Nhà bị tạm dừng giao dịch vì chủ cũ nợ 40 triệu đồng án phí
Nếu tài sản đã được chuyển nhượng hợp pháp cho bên thứ ba ngay tình và đã được đăng ký trước thời điểm có quyết định thi hành án thì cơ quan thi hành án phải chấm dứt biện pháp ngăn chặn.
Phản ánh đến Báo Pháp Luật TP.HCM, vợ chồng ông Nguyễn Công Thắng và bà Phạm Thị Hồng Minh cho biết ông bà là chủ sở hữu căn nhà tại địa chỉ K159/12 Dũng Sĩ Thanh Khê, phường Thanh Khê Tây (quận Thanh Khê cũ) TP Đà Nẵng.
Tuy nhiên, vừa qua cơ quan thi hành án đã ra quyết định tạm dừng giao dịch căn nhà này với lý do chủ cũ căn nhà còn nợ tiền án phí 40 triệu đồng dù khoản nợ này hoàn toàn không liên quan đến ông bà.
Chủ cũ nợ tiền án phí, chủ mới bị tạm dừng giao dịch tài sản
Theo phản ánh, ngày 10-9-2024, vợ chồng ông Thắng mua căn nhà này của bà Đặng Thị Minh Lộc, hợp đồng mua bán có công chứng. Trước khi mua bán, ông bà đã cẩn thận kiểm tra tính pháp lý của tài sản; xác định căn nhà này không vướng mắc pháp lý gì, không bị kê biên, không bị phong tỏa, cũng không bị tạm dừng giao dịch.
Căn nhà bị dừng giao dịch vì nợ của chủ cũ. Ảnh: MINH TRƯỜNG
Đến ngày 15-10-2024, Văn phòng đăng ký đất đai quận Thanh Khê (cũ) đã thực hiện sang tên đổi chủ trên giấy chứng nhận số CR 866563 cho vợ chồng ông Thắng theo quy định.
Tuy nhiên, ngày 28-10-2024, Chi cục THADS quận Thanh Khê (cũ) đã ra quyết định tạm dừng việc đăng ký, chuyển nhượng căn nhà này.
Ngày 19-5-2025, Chi cục THADS quận Thanh Khê (cũ) có văn bản gửi Sở Tư pháp, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Thanh Khê (cũ) về việc phối hợp tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng đối với căn nhà của gia đình ông Thắng để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án cho bà Lộc (khoản nợ 40 triệu đồng tiền án phí).
Không đồng tình với các quyết định trên, vợ chồng ông Thắng đã có văn bản đề nghị cơ quan THADS giải tỏa tạm dừng giao dịch đối với căn nhà của mình vì người nợ là chủ cũ của căn nhà; còn ông bà là chủ hiện tại và không liên quan đến khoản nợ.
Lý do cơ quan thi hành án tạm dừng giao dịch đối với căn nhà
Ngày 14-8, Thi hành án dân sự TP Đà Nẵng có văn bản trả lời vợ chồng ông Thắng rằng cơ quan này đang tổ chức thi hành Quyết định số 46/2024/QĐST-DS ngày 20-5-2024 của TAND quận Thanh Khê (cũ) tại Quyết định thi hành án chủ động số 118/2024/QĐ-CCTHADS ngày 25-10-2024 đối với bà Lộc; bà Lộc phải nộp số tiền 40 triệu đồng án phí dân sự sơ thẩm cho nhà nước. Trong đó, tại Quyết định, tòa án ghi nhận tài sản thế chấp là căn nhà đứng tên bà Lộc (căn nhà đã bán cho vợ chồng ông Thắng -PV).
Căn cứ khoản 5 Điều 20, Điều 66, Điều 69 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (được sửa đổi, bổ sung năm 2014); Điều 19 Nghị định 62/2015, chấp hành viên ban hành Quyết định tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản số 10/QĐ-CCTHADS ngày 28-10-2024 đối với tài sản thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án trên.
Theo Thi hành án dân sự TP Đà Nẵng, việc cơ quan thi hành án ban hành công văn gửi Sở Tư pháp, Văn phòng đăng ký đất đai ngày 19-5-2025 về việc tạm dừng đăng ký, chuyển quyền sở hữu là đúng quy định. Vì lý do bà Lộc chưa thực hiện nghĩa vụ thi hành án nên không có cơ sở để giải tỏa tạm dừng giao dịch tài sản, nhà đất nêu trên.
Trao đổi với PV, bà Lộc chia sẻ rằng bà rất buồn khi bị nói là lừa đảo vì mình nợ 40 triệu mà chủ sau bị liên lụy. Bà Lộc nói đã thực hiện đóng tiền cho ngân hàng để tất toán, rút sổ hồng và ra văn phòng công chứng thực hiện đúng pháp luật. Gia đình ông Thắng cũng không hề liên quan gì đến khoản nợ trên.
Bà này cho rằng, bà không nợ số tiền 40 triệu trên và thi hành án tạm dừng đăng ký, chuyển quyền sở hữu ngôi nhà trên đối với chủ sau là chưa đúng quy định. Hiện vợ chồng ông Thắng cùng bà Lộc đang tiến hành sao kê khoản tiền đã đóng cho ngân hàng để làm rõ số nợ nêu trên.
Trường hợp nào phải chấm dứt biện pháp ngăn chặn?
Thi hành quyết định thi hành án, chấp hành viên sẽ tìm mọi biện pháp luật cho phép để thu tiền về cho ngân sách. Việc ngăn chặn giao dịch là một biện pháp bảo đảm thi hành án mà luật quy định. Tuy nhiên, theo khoản 1 Điều 69 Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung 2014) để ra quyết định tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu… của người phải thi hành án...” thì phải thỏa mãn hai yếu tố:
Luật sư Hoàng Kim Minh Châu
Thứ nhất, phải có tài sản thì mới thực hiện việc ngăn chặn dịch chuyển, biến động tài sản.
Thứ hai, phải xác định tài sản thuộc về ai. Đối tượng có thể bị áp dụng biện pháp ngăn chặn phải là tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng của người phải thi hành án nêu tại bản án, quyết định của tòa án; tại quyết định thi hành án.
Cơ quan thi hành án dân sự phải dựa vào bản án, quyết định của tòa án và quyết định thi hành án để tiến hành xác minh điều kiện thi hành án (sau khi hết thời hạn tự nguyện thi hành án) để làm cơ sở thực hiện thi hành án. Tất nhiên việc xác minh là xác minh tài sản, điều kiện thi hành án của người phải thi hành án chứ không chỉ xác minh nội dung tài sản (khoản 4 Điều 20 Luật Thi hành án dân sự 2008).
Như vậy, quyết định ngăn chặn, tạm dừng giao dịch phải tuân thủ theo các trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định để chứng minh được tại thời điểm ban hành quyết định thi hành án cho đến lúc đi xác minh đã xác định được tài sản đó thuộc quyền sở hữu, sử dụng của người phải thi hành án. Khi đó mới thỏa mãn được điều kiện để ra quyết định ngăn chặn, tạm dừng giao dịch.
Nếu sau xác minh cho thấy tài sản đã chuyển nhượng hợp pháp cho bên thứ ba ngay tình và đã được đăng ký trước thời điểm có quyết định thi hành án thì phải ban hành quyết định chấm dứt biện pháp ngăn chặn, chứ không thể tiếp tục duy trì (quy định tại khoản 4 Điều 69 Luật Thi hành án dân sự 2008, sửa đổi 2014).
Luật sư HOÀNG KIM MINH CHÂU, Đoàn Luật sư TP.HCM
