Nhà ở cho thuê từ phân khúc phụ thành chiến lược dài hạn

Phát triển nguồn cung nhà ở cho thuê ổn định, giá phù hợp sẽ tạo thêm lựa chọn an cư cho người dân Thủ đô. Ảnh: Minh Đức

Khi thuê nhà trở thành một lựa chọn an cư

Với nhiều người trẻ đang làm việc tại Hà Nội, khoảng cách từ thuê đến sở hữu một căn nhà chưa dễ được rút ngắn. Ngay cả với nhà ở xã hội, vốn dành cho nhóm thu nhập thấp và những người gặp khó khăn về chỗ ở, việc chuẩn bị hàng trăm triệu đồng ban đầu rồi tiếp tục trả dần trong nhiều năm vẫn là bài toán không dễ giải. Với nhiều trường hợp, thuê nhà dài hạn có thể là lựa chọn hợp lý nếu thị trường có những sản phẩm đủ tốt và ổn định.

Thực tế này đang làm thay đổi cách tiếp cận đối với bài toán nhà ở. Nghị quyết số 303/NQ-CP của Chính phủ giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê giai đoạn 2026-2030 là một biểu hiện cụ thể. Trong tổng số 899.857 căn được giao cho các địa phương, có 191.023 căn nhà ở cho thuê. Riêng Hà Nội được giao phát triển 84.000 căn nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê.

Giá nhà ở xã hội tại Hà Nội cũng cho thấy khoảng cách về khả năng chi trả. Dự án Đồng Trúc - Thạch Thất tại xã Hạ Bằng có giá bán dự kiến khoảng 23,5 triệu đồng/m², căn thấp nhất khoảng 870 triệu đồng. Dự án CT2 tại khu nhà ở X2, phường Lĩnh Nam có giá tạm tính khoảng 28,4 triệu đồng/m², tương ứng khoảng 1,1-1,5 tỷ đồng/căn tùy diện tích. Dù thấp hơn nhiều dự án thương mại, đây vẫn là khoản tài chính lớn với không ít người cần được hỗ trợ về nhà ở.

Cơ cấu sản phẩm tại một số dự án cũng nghiêng mạnh về sở hữu. Dự án Đồng Trúc - Thạch Thất có 231 căn, trong đó 207 căn để bán, 12 căn cho thuê và 12 căn thuê mua. Tại dự án CT1, CT2 thuộc khu nhà ở Minh Giang - Đầm Và ở xã Mê Linh, trong 793 căn có 713 căn để bán, 40 căn cho thuê và 40 căn thuê mua. Như vậy, số căn dành riêng cho thuê tại hai dự án chỉ chiếm khoảng 5%.

Điều này không phủ nhận nhu cầu sở hữu nhà vẫn rất lớn, nhưng cho thấy nguồn cung dành cho những người cần chỗ ở mà chưa đủ khả năng hoặc chưa có nhu cầu mua nhà còn khá mỏng. Nếu nguồn lực chủ yếu hướng tới tạo lập sở hữu, một bộ phận người dân vẫn phải tìm đến thị trường thuê nhỏ lẻ với chất lượng và mức giá rất khác nhau.

Vì vậy, việc Nghị quyết 303 giao riêng chỉ tiêu 191.023 căn nhà ở cho thuê và yêu cầu tăng tỷ lệ cho thuê, thuê mua cho thấy một bước chuyển đáng chú ý. Chính phủ cũng định hướng ưu tiên chung cư cho thuê có hạ tầng đồng bộ tại đô thị lớn, khu công nghiệp, khu kinh tế và khu vực phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD).

Bài toán an cư vì thế đang được mở rộng từ sở hữu sang khả năng tiếp cận chỗ ở. Người dân có thể thuê khi chưa đủ điều kiện sở hữu, thuê mua khi khả năng tài chính tốt hơn và mua nhà khi đã tích lũy đủ nguồn lực.

Từ chỉ tiêu nhà thuê đến một thị trường chuyên nghiệp

Để nhà ở cho thuê thực sự trở thành lựa chọn an cư, thách thức không chỉ là hoàn thành chỉ tiêu số căn hộ mà còn phải hình thành nguồn cung ổn định, đúng nơi có nhu cầu, giá thuê phù hợp và đủ sức hấp dẫn nhà đầu tư tham gia lâu dài.

Hà Nội đã bắt đầu tạo hành lang riêng cho hướng phát triển này. Theo Nghị quyết số 72/2026/NQ-HĐND của HĐND thành phố, nhà ở cho thuê có thể được quy hoạch tại khu vực đô thị, nông thôn, khu vực phát triển theo mô hình TOD, nơi tập trung đông dân cư, gần trung tâm hành chính, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê phải dành tối thiểu 50% tổng số nhà ở để cho thuê; trong đó ít nhất 70% số nhà cho thuê dành cho các đối tượng chính sách.

Vị trí đặc biệt quan trọng với nhà thuê. Một căn hộ vừa túi tiền nhưng quá xa nơi làm việc, trường học hoặc giao thông công cộng có thể khiến người thuê phải đánh đổi bằng thời gian và chi phí đi lại. Vì vậy, phát triển nhà thuê gắn với nơi tập trung việc làm và mạng lưới giao thông công cộng sẽ giúp giảm tổng chi phí sống, thay vì chỉ giải quyết chi phí chỗ ở.

Khó hơn là bài toán tài chính. Khác với nhà để bán, vốn đầu tư nhà cho thuê được thu hồi dần trong nhiều năm, trong khi chủ sở hữu tiếp tục phải quản lý, bảo trì và vận hành tài sản. Đây cũng là nguyên nhân khiến doanh nghiệp chưa thực sự mặn mà với phân khúc này.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp, để thu hút doanh nghiệp tham gia nhà ở cho thuê, cần quy định rõ mức lợi nhuận định mức và nghiên cứu cho phép bố trí một tỷ lệ đất phát triển nhà ở thương mại nhằm bù đắp chi phí. Ông cũng cho rằng chính sách ưu đãi nên hướng vào những công cụ khả thi như thuế và tiền sử dụng đất, qua đó bảo đảm hiệu quả tài chính cho nhà đầu tư.

Cùng quan điểm cần tạo động lực cho khu vực tư nhân, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu đề xuất có cơ chế ưu đãi về đất đai, thuế, tín dụng và thủ tục đầu tư đối với nhà ở cho thuê giá phù hợp. HoREA cũng kiến nghị tín dụng cho loại dự án này theo hướng dài hạn hơn, đồng thời áp dụng “luồng xanh” thủ tục để rút ngắn thời gian triển khai.

Những đề xuất này cho thấy muốn nhà ở cho thuê phát triển thành một phân khúc thực sự, không thể chỉ giao chỉ tiêu rồi trông chờ thị trường tự hình thành. Nghị quyết 303 cũng yêu cầu ưu tiên quỹ đất sạch, huy động nguồn lực xã hội và đưa các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê vào nhóm “luồng xanh”, “luồng ưu tiên”, thực hiện song song các thủ tục để rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án.

Cùng với tăng nguồn cung là yêu cầu chuyên nghiệp hóa hoạt động cho thuê. Những khu nhà hàng trăm, hàng nghìn căn cần được quản lý bằng hợp đồng minh bạch, cơ chế giá thuê hợp lý, bảo trì, an toàn phòng cháy và dịch vụ ổn định.

Mục tiêu 10.240 căn nhà ở cho thuê mà Hà Nội được giao giai đoạn 2026-2030 vì thế có ý nghĩa lớn hơn một chỉ tiêu số lượng. Nếu tạo được quỹ đất phù hợp, dòng vốn dài hạn và mô hình quản lý chuyên nghiệp, đây có thể là bước khởi đầu cho một phân khúc nhà ở cho thuê bài bản hơn, giúp người dân có thêm lựa chọn chỗ ở phù hợp với khả năng tài chính thay vì phải đặt mục tiêu sở hữu nhà bằng mọi giá.