Nhà gần metro và xu hướng phát triển mới trong bất động sản Việt Nam

Tàu điện hoạt động trên tuyến đường sắt đô thị Nhổn-ga Hà Nội. (Ảnh: Hà Nội Metro)

Một bất động sản có giá cao hơn nhưng nằm gần ga metro, kết nối thuận tiện với nơi làm việc, trường học và các dịch vụ thiết yếu có thể giúp giảm đáng kể sự phụ thuộc vào phương tiện cá nhân và chi phí đi lại trong dài hạn.

Cụ thể, Viện nghiên cứu thị trường và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng cần phân biệt rõ giữa “nhà ở giá thấp” và “nhà ở có chi phí sống thấp”. Khi khả năng kết nối trở thành một cấu phần của giá trị bất động sản, những khu vực có giá nhà vừa phải nhưng được hưởng lợi từ metro và TOD có thể hình thành một điểm cân bằng mới: giá mua dễ tiếp cận hơn, trong khi chi phí và thời gian di chuyển được tiết giảm.

Đây có thể trở thành một trong những yếu tố quan trọng làm thay đổi mặt bằng giá trị và sức hấp dẫn của bất động sản dọc các hành lang giao thông công cộng trong những năm tới.

Giá sở hữu chưa phải là tất cả

Khả năng chi trả nhà ở thường được nhìn qua giá bán, giá/m2 hoặc số tiền phải trả hằng tháng cho khoản vay. Nhưng với một hộ gia đình đô thị, “giá của một nơi ở” không dừng ở số tiền để sở hữu căn nhà, mà còn bao gồm chi phí đi lại, thời gian di chuyển và chi phí phát sinh để tiếp cận việc làm, giáo dục, y tế và các dịch vụ thiết yếu. Điều này đặc biệt đáng chú ý tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, nơi phương tiện cá nhân vẫn đóng vai trò chủ đạo.

Theo số liệu thống kê từ các sở, ngành liên quan, Hà Nội đang có khoảng 8 triệu phương tiện, trong đó gần 1,5 triệu ô-tô, tương ứng tỷ lệ sở hữu phương tiện cá nhân khoảng 92%, riêng ô-tô khoảng 17%. Thành phố Hồ Chí Minh có hơn 1 triệu ô-tô và hơn 11 triệu xe máy, tương đương lần lượt khoảng 7% và 79% dân số, chưa kể lượng phương tiện từ các địa phương khác thường xuyên lưu thông vào hai đô thị.

Metro đang tạo ra một lớp giá trị mới cho bất động sản

VARS IRE cho rằng, sự phát triển của metro và đường sắt tốc độ cao có thể làm thay đổi cách thị trường nhìn nhận về vị trí bất động sản. Metro tại Việt Nam đang bước từ câu chuyện quy hoạch sang giai đoạn được đầu tư và triển khai mạnh hơn, đồng thời gắn ngày càng chặt với định hướng phát triển đô thị theo TOD.

Chị P.M.Thắm (khu Sun Square), Lê Đức Thọ, phường Từ Liêm chuyển về sinh sống ở đây gần 3 năm đã chia sẻ, từ ngày chuyển về khu vực này, chị đã thay đổi thói quen di chuyển. Chị ưu tiên cho đi các phương tiện công cộng: tàu điện trên cao (tuyến Nhổn-Cầu Giấy) và xe buýt công cộng để đi làm cũng như vào khu trung tâm thủ đô. "Sự thay đổi này do khu nhà tôi đang sinh sống cách ga tàu điện trên cao khá gần, chỉ đi bộ là đến điểm ga Lê Đức Thọ. Muốn đi thêm vào khu vực trung tâm, tôi có thể dừng ở ga Xuân Thủy hoặc ga Cầu Giấy để bắt thêm các tuyến xe buýt đến các điểm cần đi", chị Thắm chia sẻ với phóng viên Báo Nhân Dân.

Cũng trong địa bàn phường Từ Liêm, chị T.P.Lan (khu Hoàng Thành Pearl) cho biết, từ nhà chị đi ra điểm ga tàu điện trên cao tuyến Nhổn-Cầu Giấy với điểm ga Hồ Tùng Mậu khá gần, thuận tiện di chuyển tiếp vào các khu vực trong trung tâm nội đô. "Nhà có hai bạn nhỏ đi học khu vực Cầu Giấy nên việc di chuyển bằng phương tiện công cộng ở đây khá thuận tiện, gia đình cũng đỡ lo lắng về việc di chuyển của các bạn khi đến trường", chị Lan bộc bạch.

Tuy nhiên, không mấy người có điều kiện thuận tiện như các hộ gia đình khu vực gần các tuyến metro và điểm đỗ-dừng của các chuyến xe buýt như chị Thắm, chị Lan. Đơn cử như anh C.H.Quân (Tổ dân phố 30 Mỹ Đình, phường Từ Liêm) khi tâm sự với chúng tôi, anh cho biết, mặc dù khu vực nhà anh ở cũng có các điểm đỗ-dừng xe buýt nhưng muốn đón các phương tiện công cộng này cũng cần phải đi xe đạp ra rồi gửi ở bến xe Mỹ Đình rồi mới lên buýt theo các tuyến đi làm được.

Số liệu thống kê cho thấy, chi phí đi lại không chỉ là tiền nhiên liệu mà còn bao gồm gửi xe, bảo dưỡng, bảo hiểm, phí cầu đường và các chi phí phát sinh khác, cùng những “chi phí vô hình” về thời gian và sức khỏe.

Một bất động sản có giá thấp hơn vài trăm triệu đồng hoặc thậm chí thấp hơn đáng kể so với khu vực trung tâm có thể giúp giảm áp lực tài chính ban đầu nhưng nếu hạ tầng kết nối không theo kịp, tiện ích tại chỗ không được đầu tư, hộ gia đình phải dành thêm hàng giờ mỗi ngày cho việc đi lại và duy trì phương tiện cá nhân thì phần tiết kiệm từ giá nhà có thể bị bào mòn theo thời gian. Bởi tổng chi phí sống không chỉ gồm chi phí nhà ở mà còn có chi phí đi lại, chi phí thời gian và chi phí tiếp cận các dịch vụ thiết yếu.

Tại Thành phố Hồ Chí Minh và khu vực mở rộng, mạng lưới metro cũng được định hướng phát triển với khoảng 28 tuyến, tổng chiều dài khoảng 1.100km. Trong đó, tuyến số 1 (Bến Thành-Suối Tiên) đã vận hành; tuyến số 2 (Bến Thành-Tham Lương) đã khởi công và dự kiến hoàn thành sau 5 năm. Ngoài ra, 4 dự án metro với tổng chiều dài khoảng 138,8km nằm trong kế hoạch khởi công từ nay đến cuối năm 2026.

Đáng chú ý, hạ tầng đường sắt tốc độ cao tại Việt Nam cũng đã chính thức được kích hoạt với 2 tuyến Hà Nội-Quảng Ninh (120km) và Bến Thành-Cần Giờ (54km) dự kiến vận hành từ cuối năm 2028. Đây cũng là hai dự án đưa Việt Nam vào nhóm số ít quốc gia có đường sắt cao tốc 350km/giờ, tạo sự thay đổi mang tính cách mạng về thời gian di chuyển.

Thực tế trên thế giới cho thấy, các dự án bất động sản có khả năng tiếp cận thuận tiện với hệ thống giao thông công cộng thường ghi nhận mức tăng giá tốt hơn so với mặt bằng chung.

Tại Việt Nam, các tuyến metro mới chỉ bắt đầu được đưa vào vận hành trong vài năm gần đây nên cần thêm thời gian để hình thành dữ liệu đủ dài đánh giá đầy đủ tác động của hạ tầng giao thông công cộng lên giá bất động sản.

Tuy nhiên, những tín hiệu ban đầu cho thấy khả năng tiếp cận giao thông công cộng đang dần trở thành một yếu tố được thị trường quan tâm và phản ánh vào giá trị bất động sản. Dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE cũng cho thấy trong 2 năm qua, các dự án có kết nối thuận tiện tới ga metro ghi nhận mức tăng giá cao hơn khoảng 10-20% so với mức tăng chung của thị trường.

Việc hàng trăm kilomet đường sắt đô thị, tốc độ cao đồng loạt khởi công cho thấy metro không còn chỉ là một công trình giao thông riêng lẻ mà đang dần trở thành một phần của cấu trúc phát triển đô thị dài hạn, có khả năng tác động đến tổ chức không gian đô thị, phân bố dân cư, việc làm và giá trị bất động sản.

Khi metro được tích hợp với quy hoạch đô thị, giá trị bất động sản ngày càng gắn với khả năng tiếp cận thay vì chỉ khoảng cách địa lý. Đáng chú ý, các khu vực vệ tinh có giá nhà thấp hơn 25-40% so với trung tâm nhưng được kết nối thuận tiện với metro có thể tạo ra lợi thế kép về giá mua và chi phí, thời gian di chuyển.

Nhà ở khu vệ tinh kết nối tốt với metro hưởng lợi ích kép

Đây cũng là điểm đáng chú ý đối với các dự án nhà ở vùng vệ tinh, bởi sự phát triển của metro và đường sắt tốc độ cao có thể làm thay đổi bài toán đánh đổi giữa giá nhà và khoảng cách.

Một căn hộ giá 4,5 tỷ đồng cách ga metro 3km có thể có giá tốt hơn căn hộ 5 tỷ đồng cách ga 500m nhưng nếu khu vực vùng đó được kết nối tốt với metro, cư dân vẫn có thể tiếp cận các trung tâm việc làm và dịch vụ với chi phí hợp lý hơn so với việc phụ thuộc hoàn toàn vào phương tiện cá nhân.

Tuy nhiên, không phải cứ gần metro là đương nhiên hưởng lợi từ TOD. Một dự án cách ga 500m trên bản đồ nhưng thiếu vỉa hè, khó sang đường, kết nối kém với xe buýt hoặc các điểm đến khác thì chưa chắc tạo ra giá trị tương xứng. TOD không đơn thuần là xây nhà cạnh metro mà là tạo ra khả năng kết nối thuận tiện giữa nơi ở với nơi làm việc, trường học, thương mại và các dịch vụ thiết yếu.

Vì vậy, điều người mua cần quan tâm không chỉ là “cách ga bao nhiêu mét” mà quan trọng hơn là “từ căn nhà này có thể đi đến đâu, trong bao lâu và với chi phí bao nhiêu”. Hai dự án cùng cách ga 500m nhưng chất lượng kết nối khác nhau hoàn toàn có thể có giá trị sử dụng và giá trị thị trường khác nhau.

VARS IRE nêu ra giả thuyết, giả sử một hộ gia đình tiết kiệm được 4 triệu đồng mỗi tháng cho nhiên liệu, gửi xe, bảo dưỡng và các chi phí liên quan, khoản tiết kiệm tương đương 480 triệu đồng sau 10 năm và 960 triệu đồng sau 20 năm. Đây mới chỉ là phần chi phí có thể lượng hóa bằng tiền, chưa tính đến giá trị của thời gian được tiết kiệm khi giảm thời gian di chuyển hằng ngày. Với những hộ gia đình phải di chuyển xa để đi làm, đưa đón con hoặc tiếp cận các dịch vụ thiết yếu, thời gian trên đường cũng là một dạng “chi phí cơ hội”, bởi đó là khoảng thời gian không thể dành cho công việc, gia đình hoặc nghỉ ngơi.

Vì vậy, với những người mua nhà lần đầu hoặc có ngân sách hạn chế, các khu vực vùng ven, khu vực vệ tinh có giá thấp hơn trung tâm nhưng kết nối tốt với metro có thể trở thành một lựa chọn đáng cân nhắc. Người mua vừa có thể giảm áp lực về giá nhà, vừa có thêm cơ hội giảm chi phí đi lại khi hệ thống giao thông công cộng vận hành hiệu quả. Tuy nhiên, lợi thế này chỉ thực sự có ý nghĩa khi metro được triển khai đúng tiến độ, kết nối thuận tiện và phù hợp với hành trình đi lại thực tế của gia đình.

Vì thế, người mua không nên chỉ nhìn vào thông tin “gần metro”, “đón đầu TOD” hay kỳ vọng giá tăng khi hạ tầng hoàn thành, bởi giữa một dự án được hưởng lợi thực chất từ hạ tầng và một dự án chỉ nằm trong vùng kỳ vọng của thị trường vẫn có khoảng cách lớn. Đặc biệt, với những tuyến metro chưa hoàn thành hoặc mới ở giai đoạn quy hoạch, người mua càng cần thận trọng với việc cộng trước giá trị tương lai của hạ tầng vào giá bất động sản hiện tại.

Trong một đô thị mà metro ngày càng trở thành một trục phát triển, một căn nhà tại khu vực vệ tinh có thể rẻ hơn trên giá bán và nếu kết nối tốt, có thể rẻ hơn cả trên tổng chi phí sống. Nhưng trước khi tính đến lợi ích từ metro, bài toán đầu tiên vẫn phải là: căn nhà đó có thực sự phù hợp với khả năng tài chính, nhu cầu ở thực và hành trình sống của người mua hay không?