Nhà ở xã hội khởi sắc nhưng người thu nhập thấp vẫn khó tiếp cận

Sau 3 năm thực hiện Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2030”, thị trường NOXH đã có những chuyển biến rõ nét.

Theo số liệu Bộ Xây dựng công bố, đến nay cả nước có 692 dự án NOXH được triển khai với quy mô hơn 633.500 căn hộ. Trong đó, 146 dự án đã hoàn thành, đưa ra thị trường trên 103.000 căn; 144 dự án đang thi công và 402 dự án đã được phê duyệt chủ trương đầu tư. Như vậy, số dự án đã hoàn thành, khởi công hoặc được chấp thuận đầu tư tương đương gần 60% mục tiêu xây dựng 1 triệu căn hộ NOXH của Đề án.

Điểm đáng chú ý là tốc độ hoàn thành dự án có sự bứt phá mạnh mẽ. Chỉ trong 7 tháng năm 2025, cả nước đã hoàn thành 36.862 căn hộ NOXH, đạt khoảng 37% kế hoạch năm. Con số này tương đương hơn 80% kết quả của cả năm 2024 và gấp hơn 7 lần so với năm 2022, điều này cho thấy sự quyết liệt trong triển khai và hiệu quả của chính sách.

Nhà ở xã hội khởi sắc, nhưng người thu nhập thấp vẫn khó tiếp cận

Ngoài ra, tốc độ bàn giao căn hộ NOXH cũng tăng nhanh, hiện đã có 9/31 địa phương gần chạm hoặc vượt chỉ tiêu được giao, nổi bật là Hải Phòng, Thừa Thiên - Huế, Quảng Ninh và đặc biệt là Nghệ An. Riêng Nghệ An, với kế hoạch 1.420 căn trong năm nay, dự kiến bàn giao tới 2.456 căn, đạt 173% kế hoạch.

Sự lan tỏa của chương trình NOXH còn được thể hiện rõ qua sự kiện ngày 19/8 vừa qua, khi cả nước đồng loạt khởi công 250 dự án nhân kỷ niệm 80 năm Quốc khánh, trong đó có 22 dự án thuộc phân khúc NOXH. Đây là minh chứng cho quyết tâm chính trị mạnh mẽ và sự phối hợp đồng bộ từ Trung ương đến địa phương trong việc đáp ứng nhu cầu chỗ ở của người dân.

Giá NOXH tăng gấp đôi, người thu nhập thấp khó tiếp cận

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, với những con số trên, mục tiêu hoàn thành 1 triệu căn NOXH vào năm 2030 hoàn toàn khả thi. Tất cả các dự án đã được khởi công hoặc chuẩn bị đầu tư, do việc đạt chỉ tiêu về số lượng không đáng lo ngại. Tuy nhiên, ông nhấn mạnh, con số chỉ là một khía cạnh, còn nhiều tồn tại khác chưa có giải pháp cụ thể.

Một trong những vấn đề đáng chú ý là giá bán NOXH. Theo ông Võ, giá nhà hiện nay đã tăng gấp đôi so với giai đoạn cách đây 10 năm, khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng được triển khai. Nếu trước đây mức giá dao động từ 11-15 triệu đồng/m2 thì nay khởi điểm đã từ 20 triệu đồng/m2 trở lên.

“Giá tăng gấp đôi đặt ra câu hỏi lớn: liệu người thu nhập thấp có còn khả năng tiếp cận nhà ở xã hội hay không?”.

Vị chuyên gia này cũng cho rằng, đối tượng thụ hưởng chính sách NOXH hiện chưa được xác định rõ ràng. Việc xét theo thu nhập hay diện tích nhà ở hiện hữu đều còn mơ hồ. Nếu chỉ căn cứ vào lương thì không phản ánh đúng thực tế vì nhiều người phải dựa vào thu nhập ngoài lương mới đủ trang trải. Trong khi đó, hệ thống quản lý cư trú và quản lý thu nhập vẫn chưa rõ ràng, dẫn đến khó khăn trong việc xác định ai thực sự là người cần hỗ trợ.

Thực tế, thời gian qua hàng loạt dự án NOXH đã được khởi công, tạo tín hiệu tích cực cho thị trường. Tuy nhiên, theo ông Võ, nguồn cung hiện tại vẫn khan hiếm so với nhu cầu. “Các dự án hiện mới đang triển khai, nhiều dự án mới chỉ hoàn thành một phần. “Vì vậy, ở thời điểm hiện nay, nguồn cung NOXH vẫn còn thiếu và chỉ đến năm 2030 mới có triển vọng đạt mục tiêu Chính phủ đề ra”.

Về những nút thắt trong triển khai, ông Võ chỉ rõ hai vấn đề lớn: quỹ đất và tín dụng. Địa phương thường e ngại dành đất cho NOXH vì không thu được nguồn thu từ đất, trong khi chính sách đất đai cho loại hình này vẫn còn nhiều bất cập. Bên cạnh đó, nguồn tín dụng ưu đãi dành cho phát triển nhà ở xã hội hiện rất hạn chế.

“Nhiều người kỳ vọng sẽ có gói tín dụng như 30.000 tỷ đồng hồi năm 2013, nhưng thực tế ngân sách không dư dả để triển khai những dự án tương tự. Hiện nay chỉ có gói hỗ trợ từ 4 ngân hàng thương mại nhà nước với mức lãi suất giảm 1,5-2% so với lãi suất thương mại. Vướng đất, vướng vốn, thì doanh nghiệp khó mặn mà tham gia”, ông Võ nhận định.

Về định hướng lâu dài, ông cho rằng, Việt Nam không nên tiếp tục đi theo mô hình NOXH với sự trợ giá trực tiếp quá cao từ Nhà nước. Điều này không phù hợp với năng lực ngân sách và dẫn đến giá thành bị đội lên. Thay vào đó, cần phát triển phân khúc “nhà ở giá phù hợp với thu nhập”, huy động trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp, sự tham gia của các tổ chức xã hội và các quỹ nhà ở.

“Nếu chỉ dựa vào Nhà nước thì không thể hoàn thành, hoặc có hoàn thành thì giá cũng không còn phù hợp. Chúng ta phải kiên trì xây dựng cơ chế huy động nguồn lực từ nhiều phía để bảo đảm vừa an sinh vừa khả thi về kinh tế”, ông Võ nhấn mạnh.

TS. Nguyễn Trí Hiếu - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển Thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn Cầu cho rằng, phải có cơ chế, chính sách hấp dẫn để thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển NOXH

Ở một khía cạnh khác, TS. Nguyễn Trí Hiếu - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển Thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn Cầu cho hay, để phát triển thị trường NOXH, thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển NOXH, vấn đề lợi nhuận cần được xem xét một cách thực tế hơn. Thông thường, khi đầu tư vào bất động sản, tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư khoảng 20%. Nếu khống chế ở mức 10% sẽ khó đủ sức hấp dẫn. Vì vậy, cần nới rộng biên độ lợi nhuận và tạo điều kiện thuận lợi hơn để khuyến khích doanh nghiệp tham gia, từ đó gia tăng nguồn cung trên thị trường.

Bên cạnh đó, đối tượng thụ hưởng cũng cần được mở rộng. Không chỉ giới hạn trong nhóm quân nhân, người có công với cách mạng, mà nên bao gồm cả người dân có thu nhập thấp, cận nghèo và thậm chí cả nhóm thu nhập trung bình. Việc xác định chuẩn thu nhập để tiếp cận NOXH cần linh hoạt hơn, đảm bảo đúng mục tiêu hỗ trợ an cư cho đông đảo người dân.

Đối với chính sách tín dụng, gói 140.000 tỷ đồng không chỉ dừng ở việc áp dụng lãi suất thấp hơn lãi suất thương mại (9-12%), cần có quy định chặt chẽ về thời hạn, điều kiện cho vay, nhằm tạo cơ sở để ngân hàng triển khai thực chất, giúp người dân đủ điều kiện vay vốn và tiếp cận được NOXH.

Chung Thủy/VOV.VN