Nhà ở xã hội - thêm cơ hội, bớt rào cản

Cùng với đó, các vướng mắc pháp lý cản trở tiến độ đầu tư và quyền tiếp cận nhà của người dân đang được tháo gỡ triệt để, nhằm đảm bảo dự án triển khai đúng tiến độ và người dân sớm được sở hữu căn hộ phù hợp.

Khu nhà ở xã hội đang xây dựng tại ô đất NO1 khu đô thị mới Hạ Đình (phường Thanh Liệt). Ảnh: Quang Thái

Tín hiệu tích cực khi hàng loạt dự án mở bán

Lũy kế đến thời điểm này, cả nước có 696 dự án nhà ở xã hội (NƠXH) đang được triển khai với quy mô 637.048 căn. Số lượng dự án đã hoàn thành, khởi công, chấp thuận chủ trương đầu tư đến năm 2025 đạt 60% so với chỉ tiêu đã đặt ra tại Đề án phát triển 1 triệu căn hộ NƠXH (đầu tư xây dựng khoảng 1.062.200 căn).

Riêng trong quý III-2025, có 93 dự án được giao chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư; 27 dự án với quy mô 19.664 căn được cấp phép, khởi công xây dựng; 19 dự án với quy mô khoảng 13.955 căn đã hoàn thành và 13 dự án với quy mô khoảng 5.561 căn đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Tại Hà Nội, bước vào quý IV-2025, theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, thị trường NƠXH đặc biệt sôi động với 5 dự án NƠXH đang và sắp mở bán. Cụ thể, dự án NƠXH Khu đô thị Kim Hoa (xã Tiến Thắng) do Công ty TNHH Thương mại và Xây dựng Thành Hà đầu tư, gồm 4 tòa cao 9 tầng, với 720 căn hộ, dự kiến hoàn thành quý IV-2027, giá bán khoảng 21,2 triệu đồng/m2.

Chung cư CT1 khu NƠXH Thượng Thanh (phường Bồ Đề) do liên danh Him Lam Thủ Đô - BIC Việt Nam đầu tư, gồm 22 tầng nổi, 600 căn hộ, dự kiến hoàn thành quý III-2027, giá bán 29,4 triệu đồng/m2. NƠXH N01 Hạ Đình do liên danh UDIC - Haweico - DAC Hà Nội đầu tư, cao 25 tầng với 440 căn hộ, dự kiến hoàn thành quý IV-2027, giá khoảng 25 triệu đồng/m2.

Công trình CT3 thuộc khu đô thị mới Kim Chung (xã Thiên Lộc) do Handico và Viglacera liên danh thực hiện, gồm 3 tòa cao 9 - 12 tầng, 1.104 căn hộ, giá bán 18,4 triệu đồng/m2. Dự án NƠXH tại xã Đông Anh do Tổng Công ty 319 Bộ Quốc phòng làm chủ đầu tư, gồm 4 khối nhà cao 9 tầng, 466 căn hộ, dự kiến hoàn thành quý IV-2026, giá bán 20,6 triệu đồng/m2.

Căn cứ mức giá dự tính được các chủ đầu tư đưa ra có thể thấy giá bán NƠXH đã tăng khá cao. Trong đó, dự án Rice City Long Châu cao nhất từ trước đến nay trong phân khúc NƠXH.

Làm việc với UBND thành phố Hà Nội về tiến độ hoàn thành NƠXH vào đầu tháng 10-2025, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đề nghị Hà Nội tập trung giám sát để các dự án sớm cất nóc, hoàn thiện và đủ điều kiện mở bán. Quan trọng hơn là phải đảm bảo căn hộ thực, giá trị thực phục vụ đúng người dân có nhu cầu ở thực. Về giá NƠXH tăng cao, Thứ trưởng Bộ Xây dựng đề nghị Thành phố kiểm soát chặt, tránh để người dân khó tiếp cận.

Thực hiện yêu cầu của Bộ Xây dựng, Hà Nội lập tổ công tác, kiểm tra thực tế tại các dự án, đồng thời phối hợp thường xuyên với Bộ Xây dựng để tháo gỡ vướng mắc, đảm bảo hoàn thành đúng kế hoạch phát triển NƠXH đến năm 2025.

Đẩy tiến độ bằng cởi gỡ vướng mắc

Căn cứ theo tiến độ thực hiện, thách thức để hoàn thành 1 triệu căn NƠXH đến năm 2030 vẫn rất lớn. Theo Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Hà Quang Hưng, thời gian qua, Bộ đã tổ chức hơn 30 đoàn công tác kiểm tra, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc để thúc đẩy triển khai các dự án NƠXH tại địa phương.

Qua kiểm tra, giám sát thực tế, nhiều địa phương đã dành quỹ đất lớn, đủ về số lượng để phát triển NƠXH, nhưng chất lượng quỹ đất còn hạn chế. Nhiều ô đất được quy hoạch, bố trí chưa hợp lý, nằm ở vị trí xa trung tâm, thiếu kết nối hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, nên chưa thể đưa vào sử dụng ngay. Bên cạnh đó, tiến độ giải phóng mặt bằng chậm cũng khiến chủ đầu tư chưa nhận được đất, ảnh hưởng tới tiến độ dự án.

Đồng tình về nguyên nhân này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, quỹ đất vẫn là “nút thắt” lớn nhất, khi nhiều địa phương chưa bố trí tương xứng với tốc độ đô thị hóa và nhu cầu thực tế.

Để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai các dự án NƠXH, Nghị định 261/2025/NĐ-CP, có hiệu lực từ 10-10-2025, đã sửa đổi nhiều nội dung quan trọng liên quan đến chính sách NƠXH. Theo đó, nếu có nhiều nhà đầu tư đề xuất dự án tại vị trí chưa được UBND cấp tỉnh công khai, ưu tiên sẽ dành cho nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất hợp pháp. Trường hợp không có nhà đầu tư nào sở hữu đất, sẽ xét ưu tiên theo thứ tự nộp hồ sơ đề xuất. Quy định này giúp tạo cơ chế minh bạch và giảm xung đột giữa các nhà đầu tư cùng quan tâm một khu đất.

“Quy định mới đã khắc phục khoảng trống pháp lý, tạo cơ sở rõ ràng cho việc tiếp nhận và xử lý hồ sơ đề xuất dự án NƠXH. Cơ chế ưu tiên theo “quyền sử dụng đất hợp pháp” hoặc “thời điểm nộp hồ sơ” giúp đảm bảo tính công bằng, minh bạch và thúc đẩy tiến độ triển khai dự án NƠXH” - luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội) phân tích.

Với người mua, thuê mua NƠXH, việc nâng mức thu nhập được mua NƠXH phù hợp với biến động giá cả và chi phí sinh hoạt, đã mở rộng cơ hội tiếp cận cho công chức, viên chức và người lao động, người thu nhập thấp tại đô thị. Cơ chế linh hoạt cho phép địa phương điều chỉnh theo thực tế và ưu tiên hộ đông con là điểm tiến bộ trong chính sách an sinh. Ngoài ra, người thu nhập thấp tại đô thị không có hợp đồng lao động (như người bán hàng rong...) sẽ được Công an cấp xã nơi thường trú hoặc tạm trú xác nhận thu nhập, dựa trên dữ liệu dân cư, giúp quá trình thẩm tra nhanh gọn, sát thực tế hơn.

Về vốn vay, quy định mới lãi suất cho vay đối với cá nhân mua NƠXH được giảm từ 6,6% xuống 5,4% giúp người thu nhập thấp giảm đáng kể gánh nặng tài chính, tạo điều kiện dễ dàng hơn khi tiếp cận chính sách NƠXH. Quy định cho phép điều chỉnh các khoản vay cũ thể hiện tính nhân văn, công bằng và khuyến khích người dân mạnh dạn vay mua NƠXH.

Có thể nói, Nghị định số 261/2025/NĐ-CP là bước chuyển quan trọng trong chính sách phát triển NƠXH. Khi được triển khai đồng bộ, Nghị định số 261/2025/NĐ-CP cùng với sự vào cuộc mạnh mẽ của các cấp ngành, địa phương sẽ góp phần hoàn thành mục tiêu 1 triệu căn nhà đến năm 2030, giúp hình thành thị trường bất động sản cân bằng, bền vững và nhân văn.

Bảo Hân