Nhà đầu tư Hà Nội 'săn' nhà đất vùng ven TP.HCM

Quý III/2025, mức độ quan tâm đến bất động sản TP. HCM từ nhóm khách hàng Hà Nội đã tăng 49% so với quý trước đó. Ảnh: Hoàng Anh.

Dòng tiền Nam tiến

Sau giai đoạn trầm lắng, niềm tin của các nhà đầu tư miền Bắc đối với thị trường bất động sản phía Nam đang quay trở lại mạnh mẽ.

Báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản phía Đông TP. HCM của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong quý III/2025, mức độ quan tâm đến bất động sản TP. HCM từ nhóm khách hàng Hà Nội đã ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng, tăng 49% so với quý trước đó.

Đây là con số cao hơn đáng kể so với các nhóm khách hàng đến từ các địa phương khác. Cụ thể, trong 9 tháng đầu năm 2025, lượng quan tâm đến bất động sản TP.HCM từ nhà đầu tư đến từ Hải Phòng chỉ tăng nhẹ 3%, từ Bình Dương tăng 2%.

Sự chênh lệch lớn này cho thấy các nhà đầu tư Hà Nội đang là động lực chính thúc đẩy sức cầu ngoại tỉnh lớn nhất cho thị trường TP.HCM ở thời điểm hiện tại.

Trong bức tranh tổng thể về nhu cầu tìm kiếm bất động sản của người Hà Nội tại TP. HCM, khu Đông (bao gồm quận 2, quận 9 cũ và Thủ Đức) đang chiếm tỷ trọng lớn nhất với mức tăng 27%. Theo sau là khu vực trung tâm 26%, khu vực phía Tây 18%, phía Bắc 16% và phía Nam 13%.

Riêng tại Đồng Nai, mức độ quan tâm đến bất động sản đã tăng 21%, bỏ xa các khu vực khác.

Sự quan tâm của nhà đầu tư Hà Nội đối với khu Đông đã khiến bất động sản khu vực này tăng giá tốt, đặc biệt ở phân khúc chung cư và thấp tầng tại các khu đô thị.

Trong quý III/2025, giá bán chung cư tại khu Đông TP.HCM tăng trung bình từ 32 - 47% so với quý I/2023. Mức giá căn hộ phổ biến ở Quận 2 ở mức 100 triệu đồng/m2, Quận 9 là 54 triệu đồng/m2 và Thủ Đức là 49 triệu đồng/m2.

Giá bán bất động sản thấp tầng tại khu Đông TP.HCM trong quý III/2025 cũng đã tăng trưởng 8% so với quý I/2023, đạt mức trung bình 162 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, giá thấp tầng tại các khu vực khác lại đang có dấu hiệu đi ngang hoặc giảm nhẹ, đơn cử như khu vực trung tâm giảm 2%, khu Tây TP. HCM giảm 7%, khu Bắc tăng 5%.

Một số dự án tiêu biểu tại khu vực phía Đông đang thiết lập mặt bằng giá mới, thu hút phân khúc khách hàng cao cấp như dự án The Global City đang có mức giá khoảng 360 triệu đồng/m2, Vinhomes Grand Park ghi nhận mức giá khoảng 165 triệu đồng/m2, Lakeview City dao động quanh mức 180 triệu đồng/m2.

Bên cạnh đó, sự lan tỏa nhiệt độ từ khu Đông TP. HCM cũng thúc đẩy thị trường vùng ven như Đồng Nai. Các dự án tại đây có mức giá "mềm" hơn nhưng tiềm năng tăng trưởng lớn nhờ hưởng lợi hạ tầng sân bay Long Thành, ví dụ như Aqua City (55 triệu đồng/m2) hay SwanBay (75 triệu/m2).

Sức hút từ hạ tầng và vùng trũng về giá

Với lợi thế hạ tầng vượt trội và dư địa tăng trưởng giá trị còn lớn, khu Đông TP. HCM và các vùng phụ cận đang tiếp tục khẳng định vị thế là "vùng trũng" hút dòng tiền thông minh trong chu kỳ bất động sản mới.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, khi mặt bằng giá tại trung tâm TP. HCM ngày càng tăng cao và quỹ đất ngày càng hạn chế, xu hướng giãn dân và mở rộng đầu tư ra vùng ven là tất yếu.

Trong đó, Đồng Nai với vị thế cửa ngõ kết nối vùng Đông Nam Bộ đang sở hữu lợi thế ‘ba trong một’: giá đất còn thấp, hạ tầng tăng tốc và lợi suất cho thuê cao, giúp thu hút các nhà đầu tư.

Thị trường bất động sản giáp ranh phía Đông TP. HCM đang bước vào giai đoạn chuyển động rõ nét. Chu kỳ đầu tư mới với tầm nhìn dài hạn đang mở ra ở các khu vực như Biên Hòa, Long Thành… nhờ quỹ đất rộng, hạ tầng đồng bộ và lợi suất cho thuê tốt.

Theo đó, việc hình thành TP. HCM mới (gồm TP. HCM cũ, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương) và Đồng Nai mới (gồm Đồng Nai, Bình Phước) không đơn thuần là mở rộng địa giới hành chính, mà là sự hợp nhất các thế mạnh để tạo ra một vùng kinh tế trọng điểm. Sau sáp nhập, GRDP của TP. HCM đạt hơn 2,7 triệu tỷ đồng (năm 2024), dẫn đầu cả nước; còn Đồng Nai xếp thứ 4 với hơn 609 nghìn tỷ đồng.

Khu vực giáp ranh Đồng Nai với TP. HCM có mật độ dân số thấp, quỹ đất còn nhiều với mặt bằng giá thấp, tạo dư địa phát triển lớn cho đô thị hóa. Bên cạnh đó, đầu tư công được đẩy mạnh làm động lực phát triển kinh tế. Tính đến hết tháng 9/2025, TP. HCM giải ngân 50% vốn đầu tư công, Đồng Nai đạt 35%.

Đồng Nai có vị trí chiến lược trong bức tranh đô thị mở rộng và logistics cảng biển – sân bay phía Đông TP. HCM. Hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm đang dần thay đổi diện mạo khu Đông gồm sân bay quốc tế Long Thành, cảng Cái Mép - Thị Vải, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, TP. HCM - Long Thành - Dầu Giây, cầu Cát Lái, cầu Phú Mỹ 2, cầu Đồng Nai 2, tuyến đường sắt Thủ Thiêm - Long Thành.

Sự cộng hưởng giữa quy hoạch vùng, hạ tầng và tốc độ đô thị hóa đang kéo theo sự dịch chuyển của dòng tiền đầu tư về phía Đông.

Bên cạnh đó, về giá bán, tại Biên Hòa và Long Thành, giá rao bán phổ biến trong quý III/2025 dao động 16 - 23 triệu đồng/m2, tăng 5-7% so với quý I/2025. So với mức giá trung bình 130 triệu đồng/m2 ở trung tâm TP. HCM, chênh lệch này cho thấy dư địa tăng trưởng còn lớn.

Với bất động sản thấp tầng trong khu đô thị, mức độ quan tâm tại Biên Hòa – khu vực giáp ranh phía Đông TP.HCM, tăng tới 58% trong quý III/2025 so với quý liền trước.

Mặt bằng giá loại hình này tại trung tâm TP. HCM đang giảm nhẹ và duy trì ở mức 248 triệu đồng/m2. Trong khi đó, mặt bằng giá thấp tầng ở khu vực Đồng Nai – giáp ranh phía Đông TP. HCM giao động xung quanh mức 55 triệu đồng/m2 và vẫn tăng 6% so với quý I/2023.

Một số khu đô thị vẫn còn có nền giá hấp dẫn, đơn cử như Izumi City (Long Hưng, Đồng Nai) với quy mô gần 170ha hiện có giá khoảng 45 triệu đồng/m2.

Mặt khác, điểm sáng thị trường bất động sản giáp ranh phía Đông TP. HCM còn nằm ở lợi suất cho thuê chung cư. Trong khi Quận 2 đạt mức 2,1%, Quận 9 khoảng 2,7% và Thủ Đức đạt 3,3%, thì Biên Hòa vươn lên dẫn đầu với 4,4%, tiếp đến là Nhơn Trạch 3,2%.

Điều này cho thấy tiềm năng sinh lời thực tế của thị trường Biên Hòa, Đồng Nai, không chỉ đầu tư nắm giữ dài hạn, mà còn khai thác dòng tiền ngắn hạn qua cho thuê, yếu tố đang được giới đầu tư chú ý trong bối cảnh thị trường tìm kiếm tính thanh khoản cao.

Ông Quốc Anh cho rằng, trong ngắn hạn, nhà đầu tư nên ưu tiên những khu vực đã hình thành khu đô thị rõ nét, có khả năng khai thác cho thuê hoặc đáp ứng nhu cầu ở thực.

Về dài hạn, tiến độ hạ tầng và tốc độ đô thị hóa sẽ là yếu tố quyết định giá trị thực của khu vực phía Đông trong chu kỳ phát triển kế tiếp.

An Chi