Nhà ở xã hội: Chặn đầu cơ, không để người mua thực chịu thiệt

Ưu đãi cho người mua và bài toán chuyển nhượng

Theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, nhà ở xã hội được hưởng nhiều ưu đãi nhằm giảm chi phí đầu tư, đưa giá bán đến gần hơn với khả năng chi trả của người thu nhập thấp, công nhân và các đối tượng chính sách.

Đối với dự án chung cư và nhà ở liền kề nhà ở xã hội, chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất. Tại khu vực ngoại thành, ven đô Hà Nội, tiền sử dụng đất nếu tính vào giá thành thường khoảng 3-7 triệu đồng/m² căn hộ. Việc miễn khoản chi phí này góp phần trực tiếp kéo giảm giá bán.

Ông Quê cho biết, người mua nhà ở xã hội còn được áp dụng thuế giá trị gia tăng (VAT) 5%, thay vì 10% như nhà ở thương mại. Mức thuế thấp hơn giúp giá trị căn hộ giảm tương ứng, qua đó giảm chi phí sở hữu. Hai ưu đãi này góp phần tạo sức hút cho nhà ở xã hội trong bối cảnh nhu cầu nhà ở vừa túi tiền còn cao.

Ảnh minh họa được tạo bởi AI

Bên cạnh giá mua, người dân còn quan tâm khả năng chuyển nhượng khi hoàn cảnh thay đổi. Một phương án được đề xuất là trong 5 năm kể từ thời điểm được cấp Giấy chứng nhận, người mua nhà ở xã hội được bán lại cho người thuộc đối tượng thụ hưởng chính sách, hoặc bán cho chủ đầu tư, Nhà nước nếu các chủ thể này có nhu cầu.

Theo phương án này, giá chuyển nhượng bằng giá đã mua cộng giá trị nội thất căn hộ theo thỏa thuận. Người bán được lựa chọn bên mua, với điều kiện người nhận chuyển nhượng thuộc đúng đối tượng và hoàn tất đầy đủ hồ sơ mua nhà ở xã hội. Chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện thủ tục; bên bán thanh toán chi phí thủ tục bằng 2% giá bán cho chủ đầu tư.

Cơ chế này tạo lối ra cho người cần chuyển đổi chỗ ở, nhưng cần quy định rõ cách xác định giá, trách nhiệm chủ đầu tư và quy trình kiểm tra hồ sơ.

Siết chuyển nhượng sau 5 năm để ngăn chặn trục lợi

Tại phiên thảo luận dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) ngày 28/10/2026, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết, Chính phủ đề xuất không cho phép chuyển nhượng tự do nhà ở xã hội sau 5 năm như cơ chế hiện hành. Theo phương án trình bày tại phiên thảo luận, hết thời hạn này, nhà ở vẫn phải được chuyển nhượng cho đúng đối tượng thụ hưởng chính sách.

Bộ trưởng nhấn mạnh nhà ở xã hội hỗ trợ người khó khăn về thu nhập, nên việc chuyển nhượng cần có điều kiện để hạn chế trục lợi. Một số đại biểu Quốc hội cũng đề nghị kiểm soát giá bán sau 5 năm; có ý kiến cho rằng người sở hữu chỉ được bán lại cho chủ đầu tư, sau đó chủ đầu tư chuyển nhượng cho người đủ điều kiện.

Bài toán là cân bằng quyền xử lý tài sản với mục tiêu an sinh: siết quá chặt ảnh hưởng thanh khoản, nhưng giao dịch tự do có thể kích thích đầu cơ.

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn, đại biểu chuyên trách tại Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường của Quốc hội tán thành việc dự thảo thu hẹp quyền tự định đoạt khi chuyển nhượng nhà ở xã hội nhằm ngăn chặn trục lợi, đưa nhà đến đúng đối tượng. Tuy nhiên, ông Sơn cho rằng, dự thảo chưa có quy định chuyển tiếp đối với người đã mua nhà ở xã hội theo pháp luật hiện hành nhưng chưa bán lại.

Theo ông Sơn, dự thảo mới đề cập giao dịch bán lại đang thực hiện dở dang, chưa làm rõ trường hợp đã đủ hoặc sắp đủ điều kiện nhưng chưa giao dịch. Khoảng trống này có thể khiến địa phương áp dụng không thống nhất, phát sinh tranh chấp.

Chặn đầu cơ nhà ở xã hội, không để người mua thực chịu thiệt

Bảo đảm quyền lợi người mua và tính ổn định của chính sách

Dưới góc nhìn thị trường, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, cho biết dữ liệu tìm kiếm bất động sản cho thấy nhu cầu sở hữu nhà ở xã hội luôn ở mức đỉnh điểm. Tuy nhiên, nỗi lo lớn nhất của người mua là thanh khoản và tính pháp lý khi cần thay đổi nơi ở.

Theo ông Quốc anh, ưu đãi giảm VAT 5% và miễn tiền sử dụng đất, giúp hạ giá trị căn hộ khoảng 3-7 triệu đồng/m², là lý do chính khiến sản phẩm luôn “cháy hàng”. Dù vậy, cơ chế chuyển nhượng chưa rõ ràng khiến người mua thực lo ngại rủi ro pháp lý, trong khi giới đầu cơ có thể lợi dụng kẽ hở để thu gom.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, đề xuất sau 5 năm kể từ thời điểm được cấp Giấy chứng nhận, người mua nhà ở xã hội được bán nhà theo giá thị trường, nhưng phải hoàn trả Nhà nước 100% tiền sử dụng đất và ưu đãi VAT 5%. Tiền sử dụng đất hoàn trả được tính theo giá đất ở thời điểm dự án được giao đất, căn cứ bảng giá đất.

Ông Quê cho rằng, phương án giúp người mua chủ động, ngăn trục lợi và bảo đảm ngân sách không thất thoát khoản đã ưu đãi.

Về điều khoản chuyển tiếp, một đề xuất là các căn hộ đã ký hợp đồng mua bán (HĐMB) trước thời điểm Luật Nhà ở 2026 có hiệu lực tiếp tục áp dụng theo Luật Nhà ở 2023. Quy định này giúp bảo đảm tính ổn định của hợp đồng, tránh hồi tố bất lợi và tạo căn cứ thống nhất khi thực thi.

Quy định cần làm rõ điều kiện, giá chuyển nhượng, trách nhiệm chủ đầu tư và quyền lợi người mua, để vừa ngăn đầu cơ vừa bảo đảm mục tiêu an sinh. Quy định rõ giúp người mua yên tâm hơn, hạn chế tranh chấp và củng cố niềm tin vào chính sách nhà ở xã hội khi hoàn thiện dự thảo luật.