Nhà đầu tư 'quay xe' tìm nhà trong hẻm, căn hộ cũ

Cuối năm 2018, anh Vũ Đức Tùng xuống tiền đầu tư một căn nhà 5 tầng trong ngõ gần Ngã Tư Sở (Thanh Xuân, Hà Nội), cách đường chính hơn 100m, giá hơn 11 tỷ đồng. Sau hơn 3 năm, căn nhà vừa được anh Tùng bán lại với giá 18,3 tỷ đồng, chốt lời hơn 7 tỷ đồng (chưa kể tiền cho thuê).

“Săn” nhà cũ kiếm bộn

Gần 10 năm buôn nhà đất, Tùng cho biết đây là một trong những thương vụ “ăn đậm” nhất trong sự nghiệp của anh. Nếu xét về địa thế, tiềm năng cho thuê, biên độ tăng giá… thì giá trị căn nhà thời điểm được anh mua vào là rất hời, chủ nhà cần tiền gấp nên bán gấp.

“Căn nhà có 1 tầng trệt để xe, đường ngõ đủ để 2 ô tô tránh nhau, 4 tầng trên chia thành 12 phòng. Vị trí đẹp nên gần như luôn được lấp đầy khi cho thuê. Bình quân mỗi tháng tôi thu về khoảng 80 triệu đồng. 2 năm dịch tôi giảm cho khách 30%, quay lại giá cũ từ đầu năm 2022”, anh Tùng chia sẻ.

Vốn chưa có ý định bán bởi tỷ suất sinh lời từ cho thuê vẫn rất ổn. Tuy nhiên, vào cuối tháng 4 vừa qua, khi có khách (cũng là người đầu tư) trả hơn 18 tỷ đồng, anh Tùng quyết định bán để chốt lời, thu hồi vốn để mua lại 2 căn nhà trong ngõ khác ở Bắc Từ Liêm, giá bình quân hơn 8 tỷ đồng/căn.

Cũng chuyển hướng từ đất nền sang nhà trong ngõ/hẻm, chỉ trong nửa đầu năm 2022, anh Đoàn Lê Hiển đã gom được 6 căn nhà trong hẻm, rải rác ở các quận 4, quận 7 và Bình Tân. Phần lớn đã khá cũ và được rao bán từ giữa năm 2021, trong dịch Covid-19 còn căng thẳng, giá bình quân 4,5 – 8 tỷ đồng.

Anh Hiển cho hay: “Hầu hết nhà hẻm được rao bán vì chủ nhà kẹt tiền, các căn thường đã cũ hoặc xuống cấp. Nhà đầu tư mua lại, bỏ tiền “mông má” sau đó cho thuê, chờ giá tăng. Tôi vừa bán một căn 2 tầng, diện tích 4x25 m, giá 4,6 tỷ đồng, trừ tiền vốn và sửa sang gần 500 triệu, lời hơn 600 triệu đồng”.

Mua nhà cũ trong ngõ/hẻm sau đó tân trang bán lại đang giúp không ít nhà đầu tư "ăn đậm".

Cũng theo anh Hiển, phân khúc nhà phố thường khá dễ bán vì đa số người dân thích nhà đất hơn là chung cư. Việc nhiều nhà đầu tư “quay xe” săn tìm đang khiến giá bán loại hình nhà phố trong hẻm/ngõ tăng 5-10% trong thời gian qua, tùy vị trí, tiềm năng để ở hoặc cho thuê.

Các căn nhà hẻm có diện tích sàn trên 40m2, không nằm quá sâu, giá dao động từ 3,5 – 5 tỷ đồng có tính thanh khoản cao nhất, bởi có thể “đôn” thêm tầng. Nếu chưa thể bán ngay, nhà đầu tư cũng có thể linh động cho thuê khá đắt khách. Đổi lại, cuộc đua tìm kiếm, săn hàng lại khó khăn hơn.

Khảo sát tại một số văn phòng môi giới, số lượng nhà đầu tư săn tìm nhà hẻm cũ rồi tân trang lại bán “ăn” chênh lệch tăng mạnh trong nửa đầu năm 2022. Cùng với nhà trong hẻm, căn hộ chung cư cũ cũng đang được nhiều người chú ý bởi giá căn hộ mới đang tăng quá nhanh.

Có dễ “ăn bằng lần”?

Chị Đào Tuyết Dung, môi giới khu vực Bắc Từ Liêm (Hà Nội), cho hay thời điểm trong và sau dịch, không ít chủ nhà cần tiền để tái thiết đầu tư, kinh doanh nên rao bán nhà cũ để không, giá khá hợp lý nên các nhà đầu tư có tầm nhìn nhảy vào. Một căn nhà cũ, diện tích 30-70m2, bỏ thêm tầm 300-500 triệu đồng để tân trang, khi bán ra có thể bỏ túi 300-400 triệu đồng.

Ở phân khúc chung cư, hầu hết các dự án hiện đều có xu hướng rumor - tức là được chủ đầu tư (thông qua các kênh bán hàng) đẩy giá lên cao, đi trước thị trường 3-5 năm, nhằm tối đa hóa lợi nhuận. Điều này khiến giới đầu tư/đầu cơ không mặn mà vì cơ hội lướt sóng nhanh, ăn chênh lệch không cao.

Giá căn hộ mới tăng nhanh, tỷ suất sinh lời giảm khiến nhiều nhà đầu tư chuyển hướng sang căn hộ cũ, đáp ứng nhu cầu của người mua nhà ở thực. Các căn hộ cũ được nhà đầu tư săn tìm thường có giá từ 1,5 - 2 tỷ đồng, phí tu sửa không quá nặng, lợi nhuận chênh kỳ vọng là 200-300 triệu đồng/căn.

Việc chuyển hướng sang đầu tư nhà hẻm/ngõ, chung cư cũ đang đem lại bạc tỷ cho nhiều nhà đầu tư, song theo đánh giá, đây là “cuộc chơi” của những người trường vốn, tức loại hình này đòi hỏi nhà đầu tư phải có khả năng tài chính vững vàng, sẵn sàng “chôn vốn” trong nhiều năm.

Nguyên nhân là bởi, thứ nhất, đầu tư cho căn hộ cũ, hay đặc biệt là nhà trong hẻm cần số vốn không nhỏ, thường là từ vài tỷ đến vài chục tỷ đồng. Trong bối cảnh thị trường biến động, thanh khoản thấp, nếu không thể thoát hàng, các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính có thể phải bán cắt lỗ vì áp lực lãi vay.

Chưa kể, mỗi căn nhà cũ thường phải chi hàng trăm triệu để tu sửa, nếu không thể thoát hàng, nhà đầu tư có thể “mất cả chì lẫn chài”. Bên cạnh đó, hiện các cơ quan chức năng đang siết thuế chuyển nhượng để giảm thiểu hiện tượng “nhà hai giá”, cũng khiến việc mua bán khó khăn hơn.

Thứ hai, tâm lý của người mua nhà ở thực hiện ngày càng thận trọng, cân nhắc kỹ lưỡng hơn, vì vậy không dễ để “ăn chênh" lớn. Việc bỏ ra vài tỷ đồng để đầu tư căn hộ cũ, nếu chỉ để cho thuê lấy vài triệu/tháng, sau đó bán lại với giá không tăng quá cao, thì tính ra tỷ suất sinh lời rất thấp.

Rõ ràng, lợi nhuận cao luôn đi cùng những rủi ro lớn. Nhà trong hẻm/ngõ, căn hộ cũ giá vừa túi tiền luôn có thanh khoản ổn định, song khả năng tồn kho vẫn rất cao. Vì vậy, đây là loại hình được khuyến cáo chỉ dành cho nhà đầu tư “mua kỳ vọng, bán tương lai”, lướt sóng là điều cấm kỵ.

Hưng Nguyên