Nguồn cung bất động sản tăng mạnh, tỷ lệ hấp thụ giảm sâu trong nửa đầu năm 2026

Ảnh: Báo chính phủ

Nguồn cung tăng mạnh, tỷ lệ hấp thụ giảm gần một nửa

Theo dữ liệu của DXS, trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng nguồn cung sơ cấp bất động sản trên toàn quốc đạt khoảng 102.500 sản phẩm.

Tuy nhiên, lượng giao dịch chỉ đạt khoảng 26.100 sản phẩm, giảm 12% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ theo đó chỉ đạt 25,5%, giảm đáng kể so với mức 47,5% của cả năm 2025. Như vậy, sau nửa đầu năm, thị trường còn khoảng 76.400 sản phẩm chưa được hấp thụ. Diễn biến này cho thấy nguồn cung đang tăng nhanh hơn khả năng hấp thụ của thị trường, trong bối cảnh chi phí vay mua nhà duy trì ở mức cao.

Hà Nội xuất hiện nguồn cung căn hộ cao nhất 6 năm

Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ tiếp tục tăng mạnh. Theo CBRE, tổng nguồn cung sơ cấp trong quý II/2026 đạt khoảng 9.700 sản phẩm.

Riêng nguồn cung căn hộ mở bán mới đạt hơn 8.590 căn, tăng 25,4% so với cùng kỳ và 7,2% so với quý trước. Tính chung 6 tháng đầu năm, nguồn cung căn hộ mới đạt khoảng 16.600 căn, cao nhất trong một nửa đầu năm kể từ 2020. Đáng chú ý, hơn 70% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Trong năm 2026, thị trường Hà Nội chưa ghi nhận nguồn cung căn hộ có giá dưới 60 triệu đồng/m². Một số dự án quy mô lớn như Sunshine River Park với 888 căn và Lumière Hà Nội Seasons Garden - The Bloom với 1.984 căn đóng góp khoảng 33% tổng nguồn cung mới trong quý.

Ở phân khúc thấp tầng, nguồn cung mở bán mới đạt 1.110 sản phẩm, tăng 13% so với quý trước. Tuy nhiên, giao dịch chỉ đạt hơn 660 căn, giảm 30% theo quý và tới 74% so với cùng kỳ.

Khoảng 80% lượng sản phẩm mở bán trong quý đến từ các đại đô thị tại Văn Giang. Phần còn lại chủ yếu là shophouse tại khu vực nội đô và cận trung tâm.

Giá thứ cấp Hà Nội lần đầu giảm kể từ năm 2022

Trong quý II/2026, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận khoảng 5.800 giao dịch, tăng 12% so với cùng kỳ. Tỷ lệ giao dịch trên nguồn cung mới đạt khoảng 67%, giảm 8,1% so với cùng kỳ.

Trong bối cảnh nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp và hạng sang, giá trên thị trường thứ cấp bắt đầu chịu sức ép.

Giá bán thứ cấp bình quân của nhà liền kề, biệt thự đạt khoảng 195 triệu đồng/m², giảm 3% so với quý trước. Giá căn hộ thứ cấp cũng giảm 3%, xuống khoảng 60 triệu đồng/m². Đây là lần đầu tiên kể từ năm 2022 giá bán thứ cấp tại Hà Nội ghi nhận mức giảm. Theo dữ liệu được công bố, chi phí lãi vay tăng cao đã tác động tới hành vi của người mua, qua đó ảnh hưởng đến thanh khoản trên thị trường. Trong khi nguồn cung thương mại tiếp tục nghiêng về phân khúc cao cấp, Hà Nội đang đẩy mạnh chuẩn bị nguồn cung nhà ở xã hội.

Thành phố đã phê duyệt quy hoạch cho hơn 140 dự án nhà ở xã hội, với tổng diện tích khoảng 583 ha, đồng thời có kế hoạch khởi công 114 dự án trong 6 tháng cuối năm 2026. Các dự án có mức giá phù hợp hơn dự kiến xuất hiện tại Đông Anh, Thanh Trì, Gia Lâm, Sóc Sơn và Nam Từ Liêm. Một số dự án quy mô lớn được đề cập gồm Grand Riveria với diện tích 268 ha và Handico Sunshine Metropolis quy mô 700 ha, trong đó 20% tổng diện tích được dành cho nhà ở xã hội.

Nguồn cung căn hộ TP.HCM mở rộng tăng mạnh

Tại TP.HCM, nguồn cung mới có sự dịch chuyển đáng kể khi phạm vi thị trường được mở rộng. Theo CBRE, nguồn cung nhà ở mở bán mới tại TP.HCM cũ đạt 2.784 sản phẩm trong quý II/2026. Riêng nguồn cung căn hộ tại khu vực lõi giảm gần 50% so với quý trước. Trong khi đó, trên phạm vi TP.HCM mở rộng, tổng nguồn cung căn hộ mở bán mới đạt 6.573 căn, gấp 6,7 lần khu vực lõi.

Nguồn cung tập trung đáng kể tại khu vực phía Nam thành phố, với khoảng 3.855 căn đến từ các dự án như TT Genesis, Arcadia at Lavila, Trellia Cove và Vlasta Premier Phú Thuận. Ở phân khúc thấp tầng, nguồn cung mở bán mới tại TP.HCM cũ đạt 1.934 căn, gấp khoảng 22 lần quý trước. Động lực tăng chủ yếu đến từ dự án Vinhomes SaiGon Park Hóc Môn.

Giá căn hộ vẫn tăng nhưng thanh khoản chững lại

Giá căn hộ sơ cấp bình quân tại TP.HCM trong quý II/2026 đạt khoảng 92 triệu đồng/m², tăng 1% so với quý trước. Trên thị trường thứ cấp, giá bình quân khoảng 69 triệu đồng/m², tăng 2% theo quý và 34% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, mức tăng 34% theo năm phần lớn phản ánh nền giá thấp của nửa đầu năm 2025, trước khi thị trường phục hồi từ nửa cuối năm.

Thanh khoản thứ cấp đã chững lại trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao. Đà tăng giá tập trung chủ yếu tại khu vực quận 2, quận 9 và khu Nam TP.HCM cũ, những nơi được hỗ trợ bởi kỳ vọng phát triển hạ tầng.

Đối với nhà liền kề, biệt thự, giá sơ cấp bình quân giảm 3% theo quý, xuống khoảng 216 triệu đồng/m², nhưng vẫn tăng 29% so với cùng kỳ. Giá thứ cấp đạt khoảng 170 triệu đồng/m² đất, tăng 1% theo quý và 5% theo năm.

Tỷ lệ hấp thụ phân khúc này giảm xuống khoảng 89%, chủ yếu do lượng sản phẩm chào bán tăng mạnh trong khi thị trường vẫn còn hàng tồn kho từ các đại đô thị đã triển khai trước đó.

Hạ tầng tiếp tục là động lực dài hạn của thị trường

Triển vọng bất động sản trong dài hạn tiếp tục gắn với quá trình phát triển hạ tầng và quy hoạch đô thị. Trong 6 tháng đầu năm, giải ngân đầu tư công đạt 356.935 tỷ đồng, tăng 12% so với cùng kỳ và tương đương 35,5% kế hoạch năm theo báo cáo của Bộ Tài chính.

Theo thống kê của S&I Ratings, tổng mức đầu tư của các dự án hạ tầng trọng điểm khoảng 3,3 triệu tỷ đồng, tương đương khoảng 128,6 tỷ USD. Riêng dự án đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam chiếm khoảng 50,7% tổng mức đầu tư.

Xét theo khu vực, khoảng 52,5% vốn được phân bổ cho các trục liên vùng và khu vực khác, 25,7% cho Hà Nội và 21,7% cho TP.HCM. Theo loại hình, đường sắt và metro chiếm khoảng 60% tổng vốn đầu tư, cho thấy trọng tâm của kế hoạch hạ tầng là phát triển các trục vận tải khối lượng lớn.

Cùng với đó, 51 dự án bất động sản quy mô lớn được công bố với tổng giá trị đầu tư khoảng 248,6 tỷ USD, đều có tổng mức đầu tư từ khoảng 10.000 tỷ đồng trở lên.

Lãi suất cao khiến giá sơ cấp khó giảm

Dù nguồn cung tăng, mặt bằng giá sơ cấp vẫn chịu sức ép từ chi phí phát triển dự án. Đến quý II/2026, chênh lệch giữa lãi suất cho vay và huy động được ước tính khoảng 7,2 điểm phần trăm, phản ánh chi phí vốn và rủi ro tín dụng vẫn ở mức cao. Theo DXS, đến tháng 6/2026, lãi suất ưu đãi cho vay tại 6/8 ngân hàng được khảo sát đã tăng lên khoảng 7,99-9,56%/năm so với cuối năm 2025.

Trong khi đó, lãi suất cho vay mua nhà phổ biến ở mức 12-14%/năm, cao nhất kể từ quý I/2023. Các nhà thầu và chủ đầu tư bất động sản cũng chịu áp lực chi phí vốn, với lãi suất vay có thể vượt 12%. Bên cạnh chi phí tài chính, chi phí nhân công tại một số nơi tăng trên 25%, tiếp tục tạo áp lực lên tổng chi phí phát triển dự án. Trong bối cảnh đó, dù nguồn cung được cải thiện đáng kể, mặt bằng giá sơ cấp vẫn khó giảm mạnh khi chi phí đất, vốn, nhân công và phát triển dự án tiếp tục ở mức cao.