Nhà đất sắp có mã số riêng, giá còn bị đẩy theo tin đồn?

Hạ tầng dữ liệu tập trung: Nền móng mới cho thị trường

Từ đầu năm nay, khi khung pháp lý đất đai mới chính thức được triển khai song song với tiến trình chuyển đổi số quốc gia, câu chuyện dữ liệu bất động sản bắt đầu được đặt ở vị trí trung tâm.

Nút thắt lâu nay của thị trường - dữ liệu phân tán, thiếu đồng bộ, khó kiểm chứng, đang được xử lý bằng một hướng tiếp cận mang tính hệ thống hơn.

Từ ngày 1-3, mỗi căn nhà sẽ có mã định danh điện tử, liên thông dữ liệu pháp lý và giao dịch. Ảnh: LÊ VŨ

Theo Nghị định 357 của Chính phủ về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, toàn bộ dữ liệu sẽ được tổ chức thống nhất từ Trung ương đến địa phương.

Bộ Xây dựng đóng vai trò chủ trì vận hành ở cấp quốc gia; các cơ quan, tổ chức và cá nhân liên quan được phân quyền cập nhật, khai thác và chia sẻ thông tin. Yêu cầu xuyên suốt là bảo đảm an toàn hệ thống, bảo mật dữ liệu cá nhân và bí mật Nhà nước.

Điểm đáng chú ý là từ ngày 1-3, mỗi căn hộ, nhà ở riêng lẻ và từng bất động sản trong công trình xây dựng sẽ được cấp một mã định danh điện tử riêng - có thể hiểu như một “hồ sơ số” gắn trọn vòng đời tài sản.

Khi đó, mỗi thửa đất hay căn nhà sẽ có một mã số duy nhất, cho phép liên thông các dữ liệu về pháp lý, quy hoạch, lịch sử giao dịch và biến động sở hữu.

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội (Savills Hà Nội), việc xây dựng cơ sở dữ liệu tập trung không đơn thuần là cải cách hành chính mà là bước nâng chuẩn cấu trúc thị trường. Theo ông, dữ liệu là “xương sống” của một môi trường bất động sản minh bạch và chuyên nghiệp.

Ông Powell nhận định một trong những hạn chế kéo dài của thị trường Việt Nam là tình trạng phân mảnh dữ liệu giữa các địa phương. Thông tin về quyền sử dụng đất, phê duyệt dự án hay giá giao dịch thường được lưu trữ theo những chuẩn khác nhau, khiến việc tổng hợp và phân tích gặp khó.

Ngay cả các đơn vị tư vấn quốc tế cũng khó xây dựng bộ dữ liệu xuyên suốt do thiếu sự đồng nhất trong cập nhật và tiêu chuẩn hóa.

Vì vậy, một cơ sở dữ liệu quốc gia tích hợp, bao gồm thông tin về thửa đất, căn hộ, lịch sử sở hữu, giá chuyển nhượng và tình trạng pháp lý, theo ông, sẽ tạo ra “ngôn ngữ chung” cho toàn thị trường. Khi đó, cơ quan quản lý có thể theo dõi diễn biến cung - cầu theo thời gian gần thực, còn nhà đầu tư có thêm căn cứ để định giá và ra quyết định.

Hệ thống này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh Luật Đất đai mới đi vào thực thi. Khi mọi giao dịch được đăng ký và ghi nhận đầy đủ, cơ quan chức năng có thể giám sát sát hơn giá trị chuyển nhượng thực tế, hạn chế tình trạng kê khai thấp để giảm nghĩa vụ tài chính. Đồng thời, dữ liệu đầy đủ cũng hỗ trợ công tác định giá đất và hoạch định chính sách thuế minh bạch hơn.

Khi dữ liệu lên ngôi, cuộc chơi sẽ đổi luật?

Đại diện Savills cho rằng minh bạch hóa dữ liệu có thể góp phần giảm những đợt tăng giá mang tính tâm lý. Khi lịch sử giao dịch, quy hoạch và tình trạng pháp lý được công khai, người mua sẽ ít phụ thuộc vào tin đồn. Dòng vốn theo đó có xu hướng dịch chuyển về những khu vực có nền tảng hạ tầng và nhu cầu thực, thay vì chạy theo kỳ vọng ngắn hạn.

Việc minh bạch hóa dữ liệu bất động sản được kỳ vọng "xóa mù" về giá cả, thông tin của thị trường. Ảnh: LÊ VŨ

Từ phía doanh nghiệp trong nước, ông ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc phụ trách DKRA Consulting kiêm Giám đốc Đầu tư DKRA Group, cũng đánh giá cao lợi ích của việc kết nối dữ liệu trên phạm vi toàn quốc.

Theo ông, khi hệ thống hoàn thiện, việc truy xuất thông tin về một bất động sản cụ thể sẽ nhanh và thuận tiện hơn rất nhiều so với hiện nay, hỗ trợ cả doanh nghiệp lẫn người dân trong quá trình giao dịch.

Tuy nhiên, ông Thắng lưu ý rằng lợi ích càng lớn thì yêu cầu về bảo mật càng cao. Khi mỗi tài sản được gắn mã định danh và liên thông với dữ liệu định danh của chủ sở hữu, hệ thống có thể trở thành mục tiêu của các hành vi tấn công mạng nếu không được bảo vệ nghiêm ngặt.

Rủi ro rò rỉ thông tin có thể phát sinh ở nhiều khâu, từ thu thập, làm sạch đến khai thác dữ liệu, đặt ra yêu cầu cao về hạ tầng công nghệ và quy trình kiểm soát.

Dù vậy, cả hai chuyên gia đều đồng tình rằng dữ liệu không phải “đũa thần”. Thị trường bất động sản vẫn chịu chi phối bởi quy luật cung - cầu và tâm lý đám đông. Hệ thống thông tin chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi đi kèm cơ chế giám sát chặt chẽ và thực thi nhất quán.

Về dài hạn, việc tích hợp dữ liệu và cấp mã định danh cho từng tài sản được kỳ vọng sẽ thúc đẩy một sự chuyển dịch căn bản trong cách thị trường vận hành.

Theo đó, quản lý có thể dần chuyển từ nặng về thủ tục sang dựa trên công nghệ; hoạt động đầu tư dịch chuyển từ chạy theo tin đồn sang dựa trên dữ liệu và thị trường phân mảnh từng bước hình thành một hệ sinh thái có khả năng kết nối, phân tích và dự báo tốt hơn.

Trong tiến trình hoàn thiện khung pháp lý đất đai và đẩy mạnh chuyển đổi số, nền tảng dữ liệu tập trung vì thế không chỉ là công cụ quản lý, mà còn là hạ tầng mềm cho sự phát triển ổn định, minh bạch và bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam.

Bình Dương