Nhà ở thương mại giá phù hợp: Gỡ chi phí thủ tục, chặn 'bôi trơn'

Đây được xem là một bước đi mang tính đột phá nhằm giải cơn khát nhà ở cho nhóm người có thu nhập trung bình, đặc biệt là những người có mức thu nhập trên 20 triệu đồng/tháng – những người hiện không thuộc diện được mua nhà ở xã hội nhưng cũng rất chật vật để tiếp cận nhà ở thương mại giá cao.

Đáng chú ý, dự thảo đưa ra hàng loạt cơ chế ưu đãi chưa từng có cho các chủ đầu tư như: được giao đất không thông qua đấu giá, đấu thầu; không phải bố trí quỹ đất xây nhà ở xã hội trong phạm vi dự án; và được huy động vốn vô cùng linh hoạt.

Đổi lại, để bảo vệ người mua và kiểm soát thị trường, cơ quan chức năng sẽ khống chế biên lợi nhuận định mức tối đa của chủ đầu tư ở mức 15%. Đặc biệt, sau khi dự án hoàn thành kiểm toán, quyết toán, nếu giá thực tế thấp hơn giá đã ký hợp đồng, chủ đầu tư bắt buộc phải hoàn trả phần tiền chênh lệch cho người mua.

Liệu những chính sách "vượt khung" này có thực sự tạo ra cú hích cho nguồn cung và kéo giảm mặt bằng giá bất động sản thời gian tới hay không? Xung quanh nội dung này, PV VOV Giao đã có cuộc trao đổi với Chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Minh Phong.

PV: Ông đánh giá thế nào về những đột phá của dự thảo nghị quyết lần này, đặc biệt là quy định không cần thông qua thủ tục đấu giá, ưu đãi về vốn vay lãi suất, và việc áp dụng định mức lợi nhuận tối đa 15% nhằm khống chế giá bán?

TS. Nguyễn Minh Phong: Đây là một trong những nỗ lực tìm kiếm giải pháp để giải quyết tốt hơn vấn đề về nhà ở xã hội đang kéo dài hiện nay. Tinh thần chung là mở rộng đối tượng được tiếp cận mua nhà và tạo thêm khuyến khích cho các chủ đầu tư tham gia dự án.

Những giải pháp này sẽ được kiểm định trong thực tiễn, nhưng nhìn chung là đang đi đúng hướng. Việc nới rộng danh mục đối tượng tiếp cận nguồn nhà ở với mức thu nhập khá bao quát là rất phù hợp với nhu cầu của đa số người dân hiện nay.

Nới lỏng cơ chế cho nhà ở thương mại ‘giá phù hợp’ mở thêm cơ hội an cư – nhưng hiệu quả còn phụ thuộc tốc độ triển khai

Thứ hai, việc nâng định biên lợi nhuận cho các chủ đầu tư lên tới 50% – tức là từ mức 10% lên 15% – rõ ràng là một cố gắng lớn của cơ quan chức năng.

Tuy nhiên, việc triển khai cụ thể ra sao thì chúng ta vẫn phải chờ đợi các đợt sơ kết, tổng kết sắp tới để có những điều chỉnh phù hợp. Tinh thần cốt lõi vẫn là khống chế giá nhà không vượt quá khả năng thanh toán của người mua, đồng thời đảm bảo mức lợi nhuận cần thiết để khuyến khích chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, tôi cho rằng cần có thêm các chính sách mới để giảm thiểu chi phí cơ hội mà chủ đầu tư và người mua phải bỏ ra, ví dụ như các chi phí liên quan đến "bôi trơn", thủ tục hay các chi phí tiêu cực khác. Nếu chúng ta kiểm soát tốt điều này, chắc chắn giá nhà trên thực tế sẽ giảm rất nhanh.

PV: Một điểm mới nữa là các tổ chức, chủ đầu tư có thể rất linh hoạt trong việc tháo gỡ khó khăn về vốn. Ví dụ như họ có thể huy động các hình thức góp vốn mà không yêu cầu phải có quyết định giao đất hay cho thuê đất trước đó. Ông đánh giá sao về quy định này?

TS. Nguyễn Minh Phong: Đây là một sự nới lỏng rất lớn, có thể nói là "vượt khung, kịch khung" so với trước đây. Tuy nhiên, điều này chỉ thực sự phù hợp và an toàn khi áp dụng cho những đối tượng đặc thù.

Tôi lấy ví dụ như trong một đơn vị quân đội, công an, tổ chức nhà nước hoặc một đơn vị có khuôn khổ giới hạn mà mọi người đều biết nhau. Việc chủ đầu tư thuộc nội bộ cơ quan đứng ra xây dựng và thu tiền của người mua trong cùng diện nội bộ thì sẽ rất an toàn.

Ngược lại, nếu áp dụng quy định này cho đại đa số thị trường, nơi người mua và người bán hoàn toàn không biết nhau, thì rất dễ phát sinh những mặt trái, sự lạm dụng hoặc những tranh chấp xử lý phức tạp về sau.

Giá nhà chỉ ‘phù hợp’ khi cắt giảm thủ tục rườm rà và chặn các chi phí phát sinh/‘bôi trơn’ làm đội giá

PV: Liên quan tới đối tượng mua nhà, lần nới rộng này hướng tới những người "không đủ giàu để mua nhà thương mại và chưa nghèo để được ưu đãi mua nhà ở xã hội" – tức là nhóm có thu nhập từ trung bình trở lên. Ông kỳ vọng thế nào về giá nhà sắp tới, liệu có thể “hạ nhiệt”?

TS. Nguyễn Minh Phong: Hiện nay giá nhà tăng cao xuất phát từ nhiều nguyên nhân, trong đó có hai yếu tố cơ bản: nguồn cung chưa có sự bùng nổ và các chi phí đầu vào quá lớn, đặc biệt là giá đất. Do Luật Đất đai mới áp dụng giá thị trường nhưng cách tính toán cụ thể vẫn chưa thực sự rõ ràng, nên về cơ bản giá đất vẫn đang đi theo khung cũ.

Thêm vào đó, các chi phí về đầu tư, vật liệu, nhân công, và đặc biệt là chi phí quảng bá, phân phối, trung gian cùng các tiêu cực khác cũng tạo nên áp lực rất lớn lên giá nhà.

Với tinh thần đó, nếu chúng ta mở rộng đối tượng tiếp cận nhà ở mà không đồng thời mở rộng nguồn cung thì khả năng giá cả sẽ còn tăng mạnh hơn.

Tuy nhiên, khi mức giá đã được kiểm soát và tiệm cận với mức lợi nhuận trung bình của xã hội (khoảng trên dưới 15%), tôi cho rằng nhu cầu đầu cơ sẽ giảm đi đáng kể. Điều này sẽ góp phần hạ nhiệt giá nhà, hạn chế tình trạng đẩy giá do đầu cơ, tâm lý tin đồn hay các hình thức lạm dụng khác trên thị trường.

PV: Cảm ơn những chia sẻ của TS. Nguyễn Minh Phong!

Chu Đức/vovgiaothong.vn