo Marcantuoni, một nghiên cứu sinh tiến sỹ tại Đại học Waseda cho rằng tầm quan trọng của vấn đề này trong tương lai khó có thể giảm đi. Ông lưu ý rằng đảng Sanseito đã tăng cường nói về người nước ngoài và vốn nước ngoài kể từ khi giành được ba ghế tại Hạ viện trong cuộc bầu cử vào năm ngoái. Tuy nhiên, ông lưu ý rằng con đường lập pháp của vấn đề người nước ngoài sở hữu nhà ở Nhật Bản là không chắc chắn, vì các đảng còn đang có các ưu tiên cấp bách hơn, chẳng hạn như cắt giảm thuế, phát tiền mặt cho người dân và thuế xăng dầu có khả năng sẽ là những câu chuyện chi phối các cuộc thảo luận trong thời gian trước mắt.

Trong khi dân số Tokyo tiếp tục tăng, tổng dân số của Nhật Bản đã giảm kể từ năm 2008, tạo ra một khoảng cách lớn về nhu cầu nhà ở giữa khu vực thành thị và nông thôn. Và trong khi có một sự bùng nổ bất động sản ở các thành phố lớn, cả nước Nhật có khoảng 9 triệu ngôi nhà bị bỏ hoang, được gọi là “akiya” ở thời điểm năm 2023, chủ yếu ở các vùng nông thôn.

Mặc dù “akiya” có thể được mua với giá rẻ, nhưng những ngôi nhà đó không đáp ứng được nhu cầu của nhiều người mua trong nước. Nhiều căn nhà trong tình trạng xuống cấp nghiêm trọng nằm ở vị trí xa việc làm và các dịch vụ, hoặc cần cải tạo với chi phí từ 20.000 đến 300.000 USD, tùy thuộc vào tình trạng và vị trí của bất động sản. Sự kỳ thị văn hóa ở Nhật đối với những ngôi nhà cũ và sự hỗ trợ hạn chế của chính phủ cho việc phục hồi những ngôi nhà đó càng hạn chế sự hấp dẫn của “akiya”.

Ông Parker Allen, nhà đồng sáng lập của Akiya & Inaka, một nền tảng bất động sản giúp người mua nước ngoài tìm và phục hồi những ngôi nhà bỏ trống ở vùng nông thôn Nhật Bản, cho biết: “Ở vùng nông thôn, chúng tôi có một vấn đề lớn là sự trì trệ, với giá nhà không tăng và nhà cũng không bán được”.

“Akiya” ít hấp dẫn đối với hầu hết người Nhật, nhưng chúng đã thu hút sự chú ý của những người mua nước ngoài đang tìm kiếm mức giá thấp hơn, kiến trúc truyền thống và sự lãng mạn của việc khôi phục một ngôi nhà cổ. Ông Allen cảnh báo rằng bất kỳ hạn chế tiềm ẩn nào đối với quyền sở hữu bất động sản của người nước ngoài chỉ nên nhắm vào các thị trường đô thị, nơi sự cạnh tranh với người dân địa phương là khốc liệt nhất.

“Cách hợp lý nhất là tập trung vào các thành phố. Nếu việc hoạt động mua bán bất động sản của người nước ngoài đang tăng nhanh, điều đó có thể khiến một số người Nhật không mua được nhà, nhưng đó chỉ là câu chuyện ở đô thị lớn”, ông Allen nói với CNBC.

An Huy