Nhà phố bán lẻ vắng khách thuê, trung tâm thương mại đắt hàng

Cuối năm ngoái, Starbucks Việt Nam thông báo kế hoạch chuyển cửa hàng cao cấp từ số 13 Hàn Thuyên sang tầng trệt tòa nhà Bitexco (đường Hải Triều, quận 1) sau khi ngừng hoạt động tại địa điểm cũ. Giá thuê tại Bitexco ước tính khoảng 150 USD/m²/tháng, tương đương 980 triệu đồng cho diện tích 256 m², cao gần gấp đôi mức 520 triệu đồng/tháng tại Hàn Thuyên.

Việc dịch chuyển từ nhà phố sang trung tâm thương mại của Starbucks phản ánh xu hướng chung trên thị trường bán lẻ Tp.HCM. Trong khi các trung tâm thương mại duy trì tỷ lệ lấp đầy cao, loại hình nhà phố lại đối mặt với tình trạng ế ẩm và đóng cửa do thiếu khách thuê.

Theo báo cáo năm 2024 của CBRE Việt Nam, Tp.HCM đã có thêm 117.000 m² diện tích bán lẻ từ bốn trung tâm thương mại mới: Central Premium, Parc Mall, Vincom Megamall Grand Park, và Vincom 3/2. Các dự án này khai trương với tỷ lệ lấp đầy gần 100%, bất chấp không nằm trong khu vực trung tâm. Tỷ lệ trống trung bình của loại hình này giảm xuống 7%, trong khi mức hấp thụ mặt bằng bán lẻ đạt mức cao nhất kể từ năm 2017.

CBRE nhận định, các thương hiệu F&B, thời trang, và các nhãn hàng lần đầu xuất hiện tại Việt Nam, như Cao Minh 1948, Rene Caovilla Boutique, hay Primadonna Collection, đều chọn trung tâm thương mại làm điểm đến. Nhu cầu thuê tăng mạnh kéo theo giá thuê trung bình tại trung tâm thương mại đạt 280 USD/m²/tháng, tăng 15,4% so với cùng kỳ năm trước; ở khu vực ngoài trung tâm là 53 USD/m²/tháng, tăng 4%.

Nhà phố bán lẻ vắng khách thuê, trung tâm thương mại đắt hàng.

Ngược lại, loại hình nhà phố đang mất dần sức hút. Theo báo cáo của Nhà Tốt, nhu cầu thuê nhà phố năm 2024 giảm 30-40% cả ở trung tâm và vùng ngoại thành, tỷ lệ mặt bằng trống vượt 25%, cao hơn 50% so với giai đoạn trước dịch. Giá thuê nhà phố tại các quận trung tâm như quận 1, quận 3, và Bình Thạnh đã giảm 20-25% trong những tháng đầu năm, trong khi các quận ngoại thành như quận 7, quận 10, và Tp.Thủ Đức cũng ghi nhận mức giảm tương tự. Tỷ suất lợi nhuận từ nhà phố cho thuê hiện chỉ đạt 1,5% mỗi năm, thấp nhất trong các phân khúc bất động sản.

Bà Mai Võ, Trưởng bộ phận Dịch vụ bán lẻ CBRE Việt Nam, nhận xét rằng các thương hiệu quốc tế khi gia nhập thị trường Việt Nam hiện nay ưu tiên thuê không gian trong trung tâm thương mại hoặc các khối đế khách sạn hơn là nhà phố. Điều này xuất phát từ nhu cầu quy hoạch đồng bộ, tạo trải nghiệm thương mại cao cấp và giải quyết những khó khăn về pháp lý tại Việt Nam. Ngoài ra, trung tâm thương mại với mô hình "all-in-one" còn mang lại sự tiện lợi vượt trội trong việc thu hút khách hàng.

Dù vậy, nhà phố vẫn có tiềm năng lớn, đặc biệt ở các thành phố lớn như Tp.HCM. Tuy nhiên, để thích nghi với xu hướng mới, chủ nhà cần điều chỉnh giá thuê hợp lý hơn, tăng khả năng cạnh tranh và đáp ứng kỳ vọng của khách thuê trong bối cảnh thị trường ngày càng đa dạng lựa chọn.

Xu hướng dịch chuyển ưu tiên trung tâm thương mại đang định hình lại thị trường bán lẻ Tp.HCM, phản ánh sự thay đổi trong chiến lược kinh doanh của các thương hiệu lớn và thói quen tiêu dùng của khách hàng. Tuy nhiên, nhà phố vẫn giữ vai trò quan trọng, đặc biệt với phân khúc khách hàng ưa chuộng sự gần gũi và tiện lợi. Để giữ vững sức hút, phân khúc này cần những cải tiến đồng bộ như giảm giá thuê, cải thiện chất lượng không gian, và đơn giản hóa thủ tục pháp lý.

Trong một thị trường đầy cạnh tranh, sự linh hoạt và thích nghi sẽ là yếu tố then chốt giúp nhà phố thương mại khôi phục vị thế, đồng thời tận dụng tiềm năng tiêu dùng mạnh mẽ của thành phố sôi động như Tp. HCM.

Thanh Thanh