Nhà ở xã hội sau 5 năm không được bán tự do: Thiếu cơ chế thực hiện

Hiện Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến về dự thảo chính sách của Luật Nhà ở sửa đổi. Theo đó, người mua nhà ở xã hội sau 5 năm chỉ được chuyển nhượng cho người thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội. Như vậy, cơ chế mua bán tự do như hiện nay sẽ không còn, đồng nghĩa với việc quyền của người sở hữu nhà ở xã hội bị thu hẹp.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn luật sư Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản, nhận định như trên khi chia sẻ với Pháp Luật TP.HCM.

Quy định pháp luật nhiều lần thay đổi nhưng...

.Theo ông quy định này nếu được thông qua sẽ tác động như thế nào đến người mua nhà ở xã hội ?

+ Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh: Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014 trước đây chỉ giới hạn việc chuyển nhượng nhà ở xã hội trong 5 năm đầu. Sau khi người mua thanh toán đủ tiền cho chủ đầu tư, trong 5 năm đầu tiên, chủ sở hữu không được chuyển nhượng thứ cấp. Nếu chuyển nhượng, chỉ được thực hiện theo hai trường hợp: chuyển cho chủ đầu tư hoặc cho người thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội. Giá bán lại cũng không được vượt giá ban đầu.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn luật sư Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản.

Quy định này được kế thừa tại Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023. Theo đó, việc hạn chế chuyển nhượng chỉ áp dụng trong 5 năm đầu sau khi thanh toán xong tiền mua nhà. Sau thời gian này, nếu người mua đã được cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) thì được tự do chuyển nhượng.

Luật Nhà ở năm 2014 còn quy định người bán nhà ở xã hội phải nộp tiền sử dụng đất phân bổ cho căn hộ. Nguyên nhân là do Nhà nước đã miễn tiền sử dụng đất cho chủ đầu tư, đồng thời gián tiếp miễn cho người mua trên thị trường sơ cấp. Vì vậy, khi bán lại cho người không thuộc đối tượng thụ hưởng, Nhà nước sẽ thu lại khoản này.

Đến Luật Nhà ở năm 2023, quy định này đã được bãi bỏ. Như vậy, sau 5 năm, người mua được tự do chuyển nhượng mà không phải nộp tiền sử dụng đất, trừ trường hợp nhà ở xã hội là nhà liền kề thấp tầng. Do đó, dự thảo mới đang siết chặt hơn, rõ ràng là hạn chế quyền của người sở hữu.

Khó kiểm soát giao dịch

. Nhiều ý kiến lo ngại quy định này ảnh hưởng đến quyền định đoạt tài sản và tính khả thi. Quan điểm của ông như thế nào ?

+ Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh: Để đánh giá một chính sách cần xem xét trên phương diện tính hợp hiến, hợp pháp và hợp lý.

Về hợp hiến, hợp pháp, có ý kiến cho rằng quy định này hạn chế quyền con người, quyền công dân. Tuy nhiên, Điều 14 Hiến pháp năm 2013 cho phép hạn chế các quyền này trong một số trường hợp nhằm bảo đảm trật tự, an toàn xã hội hoặc đạo đức xã hội. Nếu Luật Nhà ở đặt ra hạn chế để bảo vệ chính sách phát triển nhà ở xã hội thì không trái Hiến pháp.

Ngoài ra, Điều 431 Bộ luật Dân sự 2015 quy định đối với tài sản bị hạn chế giao dịch theo luật chuyên ngành thì phải tuân thủ quy định đó. Vì vậy, nếu Luật Nhà ở hạn chế chuyển nhượng nhà ở xã hội thì cũng không trái Bộ luật Dân sự.

Người dân phải xếp hàng cả đêm để tìm cơ hội sở hữu nhà ở xã hội tại Hà Nội. Ảnh: V.LONG

Tuy nhiên, xét về tính hợp lý, đề xuất này còn một số vấn đề.

Thứ nhất, nếu hạn chế chuyển nhượng, người dân có thể bị giữ chân trong phân khúc nhà ở xã hội. Trong khi đó, nên khuyến khích họ nâng cấp chỗ ở khi điều kiện kinh tế đã tốt hơn.

Nhà ở xã hội có thể là căn nhà đầu tiên của người trẻ. Sau 5-10 năm, khi đã ổn định và có điều kiện tốt hơn, họ có nhu cầu chuyển sang nhà ở thương mại. Nếu bị hạn chế bán lại, điều này vô hình trung kìm hãm sự phát triển.

Quy định như dự thảo cũng khiến người dân e ngại khi mua nhà ở xã hội do lo khó bán lại trong tương lai khi phải tìm đúng đối tượng đủ điều kiện.

Thứ hai là vấn đề tính khả thi. Một quy định trước khi ban hành phải có cơ chế thực hiện rõ ràng.

Hiện nay, trên thị trường sơ cấp, việc xác minh đối tượng mua nhà ở xã hội do chủ đầu tư thực hiện, sau đó cơ quan quản lý nhà nước kiểm tra lại. Quy trình này được thực hiện theo từng đợt (200-300 căn) nên kiểm soát được.

Tuy nhiên, ở thị trường thứ cấp, các giao dịch diễn ra riêng lẻ, không theo đợt. Khi đó, câu hỏi đặt ra là ai sẽ xác minh người mua có thuộc đối tượng được hưởng chính sách hay không ?

Nếu giao cho chủ đầu tư có thể họ không còn tồn tại. Nếu giao cho cơ quan nhà nước thì khối lượng công việc sẽ rất lớn, khó khả thi. Nếu giao cho người bán hoặc người mua tự xác minh thì cũng không đảm bảo.

Thực tế cho thấy ngay cả trong cơ chế hiện hành vẫn xảy ra tình trạng trục lợi chính sách, như các vụ làm giả hồ sơ để mua nhà ở xã hội, điển hình là vụ việc ở Bắc Ninh vừa bị cơ quan chức năng điều tra, xử lý.

Nếu không kiểm soát tốt, quy định có thể bị “nhờn luật”. Ngược lại, nếu chúng ta hậu kiểm nghiêm, có thể phát hiện hàng loạt vi phạm, gây ra hệ quả xã hội và truyền thông phức tạp.

.Vậy theo ông cần làm gì để chính sách nhà ở xã hội phát huy hiệu quả, hạn chế đầu cơ ?

+ Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh: Theo tôi, nên giữ nguyên quy định hiện hành, cho phép chuyển nhượng tự do sau 5 năm và không phải nộp tiền sử dụng đất, trừ nhà liền kề thấp tầng.

Nguyên tắc quan trọng là mỗi người chỉ được hưởng chính sách nhà ở xã hội một lần. Nếu người dân vẫn khó khăn thì tiếp tục sử dụng căn nhà đó. Nếu họ đã có điều kiện tốt hơn, nên tạo điều kiện để họ chuyển nhượng, qua đó khuyến khích phát triển kinh tế cá nhân.

Việc trục lợi chính sách không phải là vấn đề quá lớn vì pháp luật đã có cơ chế kiểm soát nhất định, đặc biệt là trong 5 năm đầu. Đồng thời, quy định hiện hành vẫn đảm bảo sự linh hoạt sau thời gian này.

Ngược lại, nếu cấm hoặc siết chặt quá mức việc chuyển nhượng sẽ tạo rào cản và tâm lý e ngại cho người dân khi tiếp cận nhà ở xã hội, từ đó làm giảm hiệu quả của chính sách.

Xin cảm ơn ông.

VIẾT LONG