Người mua nhà ở thực có thể tìm nguồn từ thị trường thứ cấp

Nguồn cung mới thấp kỷ lục

Quý IV/2023 là thời điểm thị trường nhà ở tại Hà Nội ghi nhận số lượng nguồn cung mới thấp nhất trong 10 năm qua.

Đối với phân khúc căn hộ, báo cáo của Savills Việt Nam cho thấy, trong quý IV/2023, tổng nguồn cung cung sơ cấp đạt 11.911 căn, giảm 40% theo quý và 41% theo năm. Tuy nhiên, nguồn cung mới ghi nhận trong quý chỉ đạt 10.403 căn, trong đó, căn hộ hạng B chiếm 84% nguồn cung.

Với phân khúc thấp tầng, trong năm 2023, tổng nguồn cung mới đạt 272 căn, giảm 82% theo năm. Nguồn cung sơ cấp đạt 710 căn, đến từ 16 dự án, giảm 2% theo quý và 23% theo năm. Nhà liền kề là sản phẩm chính với thị phần 44%.

Khoảng giá phổ biến của cả 2 phân khúc vẫn neo ở mức cao. Trong đó, căn hộ có giá từ 51 - 70 triệu đồng/m2 chiếm 63% nguồn cung mới, tăng 24% theo năm. Các căn hộ trong khoảng giá này chiếm 49% số lượng các căn bán được, tăng 21% theo năm.

Trong khi đó, các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng/căn chiếm 42% số lượng căn bán được trong năm 2023; các căn hộ có giá 2 - 4 tỷ đồng/căn chiếm 55%; chỉ 3% số căn hộ có giá bán dưới 2 tỷ đồng.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao (Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội), phân khúc nhà ở vẫn tiếp tục tăng giá do chi phí đất và chi phí xây dựng tăng, hạ tầng phát triển và chất lượng được cải thiện. “Việc hạn chế về nguồn cung trên thị trường vẫn còn tiếp tục, dẫn đến giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường tiếp tục tăng cao”, bà Hằng lý giải.

Thực tế cho thấy, số lượng căn hộ bán được trong quý IV/2023 chủ yếu là những dự án của chủ đầu tư có uy tín, đảm bảo về pháp lý, hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Dù lãi suất cho vay đã giảm, nhưng tỷ lệ hấp thụ căn hộ vẫn không cao, một phần do người mua có những quan ngại nhất định về yếu tố pháp lý của các dự án.

Ưu điểm của thị trường thứ cấp

Theo các chuyên gia, trong điều kiện hạn chế về nguồn cung và giá sơ cấp ở ngưỡng cao, cơ hội đối với người có nhu cầu mua nhà ở thực có thể nằm ở thị trường thứ cấp.

Thị trường thứ cấp có ưu điểm là cung cấp cho khách hàng nhiều sự lựa chọn, dự án đảm bảo về pháp lý, phù hợp với khả năng chi trả.

Bên cạnh đó, người mua nhà có thể kỳ vọng vào nguồn cung mới khi hạ tầng phát triển. Ví dụ, các dự án đầu tư hạ tầng như đường Vành đai 3,5 và Vành đai 4 sẽ mở rộng thị trường nhà ở Hà Nội, hướng tới không tập trung nguồn cầu ở khu vực nội thành, trung tâm.

Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng (One Mount Real Estate), nguồn cung nhà ở tại Hà Nội năm 2024 có dấu hiệu hồi phục rõ nét, dự kiến đạt hơn 17.000 căn hộ, phần lớn vẫn đến từ khu Tây và khu Đông, chiếm tới 90% nguồn cung mới toàn thị trường.

Danh sách nguồn cung mở mới năm 2024 phần lớn đến từ phân khúc cao cấp. Tuy nhiên, có sự xuất hiện nguồn cung lớn thuộc phân khúc hạng sang, chủ yếu đến từ Vinhomes Smart City thuộc Dự án Lumiere Evergreen và Lumi Hanoi.

Trong số 63% người có nhu cầu mua bất động sản trong năm 2024, hầu hết đều quan tâm tới căn hộ chung cư, đất nền và nhà đất thổ cư. Lượng giao dịch tại thị trường chuyển nhượng thứ cấp Hà Nội những tháng cuối năm 2023, diễn ra sôi động với lượng giao dịch thổ cư cao hơn so với giao dịch chuyển nhượng dự án.

Bất động sản thổ cư được giao dịch nhiều hơn nhờ việc có tính ổn định cao, mặt bằng giá hấp dẫn, lại có nhiều lợi thế trong kinh doanh. Hà Đông, Nam Từ Liêm, Long Biên, Gia Lâm lần lượt là 3 quận ghi nhận lượng giao dịch thứ cấp lớn nhất trên toàn thị trường Hà Nội cuối năm 2023.

Bên cạnh đó, việc Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai được thông qua được kỳ vọng sẽ tác động tích cực tới thị trường.

Theo bà Hằng, việc quy định chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi các sản phẩm hình thành trong tương lai là một trong những nội dung củng cố niềm tin cho người mua. Do vậy, có thể tin rằng, năm 2024 - 2025 và giai đoạn tiếp theo, niềm tin của thị trường sẽ được củng cố vững chắc hơn, các sản phẩm sẽ được cung cấp từ những chủ đầu tư uy tín và thực sự có năng lực tài chính, từ đó, thị trường sẽ cân bằng và đa dạng hơn về sản phẩm.

Bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc kinh doanh Viện nghiên cứu Kinh tế - tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services phân tích, lúc thị trường khó khăn, doanh nghiệp thường đặt mục tiêu tài chính sau mục tiêu bán hàng, câu chuyện lợi nhuận không còn quan trọng bằng việc bán được hàng, thu dòng tiền. Vì thế, các ưu đãi mua nhà trong giai đoạn này sẽ vẫn nghiêng về hướng có lợi cho người mua.

Anh Hoa