Nguyên nhân khiến giá nhà tăng cao thời gian qua, rủi ro 'bong bóng' đang hiện hữu?

Dòng tiền đầu cơ chiếmưu thế

Sau giai đoạn trầm lắng 2022–2023, thanh khoản suy giảm mạnhkhiến nhiều nhà đầu tư dài hạn rút lui, nhường chỗ cho nhóm đầu cơ có khẩu vị rủiro cao. Khi thị trường bước sang chu kỳ phục hồi nửa cuối 2024 và 2025, các đợtsóng cục bộ tại đất nền ven đô, bất động sản nghỉ dưỡng giá thấp, hoặc nhómchung cư tầm trung có nguồn cung hạn chế đã trở thành “điểm đến” của dòng tiềnđầu cơ với kỳ vọng ăn biên lợi nhuận nhanh trong 3–12 tháng. Điều này khiến giánhiều khu vực tăng không tương xứng với giá trị thực, tạo chênh lệch lớn giưãgiá giao dịch và nhu cầu ở thực.

Theo số liệu của DKRA Group, trong hơn 2.000 giao dịch chungcư được ghi nhận gần đây, chỉ khoảng 30% đến từ nhóm mua để ở; 70% còn lại làcác nhà đầu tư. Đây là tín hiệu cho thấy thị trường đang được điều tiết mạnh bơỉdòng tiền tìm kiếm lợi nhuận thay vì nhu cầu an cư.

Nhóm nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh hơn, sẵn sàng trảgiá vượt mặt bằng chung để nắm bắt cơ hội sinh lời. Trong khi đó, những ngươìmua nhà ở thực, đặc biệt nhóm có ngân sách 1-2 tỷ đồng gần như không thể tiếp cậncác sản phẩm.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sảnViệt Nam, tình trạng đầu cơ và lũng đoạn thị trường là yếu tố quan trọng khiếngiá nhà tăng đột biến thời gian qua. Một số chủ đầu tư phối hợp với sàn giao dịchđưa hàng ra nhỏ giọt để tạo khan hiếm giả, khiến người mua lo sợ bỏ lỡ cơ hôịvà chấp nhận mức giá cao. Một số nhóm đầu cơ còn thu gom sản phẩm với số lượnglớn rồi “lướt cọc” kiếm chênh lệch, góp phần méo mó cung – cầu thực.

Dòng tiền đầu cơ cũng được thúc đẩy bởi tâm lý kỳ vọng quá mứccủa thị trường. Khi thông tin về quy hoạch, sân bay, cao tốc hoặc nâng cấp đôthị được công bố, chỉ cần một tín hiệu nhỏ đã đủ để tạo “sóng giá”. Nhiều nhà đâùcơ lợi dụng các tin tức này để mua gom, đẩy giá rồi thoát hàng khi thị trường bắtđầu sôi động. Trong khi đó, người mua ở thực hoặc nhà đầu tư thận trọng có xuhướng đứng ngoài quan sát, khiến thanh khoản thực không tăng tương ứng với mứctăng giá. Sự lệch pha giữa giá và thanh khoản càng khiến vai trò của đầu cơ trởnên nổi trội hơn.

Tăng nguy cơ rủi robong bóng

Dòng tiền đầu cơ chiếm ưu thế đang làm tăng rõ rệt nguy cơ rủiro bong bóng trên thị trường bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh giá nhà tạinhiều khu vực đã tăng nhanh hơn nhiều so với tốc độ tăng thu nhập và nhu cầu ởthực. Khi giá bị đẩy lên chủ yếu bởi kỳ vọng lướt sóng thay vì giá trị nội tại,thị trường trở nên dễ tổn thương trước bất kỳ biến động nhỏ nào về tín dụng,chính sách hoặc tâm lý nhà đầu tư. Chính sự mất cân đối này đang khiến bứctranh thị trường trở nên kém bền vững và tiềm ẩn nguy cơ điều chỉnh mạnh nêúdòng tiền đầu cơ rút ra cùng lúc.

Một trong những biểu hiện sớm của rủi ro bong bóng là hiệntượng giá tăng “nóng” tại nhiều khu vực, trong khi thanh khoản thực lại khôngtăng tương ứng. Nhóm đầu cơ thường mua với mục tiêu đón sóng quy hoạch, sóng hạtầng hoặc những tin đồn chưa được kiểm chứng. Họ sẵn sàng trả giá cao để gomhàng, sau đó đẩy giá lên cao hơn bằng cách tạo khan hiếm giả hoặc lan truyềnthông tin mang tính kích hoạt tâm lý FOMO. Tuy nhiên, khi nhóm nhà đầu tư thứ cấptham gia ở mức giá cao nhưng không thể bán lại do thiếu người mua thực, bongbóng giá hình thành và có thể vỡ khi chu kỳ tăng nhiệt kết thúc.

Ngoài ra, mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính cao của một bộ phậnnhà đầu cơ khiến thị trường càng trở nên nhạy cảm. Chỉ cần lãi suất tăng trở lạimột vài điểm hoặc ngân hàng thắt chặt giải ngân, áp lực trả lãi sẽ khiến nhiêùnhà đầu cơ phải bán cắt lỗ để xoay dòng tiền. Đây chính là “điểm kích nổ” quenthuộc của nhiều chu kỳ bong bóng trước đây: giá bị đẩy lên quá cao trong thơìgian ngắn, sau đó nhanh chóng đảo chiều khi dòng tiền vay không còn dễ tiếp cận.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc PropertyGuru ViệtNam nhận định, hoạt động đầu cơ hiện vẫn duy trì ở mức cao. Theo thống kê củaPropertyGuru, trong vòng 10 năm qua, lợi suất đầu tư chung cư lên tới 197%,trong khi đất nền đạt khoảng 137%. Những con số này củng cố niềm tin của nhà đâùtư, khiến họ sẵn sàng tham gia thị trường với kỳ vọng tiếp tục đón đầu đà tănggiá trong tương lai.

Chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa cũng cảnh báo, giá bất độngsản tăng quá nhanh khiến người dân mất khả năng tiếp cận nhà ở, trong khi thịtrường khó đạt trạng thái cân bằng bền vững. Theo ông Nghĩa, dấu hiệu bong bóngđã xuất hiện từ năm 2023 và tiếp tục kéo dài đến nay. Nếu không sớm can thiệp,bong bóng này có thể “nổ”, kéo theo sự đóng băng giao dịch, tâm lý bi quan lanrộng và tác động tiêu cực đến cả nền kinh tế.

An Nhiên