Người mua nhà đất lo ngại về quy hoạch và giá cao

Giá neo cao, giao dịch ảm đạm

Thống kê từ các trang mua bán nhà đất lớn, mức độ quan tâm của người tiêu dùng đến phân khúc nhà riêng đã giảm mạnh so với trước đây. Các giao dịch chủ yếu tập trung ở khu vực phía Bắc và phía Đông, trong khi khu vực lõi nội đô lại không có nhiều chuyển biến tích cực.

Vậy nhưng mức giá của phân khúc nhà riêng vẫn neo ở mức rất cao. Ví dụ, theo thống kê từ nền tảng batdongsan.com.vn, lịch sử giá bán nhà riêng của khu vực phường Khương Đình đang ở mức 300 triệu đồng/m2, mức giá cao nhất trong 7 năm qua.

Hay như khu vực phường Văn Miếu, dù mức giá có giảm 4,1%, thấp hơn mức đỉnh vào tháng 3/2026 nhưng phổ biến vẫn ở mức trung bình 259 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tại phường Cầu Giấy, cũng giảm 8,6% so với mức đỉnh vào tháng 2/2026 nhưng mức giá bán trung bình phổ biến ở mức 350 triệu đồng/m2…

Lượng thông tin rao bán vẫn nhiều, tuy vậy theo các môi giới, lượng giao dịch rất trầm lắng. Nguyên nhân bên cạnh mức giá cao còn là tâm lý lo ngại về vấn đề quy hoạch. Đặc biệt, sau khi Hà Nội công bố quy hoạch tầm nhìn 100 năm.

Anh Nguyễn Tuấn Anh, một trong những môi giới nhà đất uy tín tại khu vực Khương Đình cho hay, thị trường trầm lắng hiện nay chủ yếu đến từ 2 nguyên nhân chính.

Nhà trong ngõ cũng có mức giá cả chục tỷ đồng, nên "kén" khách mua.

Đầu tiên là sau giai đoạn tăng nóng, giá nhà đã vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người mua. Một căn nhà khoảng 50m2, ngõ ô tô đi lại được hiện có giá khoảng 15 tỷ đồng. Mức giá này thực sự không dễ tìm khách mua.

“Bên cạnh đó, sau khi Hà Nội công bố quy hoạch tầm nhìn 100 năm, rất nhiều thông tin liên quan đến quy hoạch khiến người mua thận trọng. Đa phần khách chỉ hỏi thông tin rồi báo sẽ liên lạc lại sau”, anh Tuấn Anh cho hay.

Theo các môi giới, tâm lý lo ngại liên quan đến quy hoạch mở đường, chỉnh trang đô thị trên thị trường đang khiến nhiều khu vực thị trường nhà đất “bất động”. Người mua lo ngại sau khi xuống tiền sẽ mua phải nhà nằm trong diện giải phóng mặt bằng. Tâm lý này khiến quy trình mua bán bị kéo dài.

Khách hàng hiện nay có xu hướng kiểm tra rất kỹ hồ sơ pháp lý, yêu cầu xác minh hiện trạng sử dụng đất, chỉ giới đường đỏ và các kế hoạch cải tạo khu vực thông qua cơ quan chức năng hoặc ứng dụng tra cứu.

Thậm chí, chỉ cần nghe phong phanh thông tin khu vực có khả năng bị ảnh hưởng bởi quy hoạch, người mua sẽ lập tức dừng lại để chờ đợi. Chẳng hạn như trước thông tin về quy hoạch Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng, các khu vực gần sông Hồng như Phúc Xá, An Xá, Bạch Đằng... giao dịch gần như "đóng băng".

Chờ đợi những tín hiệu rõ ràng

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing, cho rằng trước mỗi đợt quy hoạch lớn, thị trường thường xuất hiện một khoảng lặng khi cả người mua lẫn nhà đầu tư đều chờ đợi các định hướng phát triển rõ ràng hơn.

Diễn biến hiện nay phản ánh khá rõ tâm lý đó. Phân khúc nhà liền thổ và nhà ở thổ cư ghi nhận thanh khoản giảm so với giai đoạn trước. Không ít giao dịch được trì hoãn khi người mua cân nhắc thêm về quy hoạch, mặt bằng giá đã tăng mạnh trong hai năm qua.

“Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với nhu cầu suy giảm. Một khảo sát của chúng tôi mới đây cho thấy phần lớn trong nhóm khách hàng lớn vẫn lên kế hoạch mua nhà trong ngắn hạn từ 6 tháng đến 1 năm, một số thì lên kế hoạch trong 2 - 3 năm tới. Chỉ có 7% cho biết chưa có nhu cầu. Điều này cho thấy, khách hàng vẫn đang chờ đợi một tín hiệu rõ ràng”, ông Trung cho biết.

Cùng nhận định, ông Nguyễn Anh Quân, Giám đốc Công ty cổ phần kinh doanh BĐS Qland cho rằng, việc giao dịch nhà đất thổ cư trầm lắng phản ánh tâm lý thận trọng và chờ đợi của khách hàng.

Giá cao và lo lắng quy hoạch khiến người mua nhà càng thận trọng hơn.

“Phân khúc đất thổ cư nội đô giá giá neo cao nhưng hiện rất ít giao dịch. Từ nay đến cuối năm, phân khúc này vẫn tiếp tục thanh khoản chậm. Nếu mức giá có điều chỉnh giảm xuống cũng chưa chắc đã rẻ vì trước đã tăng quá nhanh. Còn đối với nhà đất trong các khu vực quy hoạch thì còn khó khăn hơn nữa vì người mua lại càng thận trọng hơn”, ông Quân nói.

Trong khi đó, theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, việc Hà Nội công bố quy hoạch 100 năm, tái cấu trúc không gian đô thị sẽ kéo theo sự tái cấu trúc toàn diện thị trường bất động sản, từ hành vi mua ở đến chiến lược đầu tư.

Nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội vẫn rất lớn khi quy mô dân số dự kiến đạt khoảng 20 triệu dân trong tương lai, cần thêm khoảng 2 triệu căn nhà. Tuy nhiên, trong giai đoạn này, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam khuyến cáo người mua cần đặc biệt thận trọng với những bất động sản nằm trong hành lang mở đường hoặc công trình công cộng.

Vẫn có những khu vực giá tăng do thông tin quy hoạch, những diễn biến tăng giá cục bộ hiện nay phần lớn vẫn mang tính "đón đầu thông tin" và tiềm ẩn rủi ro nếu quy hoạch chưa được triển khai cụ thể.