Nguồn cung bất động sản du lịch nghỉ dưỡng phục hồi mạnh năm 2025

Nguồn cung bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tăng mạnh, nhưng không còn "dàn trải"

Năm 2025, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng ghi nhận khoảng 16.000 sản phẩm mới, gấp hơn 3,6 lần năm 2024 và tương đương 86% so với năm 2022. Đáng chú ý, hơn 75% nguồn cung là sản phẩm cao tầng, cho thấy xu hướng dịch chuyển rõ rệt trong cơ cấu sản phẩm.

Riêng quý IV/2025, nguồn cung mới đạt khoảng 8.000 sản phẩm, tăng 60% so với quý trước và cao hơn 80% so với cả năm 2024. Phần lớn nguồn cung đến từ các đại dự án đô thị biển và đại đô thị nghỉ dưỡng tại những khu vực trọng điểm về du lịch.

Khác với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng truyền thống, các dự án đô thị biển hiện nay được phát triển theo mô hình đô thị đa chức năng. Sản phẩm không chỉ phục vụ lưu trú, nghỉ dưỡng mà còn đáp ứng nhu cầu an cư, sở hữu lâu dài, đi kèm hệ sinh thái tiện ích đồng bộ, hiện đại và hướng tới vận hành bền vững.

VARS cho biết, nhu cầu đầu tư đã có dấu hiệu quay trở lại nhờ hàng loạt yếu tố hỗ trợ: Nguồn cung được khơi thông với nhiều dự án quy mô lớn trên cả nước; Dòng vốn "rẻ"; Du lịch phục hồi mạnh mẽ, lượng khách quốc tế đạt mức cao kỷ lục; Hạ tầng giao thông được đẩy mạnh, tăng khả năng kết nối liên vùng; Đặc biệt, sự xuất hiện của sản phẩm cao tầng đa công năng trong đô thị biển đang thu hút sự quan tâm của giới đầu tư, nhờ tiềm năng tăng giá và khả năng cho thuê được đánh giá cao hơn so với căn hộ chung cư truyền thống tại một số khu vực.

Tuy nhiên, nhu cầu đầu tư hiện nay mang tính "chọn lọc" rõ nét. Nhà đầu tư ưu tiên các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, sở hữu lâu dài, nhất là trong bối cảnh những vướng mắc pháp lý của phân khúc căn hộ du lịch truyền thống vẫn chưa được tháo gỡ triệt để.

Nguồn cung bất động sản du lịch nghỉ dưỡng phục hồi mạnh năm 2025 (ảnh: nguồn internet)

Giá bán tiếp tục neo cao, tuy nhiên thanh khoản chỉ cải thiện rõ tại các khu vực du lịch trọng điểm, dự án mở bán mới, pháp lý minh bạch

Tại các đô thị biển sở hữu lâu dài, ba tiêu chí được đặt lên hàng đầu gồm:

Pháp lý minh bạch: Có sổ, quyền sở hữu lâu dài, đầy đủ công năng nghỉ dưỡng.

Sản phẩm và tiện ích: Dự án tích hợp hệ tiện ích đồng bộ, đáp ứng đồng thời nhu cầu sinh sống, nghỉ dưỡng, làm việc, sản phẩm đa dạng, phù hợp với lối sống mới.

Uy tín chủ đầu tư: Năng lực triển khai, tiềm lực tài chính và khả năng vận hành bền vững.

Bên cạnh đó, các dự án nghỉ dưỡng kết hợp chăm sóc sức khỏe tại các tỉnh vùng ven đô thị lớn cũng được quan tâm nhờ kết nối thuận tiện, mức giá hợp lý (tương đương căn hộ tại đô thị lớn) và khả năng khai thác cho thuê tốt.

Năm 2025, thị trường ghi nhận hơn 9.000 giao dịch, gấp 4 lần năm 2024. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 55%, tăng 5 điểm phần trăm so với năm trước.

Riêng quý IV/2025, số giao dịch vượt 4.300, tăng 30% so với quý trước và cao hơn 80% so với cả năm 2024. Tỷ lệ hấp thụ đạt 52%, tăng gần 30 điểm phần trăm so với cùng kỳ.

Tuy vậy, lượng giao dịch tăng chủ yếu tập trung tại các dự án đô thị biển của chủ đầu tư lớn. Phần lớn các dự án du lịch nghỉ dưỡng truyền thống vẫn gặp khó do cơ cấu sản phẩm chậm đổi mới và vướng mắc pháp lý chưa được xử lý triệt để. Trong bối cảnh tâm lý nhà đầu tư ngày càng đề cao hiệu quả khai thác, công suất vận hành và dòng tiền thực, những dự án thiếu lợi thế cạnh tranh tiếp tục bị "đứng ngoài cuộc chơi".

Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục được "neo" ở mức cao, khi các dự án mở bán mới đều định vị ở phân khúc cao cấp và siêu cao cấp.

Sản phẩm cao tầng: Giá chào bán từ 41 – 200 triệu đồng/m², tăng khoảng 11% theo năm; một số dự án tăng 15% so với giai đoạn trước.

Sản phẩm thấp tầng: Giá từ 8 – 210 tỷ đồng/căn, tăng khoảng 5% so với năm 2024.

Áp lực chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí đất đai và chi phí tài chính phát sinh trong thời gian dự án "đóng băng", buộc nhiều chủ đầu tư phải tăng giá khi tái khởi động dự án. Điều này giúp đảm bảo biên lợi nhuận nhưng đồng thời làm gia tăng rủi ro thanh khoản.

Thực tế cho thấy, thanh khoản chỉ cải thiện rõ tại các khu vực du lịch trọng điểm, những dự án mở bán mới, pháp lý minh bạch, tiến độ xây dựng đảm bảo. Các khu vực còn lại vẫn ghi nhận giao dịch ở mức thấp.

Dù các chủ đầu tư tiếp tục tung ra nhiều chính sách bán hàng như giảm giá trực tiếp 5–10%, hỗ trợ lãi suất 0% trong 12–24 tháng, tặng nội thất, hiệu quả mang lại chưa như kỳ vọng trong bối cảnh giá bán cao và thị trường phân hóa mạnh.

Theo VARS, trong giai đoạn hiện nay, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng phù hợp hơn với nhóm khách hàng sinh sống tại địa phương có dự án hoặc nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, hướng tới mục tiêu nghỉ dưỡng cá nhân kết hợp đầu tư dài hạn và đa dạng hóa danh mục, thay vì kỳ vọng "lướt sóng" ngắn hạn như trước.