Nghịch lý căn hộ cũ giảm giá sâu, hàng mới mở bán vẫn đắt đỏ

Thị trường căn hộ Hà Nội và TP.HCM cùng hạ nhiệt trong nửa đầu năm 2026. Ảnh: Quỳnh Danh.

Đầu tháng 7, anh Đinh Hoàng (Tây Mỗ, Hà Nội) chốt bán căn hộ sau hơn 4 tháng rao bán và 3 lần điều chỉnh giá. Mức giao dịch cuối cùng là 3,8 tỷ đồng, thấp hơn gần 18% so với định giá của môi giới vào cuối năm ngoái.

"Tôi không nghĩ sẽ phải bán ở mức này, nhưng gói ưu đãi lãi suất đã hết, mỗi tháng đều phải bù thêm tiền nên càng giữ càng áp lực", anh nói.

Ở chiều ngược lại, gia đình chị Lê Mai (Long Biên, Hà Nội) lại coi nửa đầu năm là thời điểm thích hợp để mua nhà. Sau gần 9 tháng tìm kiếm, vợ chồng chị mua được căn hộ đầu tiên với giá thấp hơn khoảng 15% so với thời điểm bắt đầu đi xem nhà, khi các căn tương tự được chào bán quanh mức 3,7-3,9 tỷ đồng.

"Năm ngoái gần như không có cơ hội mặc cả. Chủ nhà giữ giá rất cứng vì lúc nào cũng có người hỏi mua. Còn bây giờ, mình có thời gian xem nhiều căn, so sánh rồi mới quyết định", chị chia sẻ.

Căn hộ cũ xuống giá, người mua giành lại lợi thế

Câu chuyện của anh Hoàng và chị Mai phản ánh phần nào sự thay đổi của thị trường căn hộ trong nửa đầu năm. Sau giai đoạn tăng giá kéo dài, cán cân giao dịch đang dần nghiêng về phía người mua. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính bắt đầu hạ kỳ vọng lợi nhuận, trong khi người có nhu cầu ở thực có thêm lựa chọn và dư địa đàm phán.

Thực tế từ cuối năm 2025, thị trường căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM đều xuất hiện dấu hiệu giảm tốc sau nhiều năm tăng nóng. Tuy nhiên, mức độ điều chỉnh giữa 2 thị trường có sự khác biệt.

Tại Hà Nội, áp lực giảm giá thể hiện rõ nhất trên thị trường thứ cấp. Theo ghi nhận từ các đơn vị môi giới, tại các đại đô thị phía đông và phía tây Thủ đô - nơi có nguồn cung lớn và sắp đón thêm nhiều tòa nhà bàn giao, giá căn hộ thứ cấp đã giảm trung bình 10-15% so với vùng đỉnh của năm ngoái. Cá biệt, một số căn được giao dịch với mức giá thấp hơn khoảng 15-17% sau nhiều tháng rao bán nhưng không tìm được khách.

Trong khi đó, các dự án nằm ở khu vực trung tâm hoặc đã hình thành cộng đồng cư dân ổn định vẫn giữ giá tốt hơn, mức điều chỉnh phổ biến khoảng 5-7%.

Theo dữ liệu của hãng dịch vụ CBRE, giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội trong quý II giảm trung bình khoảng 3% so với quý trước, đánh dấu lần điều chỉnh đầu tiên sau hơn 4 năm tăng liên tục.

Thị trường căn hộ Hà Nội bước vào giai đoạn giảm giá sau hơn 4 năm tăng mạnh. Ảnh: Đinh Hà.

Tại TP.HCM, thị trường căn hộ thứ cấp cũng ghi nhận xu hướng điều chỉnh, nhưng mức giảm nhìn chung thấp hơn Hà Nội.

Theo DKRA Consulting, trong quý II, giá căn hộ thứ cấp giảm bình quân 3-6% so với quý trước. Khu đông và khu bắc giảm khoảng 2-6%, khu tây và khu nam giảm 4-6%, trong khi khu vực trung tâm giảm 3-5%. Trên thực tế, mức điều chỉnh mạnh nhất vẫn tập trung ở những căn hộ cần bán gấp hoặc thuộc nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Giá chào bán của nhóm này thấp hơn khoảng 5-10% so với đầu năm. Ở phân khúc cao cấp tại khu vực trung tâm và liền kề trung tâm, nhiều chủ nhà cũng chấp nhận giảm 6-10% để tăng khả năng giao dịch.

Dù mức điều chỉnh khác nhau, cả Hà Nội và TP.HCM đều đang chứng kiến sự thay đổi về tâm lý thị trường. Nếu như giai đoạn 2023-2025, người mua thường lo ngại giá tiếp tục tăng và phải quyết định rất nhanh, thì nay họ có nhiều thời gian hơn để lựa chọn, so sánh và thương lượng.

Theo các chuyên gia, xu hướng này xuất phát từ nhiều yếu tố. Hàng loạt chương trình hỗ trợ lãi suất đã kết thúc, trong khi lãi suất thả nổi có thời điểm tăng lên 13-14%/năm, khiến chi phí tài chính của nhà đầu tư tăng đáng kể. Trong khi đó, tỷ suất lợi nhuận cho thuê phổ biến chỉ khoảng 2-3%/năm, thấp hơn nhiều so với chi phí vốn.

Bên cạnh áp lực lãi vay, nguồn cung mới liên tục được bổ sung khiến thị trường chuyển nhượng cạnh tranh hơn, trong khi mặt bằng giá đã tăng nhanh hơn khả năng chi trả của phần lớn người mua ở thực.

Căn hộ mới vẫn đắt đỏ

Trong khi giá căn hộ chuyển nhượng bắt đầu điều chỉnh, thị trường sơ cấp vẫn duy trì mặt bằng giá cao.

Theo CBRE Việt Nam, Hà Nội ghi nhận khoảng 16.600 căn hộ mở bán mới trong 6 tháng đầu năm - mức cao nhất trong nhiều năm trở lại đây. Nguồn cung tăng nhưng mặt bằng giá gần như không có dấu hiệu điều chỉnh. Giá sơ cấp trung bình tại Thủ đô đạt khoảng 95 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì).

Tại TP.HCM, nguồn cung cũng bước vào chu kỳ phục hồi. Dữ liệu của Knight Frank Việt Nam cho thấy riêng quý II, khu vực TP.HCM (cũ) có 2.101 căn hộ mở bán mới, tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung vẫn thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi rổ hàng trung cấp và bình dân còn hạn chế.

Giá sơ cấp bình quân ở khu vực này vẫn trên 100 triệu đồng/m2, gần như đi ngang so với quý trước và tăng nhẹ so với cùng kỳ. Còn nếu tính trên địa bàn TP.HCM sau mở rộng địa giới (bao gồm Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ), giá trung bình ở mức trên 90 triệu đồng/m2 nhờ nguồn cung trung cấp và bình dân chiếm tỷ trọng lớn hơn.

Theo các chuyên gia, việc giá sơ cấp tiếp tục neo cao chủ yếu xuất phát từ chi phí phát triển dự án ngày càng lớn. Tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, vật liệu xây dựng, nhân công và chi phí vốn đều tăng trong những năm gần đây. Bên cạnh đó, quỹ đất tại các vị trí thuận lợi ngày càng khan hiếm khiến các dự án mới khó có dư địa giảm giá.

Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là sức mua đã không còn theo kịp đà tăng của nguồn cung.

Dữ liệu của CBRE cho thấy tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới tại Hà Nội đạt khoảng 68% trong nửa đầu năm, thấp hơn đáng kể so với giai đoạn thị trường tăng nóng, khi nhiều dự án ghi nhận tỷ lệ bán trên 90%.

Diễn biến tương tự cũng xuất hiện tại TP.HCM. Báo cáo quý II của Knight Frank Việt Nam cho thấy khu vực TP.HCM (cũ) tiêu thụ 1.781 căn hộ, giảm 24% so với cùng kỳ năm trước. Trên phạm vi TP.HCM mở rộng, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 39%, thấp hơn nhiều so với cùng kỳ. Giá bán duy trì ở mức cao trong khi chi phí vay mua nhà chưa hạ nhiệt khiến nhiều người mua tiếp tục thận trọng.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, khoảng cách giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp sẽ còn duy trì trong những tháng cuối năm. Nếu giá sơ cấp vẫn chịu tác động chủ yếu từ chi phí phát triển dự án và cơ cấu nguồn cung, thì giá trên thị trường chuyển nhượng sẽ phản ánh rõ hơn sức mua thực tế cũng như áp lực tài chính của nhà đầu tư.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, cho rằng mặt bằng giá khó giảm sâu trong 6 tháng cuối năm nhưng tốc độ tăng sẽ chậm lại đáng kể. Thay vì tăng "dốc đứng" như giai đoạn 2023-2025, cả thị trường sơ cấp và thứ cấp nhiều khả năng sẽ bước vào giai đoạn đi ngang và ổn định hơn.

Theo bà An, giá chung cư ở Hà Nội hiện vẫn cao hơn khoảng 13% so với cùng kỳ năm trước. Nếu thanh khoản được duy trì ổn định, mức tăng của cả năm nhiều khả năng vẫn giữ ở ngưỡng hai con số. Ngược lại, nếu sức mua tiếp tục suy yếu, tốc độ tăng giá có thể thấp hơn mức này.

Về dài hạn, vị chuyên gia kỳ vọng thị trường sẽ bước vào chu kỳ phát triển bền vững hơn, với mức tăng khoảng 3-5% mỗi năm. Đây được xem là ngưỡng tăng phù hợp, phản ánh đúng giá trị của bất động sản và diễn biến chung của nền kinh tế. Trong bối cảnh thị trường ngày càng phân hóa, những dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục giữ được sức hút, trong khi các sản phẩm chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá sẽ chịu áp lực lớn hơn.