Người mua chật vật tìm kiếm, giá nhà mới chỉ... giảm trên mạng?

Sau gần 9 tháng khảo sát tại Hà Nội, từ các tin rao trên mạng đến những cuộc trao đổi trực tiếp với chủ nhà, anh Khoa nhận thấy áp lực lãi suất và tâm lý thận trọng của người mua chưa đủ để người bán phải điều chỉnh giá thực chất hơn.

Khó “săn” nhà giảm giá

“Nhiều người bán thông báo sẵn sàng giảm 20-30% mức giá kỳ vọng, nhưng mức giá sau điều chỉnh chỉ thấp so với thời đỉnh sốt khi giá đã được đẩy lên nhiều lần, còn thực tế vẫn quá cao, và vượt xa khả năng tài chính của tôi”, anh Khoa chia sẻ.

Theo anh Khoa, khi giá đã bị đẩy lên quá cao, việc giảm 20-30% trên mức giá kỳ vọng chưa đồng nghĩa với việc căn hộ trở nên hợp lý.

Có những căn hộ đã qua tay nhiều nhà đầu tư, mỗi lần giao dịch lại cộng thêm một phần lợi nhuận, khiến giá bán ngày càng xa giá trị mà người mua ở thực có thể chấp nhận.

Người mua nhà không dễ tìm được căn hộ giảm giá thực.

Những quan sát của anh Khoa phần nào được phản ánh qua diễn biến thị trường căn hộ Hà Nội. Theo dữ liệu PropertyGuru Vietnam, giá bán căn hộ phổ biến tại Thủ đô giảm từ khoảng 88 triệu đồng/m² trong tháng 2 xuống còn 85 triệu đồng/m² vào cuối quý II/2026.

Mức giảm khoảng 3 triệu đồng/m², tương đương gần 3,4%, cho thấy đà tăng kéo dài trước đó đã xuất hiện những dấu hiệu đảo chiều. Một số dự án ghi nhận giá điều chỉnh 4-9% so với đầu năm, trong đó các sản phẩm từng tăng nóng chịu áp lực lớn hơn.

Tuy nhiên, giảm giá trên thị trường không đồng nghĩa với việc người mua có thể dễ dàng tiếp cận nhà ở. Ông Đức, đại diện một văn phòng môi giới tại Gia Lâm (Hà Nội) cho rằng, trước hết, cần phân biệt giá rao bán, giá giao dịch thực tế và giá căn hộ mở bán mới.

“Muốn đánh giá chính xác, cần so sánh giá giao dịch thực tế giữa các căn hộ tương đồng, tính đến diện tích, pháp lý, chất lượng công trình, vị trí và thời điểm giao dịch. Nếu giá được giảm từ một mức neo quá cao, phần điều chỉnh có thể vẫn chưa đủ tạo ra sức mua thực chất”, ông Đức phân tích.

Các số liệu nghiên cứu thị trường cũng cho thấy mặt bằng giá sau điều chỉnh vẫn rất cao so với thu nhập của phần đông hộ gia đình, đặc biệt là những người mua căn nhà đầu tiên bằng tiền tích lũy kết hợp vốn vay.

Theo báo cáo quý I/2026 của Bộ Xây dựng, giá căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt khoảng 128 triệu đồng/m², cao hơn mức khoảng 112 triệu đồng/m² tại TP.HCM. Khoảng cách lớn giữa giá sơ cấp và giá thứ cấp cho thấy thị trường đang phân hóa rõ rệt.

Trong khi một số chủ sở hữu phải điều chỉnh kỳ vọng để tìm thanh khoản, các dự án mở bán mới vẫn duy trì mức giá cao do chi phí đất đai, vật liệu và tài chính gia tăng.

Điều này tạo ra một nghịch lý, thị trường có thêm những thông tin giảm giá, nhưng người mua nhà lần đầu vẫn khó tìm được sản phẩm phù hợp. Nếu chọn căn hộ mới, họ phải đối mặt với mức giá cao, trong khi tìm căn hộ cũ có giá mềm hơn lại khó như “mò trăng đáy bể”.

Chung cư cũ vẫn có giá vài tỷ đồng

Thực tế tại khu vực Mỹ Đình (Hà Nội) cho thấy giá căn hộ cũ vẫn rất cao, bất chấp các thông tin về giá và thanh khoản ì ạch.

Điển hình, được hình thành từ đầu những năm 2000, nhiều khu chung cư Mỹ Đình 1 và Mỹ Đình 2 đã trải qua hàng chục năm sử dụng. Theo khảo sát, giá rao căn hộ tại Mỹ Đình 1 hiện phổ biến khoảng 50-85 triệu đồng/m². Những căn hai phòng ngủ, diện tích 60-88m², được chào bán từ 5 tỷ đến 6,8 tỷ đồng; căn ba phòng ngủ có thể đạt 6,5-8,5 tỷ đồng. Tại Mỹ Đình 2, một số căn hộ được rao bán tới 90 triệu đồng/m². Căn hai phòng ngủ diện tích 70-75m² có giá khoảng 5-6 tỷ đồng, trong khi căn ba phòng ngủ phổ biến 5,8-7,5 tỷ đồng.

Đặt cạnh lịch sử giá, mức tăng càng đáng chú ý. Năm 2005, căn hộ Mỹ Đình được giao dịch ở khoảng 8-12 triệu đồng/m²; đến năm 2008, giá tại Mỹ Đình 1 khoảng 17,5 triệu đồng/m², còn Mỹ Đình 2 khoảng 19-20 triệu đồng/m².

Đáng nói, những căn hộ này còn phải cạnh tranh với nguồn cung mới tại Tây Mỗ, Đại Mỗ và An Khánh, nơi người mua có thêm lựa chọn về thiết kế, diện tích và tiện ích. Thực tế này cho thấy, dự án mới không mặc nhiên rẻ hơn, còn căn hộ cũ cũng không nhất thiết có giá trị thấp hơn nếu sở hữu vị trí thuận lợi và cộng đồng cư dân ổn định.

Ở góc độ thị trường, các chuyên gia cho rằng điều chỉnh giá là cần thiết để thu hẹp khoảng cách giữa kỳ vọng của người bán và khả năng chi trả của người mua. Tuy nhiên, không thể coi mức giảm 20-30% mà một số chủ nhà công bố là bằng chứng cho thấy bất động sản đã rẻ.

Trong bối cảnh đó, việc gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội và phát triển các dự án phù hợp với nhu cầu ở thực có ý nghĩa quan trọng hơn những đợt giảm giá mang tính cục bộ. Khi người mua có thêm lựa chọn với mức giá tương xứng thu nhập, thị trường sẽ chịu sức ép điều chỉnh lành mạnh hơn. Cùng với đó, minh bạch dữ liệu giao dịch và kiểm soát tình trạng thổi giá sẽ giúp người dân phân biệt giá trị thực với kỳ vọng đầu cơ.

Tóm lại, khi giá bán vẫn vượt xa sức mua, thị trường dù có điều chỉnh cũng chưa thể xem là đã giải quyết được bài toán nhà ở. Chỉ khi mức giá phản ánh sát hơn giá trị sử dụng và thu nhập của người dân, cơ hội sở hữu căn hộ mới thực sự mở rộng.