Nhà ở xã hội: Vướng mắc từ cả cung và cầu

Hà Nội hiện là địa phương có nhu cầu về nhà ở xã hội rất lớn. Tuy nhiên, thành phố cũng đang đối mặt với thực trạng, nhiều dự án NOXH bị chậm trễ, thậm chí "đắp chiếu" nhiều năm vì hàng loạt vướng mắc từ quy hoạch, đất đai đến thủ tục đầu tư. Điển hình là các dự án tại xã Tiên Dương (huyện Đông Anh), khu đô thị Thanh Lâm - Đại Thịnh 2 (huyện Mê Linh), hay dự án NOXH tại xã Ngọc Hồi (huyện Thanh Trì). Đây đều là những khu vực có tốc độ đô thị hóa rất nhanh, nhưng nguồn cung nhà ở dành cho người thu nhập thấp lại vô cùng hạn chế.

Theo báo cáo nghiên cứu xã hội học, trong giai đoạn 2021-2030, cả nước cần khoảng 3,4 triệu căn NOXH, trong đó giai đoạn 2021-2025 cần 1,24 triệu căn, giai đoạn 2026-2030 cần thêm 2,16 triệu căn. Tuy nhiên, lũy kế từ năm 2021 đến nay, cả nước mới chỉ hoàn thành được 57.652 căn NOXH, tương đương 13,5% so với kế hoạch đề ra cho giai đoạn 2021-2025. Cùng với đó, mới chỉ có 133 dự án được khởi công với tổng quy mô 110.217 căn và 415 dự án được chấp thuận đầu tư, quy mô khoảng 412.240 căn.

Đáng chú ý, mục tiêu xây dựng 130.000 căn NOXH trong năm 2024 đã không đạt được. Tính đến giữa năm, cả nước mới chỉ hoàn thành khoảng 20.000 căn, khiến áp lực về nhà ở tiếp tục dồn lên các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng...

Trong khi đó, gói tín dụng ưu đãi trị giá 120.000 tỷ đồng dành cho phát triển NOXH, nhà ở công nhân và cải tạo chung cư cũ được triển khai từ đầu năm 2023 đến nay, nhưng tỷ lệ giải ngân vẫn rất thấp, chỉ đạt khoảng 1,44% với số tiền khoảng 1.727 tỷ đồng. Nguyên nhân chủ yếu là do cơ chế xét duyệt khắt khe, lãi suất vẫn cao so với kỳ vọng, thời hạn vay ngắn, khiến cả chủ đầu tư lẫn người mua đều khó tiếp cận.

Những điểm nghẽn của nhà ở xã hội vẫn chưa được tháo gỡ, khiến giấc mơ an cư của hàng triệu người dân thu nhập thấp vẫn còn xa vời (Ảnh minh họa)

Theo TS.KTS. Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam, thực trạng chậm phát triển NOXH đến từ nhiều nguyên nhân. Trước hết là vị trí dành cho NOXH trong quy hoạch còn nhiều bất cập. Hiện, các tỉnh thành đang trong quá trình điều chỉnh quy hoạch, dẫn tới việc bố trí quỹ đất cho NOXH bị chậm hoặc lúng túng. Ông Nghiêm cho rằng, khi vị trí đất chưa rõ ràng, việc triển khai dự án NOXH sẽ rất khó khăn.

Bên cạnh đó, trình tự thủ tục để người dân đăng ký mua nhà ở xã hội vẫn còn “nhiêu khê”, trong khi giá nhà lại chưa thực sự phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Điều này bắt nguồn từ chi phí đầu vào cao, bao gồm giá đất, giá vật liệu xây dựng, và chi phí đầu tư.

"Mặc dù nhà nước đã có quy định linh hoạt về đầu tư như đấu thầu hoặc chỉ định nhà đầu tư, nhưng cái khó vẫn nằm ở giá đất và giá bán. Nếu không có chính sách ưu đãi thực sự, người dân rất khó mua được NOXH. Chúng ta đang đặt mục tiêu để người trẻ có nhà ở, nhưng rào cản hiện nay khiến họ vẫn rất khó tiếp cận", TS. Đào Ngọc Nghiêm cho hay.

Ông Nghiêm cũng cho rằng, việc sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và các quy định liên quan là cơ hội lớn để tháo gỡ điểm nghẽn trong phát triển NOXH. Theo đó, nên có cơ chế riêng, đặc thù cho NOXH về quỹ đất, nguồn vốn và thủ tục đầu tư. Trong quá trình làm giảm giá thành nhà ở, cần kiểm soát giá vật liệu xây dựng và cải tiến quy trình phê duyệt đầu tư để người dân dễ tiếp cận hơn.

Gỡ nút thắt tài chính và cơ chế để "cứu" nhà ở xã hội

TS. Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển Thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn cầu nêu quan điểm: “NOXH đang gặp khó khăn từ cả hai phía: cung và cầu. Phía các doanh nghiệp bất động sản thì bị siết lợi nhuận theo quy định nên không mặn mà tham gia. Trong khi đó, phía người dân lại khó tiếp cận do thu nhập thấp, điều kiện vay vốn ngặt nghèo, lãi suất còn cao”.

Ông Hiếu cũng chỉ rõ, quy định khống chế tỷ suất lợi nhuận tối đa 10% với chủ đầu tư NOXH là một rào cản lớn: "Với mức lợi nhuận thấp như vậy, các doanh nghiệp khó tìm thấy động lực tham gia. Họ không thể đầu tư chỉ vì lý do xã hội mà bỏ qua bài toán tài chính. Do đó, cần xem xét nới tỷ lệ lợi nhuận lên mức hợp lý, ví dụ 15 - 20%, để thu hút thêm nhà đầu tư. Ở chiều ngược lại, người dân cũng khó vay vốn vì điều kiện tiếp cận không phù hợp với thực tế. Gói vay 120.000 tỷ đồng có lãi suất thấp hơn lãi suất thương mại 1-2%, nhưng điều kiện giải ngân lại rất ngặt nghèo. Nếu không có cải tiến về thời gian vay, điều kiện thu nhập, giấy tờ chứng minh thì sẽ rất khó có người dân nào đủ điều kiện vay”.

Từ góc nhìn tài chính, TS. Hiếu cho rằng, Việt Nam nên học hỏi kinh nghiệm từ các quốc gia phát triển như Mỹ, Hàn Quốc hay Singapore. Ở Mỹ, chính phủ có các chương trình cho vay và bảo lãnh dành cho người thu nhập thấp. Singapore thì phát triển các khu nhà ở công cộng với quy mô lớn, đồng bộ về hạ tầng và tiện ích.

Tuy nhiên, ông Hiếu cũng lưu ý: “Việt Nam có điều kiện đặc thù, đặc biệt là thu nhập bình quân đầu người còn thấp. Chúng ta không thể sao chép mô hình mà phải điều chỉnh cho phù hợp với thực tế trong nước”.

Một giải pháp được ông Hiếu đề xuất là mở rộng đối tượng hưởng NOXH. Thay vì giới hạn ở những người có công, người thu nhập rất thấp, nên cho phép cả người có thu nhập trung bình, người làm công ăn lương tiếp cận với điều kiện phù hợp. Cùng với đó, cần rà soát lại toàn bộ quy trình vay vốn, từ xác định đối tượng đến cơ chế bảo lãnh, để gỡ khó cho cả ngân hàng và người dân.

Để phát triển NOXH bền vững, TS. Hiếu nhấn mạnh 3 yếu tố quan trọng: tạo cơ chế hấp dẫn cho nhà đầu tư, đơn giản hóa thủ tục cho người mua và có chính sách tài chính linh hoạt.

"Chúng ta không cần thêm nhiều quy chế mới, mà cần cải tiến cơ chế hiện có sao cho đi vào thực tiễn, chứ không để nằm trên giấy".

Thực tế cho thấy, mô hình nhà ở xã hội tại Việt Nam đang thiếu đi một tầm nhìn dài hạn. Hầu hết các dự án hiện nay được triển khai rời rạc, quy mô nhỏ, thiếu đồng bộ về hạ tầng. Các khu NOXH thường bị đẩy ra xa trung tâm, hạ tầng yếu, giao thông kém, khiến người dân không mặn mà chuyển đến sinh sống.

Nhiều chuyên gia đề xuất, nên phát triển các khu đô thị NOXH kiểu mẫu, tích hợp đầy đủ tiện ích như trường học, chợ, công viên, giao thông kết nối thuận lợi. Đồng thời, cần yêu cầu các dự án nhà ở thương mại dành tối thiểu 20-25% diện tích đất để xây dựng NOXH như quy định hiện hành; Phải có cơ chế giám sát, chế tài đủ mạnh để buộc doanh nghiệp thực hiện nghiêm túc.

Tại Hà Nội, thành phố cần nhanh chóng hoàn thiện quy hoạch quỹ đất dành cho NOXH trong các khu vực đô thị mới, khu công nghiệp, để vừa đáp ứng nhu cầu, vừa tránh tình trạng dồn dân vào các khu ven đô không đảm bảo hạ tầng. Cùng với đó, đẩy mạnh cải cách hành chính trong thủ tục xét duyệt hồ sơ, rút ngắn thời gian đầu tư, cấp phép dự án.

Trong bối cảnh dân số đô thị gia tăng nhanh, đặc biệt là lực lượng lao động trẻ, nhu cầu về NOXH là một nhu cầu thực và cấp thiết. Tuy nhiên, để giải quyết được bài toán này, không chỉ cần chính sách đồng bộ mà còn cần một tầm nhìn tổng thể, lâu dài về phát triển đô thị, nhà ở và an sinh xã hội. Nếu không sớm có những thay đổi mạnh mẽ trong tư duy và cách làm, nguy cơ khủng hoảng NOXH, tương tự như khủng hoảng nhà ở tại nhiều đô thị lớn trên thế giới, hoàn toàn có thể xảy ra tại Việt Nam trong tương lai không xa.

Chung Thủy/VOV.VN