Nhà phố, biệt thự phía Nam dư cung nhưng thanh khoản lao dốc

Nguồn cung lớn, sức mua giảm mạnh

Thị trường nhà phố và biệt thự tại khu vực phía Nam đang rơi vào trạng thái “hàng nhiều, giao dịch ít” khi nguồn cung liên tục được tung ra nhưng thanh khoản suy giảm đáng kể.

Theo dữ liệu mới công bố từ bộ phận nghiên cứu thị trường bất động sản của DKRA Group, trong quý I/2026, toàn thị trường phía Nam ghi nhận 97 dự án mở bán, cung ứng khoảng 11.580 căn nhà phố và biệt thự. Nguồn cung tập trung chủ yếu tại TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh.

Dù lượng sản phẩm mở bán giảm khoảng 33% so với quý IV/2025, mặt bằng giá vẫn tiếp tục xu hướng đi lên, tăng từ 4-10% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, nguồn hàng mới trên thị trường gần như rất hạn chế khi chỉ có duy nhất một dự án hoàn toàn mới được triển khai, phần lớn còn lại là các dự án đã mở bán từ nhiều năm trước và tiếp tục phân phối theo từng giai đoạn.

Trái ngược với quy mô nguồn cung, sức cầu thị trường lại sụt giảm mạnh. Toàn khu vực chỉ ghi nhận khoảng 3.570 giao dịch thành công trong quý đầu năm, giảm tới 44% so với quý trước đó. Tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 31% trên tổng lượng sản phẩm chào bán.

Khảo sát thực tế cho thấy, nhiều khu vực vùng ven đang chứng kiến làn sóng bung hàng mạnh ở phân khúc nhà phố và biệt thự.

Ông Nguyễn Thành Văn, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản PTF tại Tây Ninh cho biết, dù doanh nghiệp tham gia phân phối nhiều dự án với đội ngũ khoảng 50 nhân viên kinh doanh nhưng trong suốt ba tháng đầu năm chỉ ghi nhận hai giao dịch thành công tại một dự án của Ecopark ở Bến Lức.

“Thị trường hiện rất khó bán. Khách hàng chủ yếu đi xem, khảo sát giá và chờ đợi thêm thay vì quyết định xuống tiền”, ông Văn chia sẻ.

Giá bán neo cao, lãi vay trở thành rào cản lớn

Theo các chuyên gia, nguyên nhân lớn nhất khiến thanh khoản thị trường suy giảm nằm ở mặt bằng giá bán cao trong khi chi phí tài chính tăng mạnh.

Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Asian Holdings cho biết, giá nhà phố và biệt thự hiện nay đã vượt quá khả năng tiếp cận của phần lớn người mua.

“Hiện mức giá thấp nhất của một căn nhà phố, biệt thự phổ biến từ 5 tỷ đồng, còn mặt bằng trung bình trên thị trường đã vượt 10 tỷ đồng/căn. Trong khi đó, lãi suất vay mua bất động sản trong quý I/2026 dao động khoảng 9-11%/năm khiến khách hàng rất dè dặt”, ông Hậu nhận định.

Theo ông, đây là dòng sản phẩm mang tính đầu tư trung và dài hạn nên nếu sử dụng vốn vay trong 2-3 năm mới có thể bán lại, phần lớn lợi nhuận sẽ bị bào mòn bởi chi phí lãi vay. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư gần như không còn động lực tham gia thị trường.

Đồng quan điểm, bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường của Savills cho rằng, chi phí vốn hiện là yếu tố chi phối lớn nhất đến hành vi của cả chủ đầu tư lẫn người mua.

“Lãi suất cao khiến khả năng tiếp cận vốn bị thu hẹp, đồng thời kéo dài tiến độ triển khai cũng như tiêu thụ sản phẩm. Tâm lý thận trọng đang bao trùm thị trường, nhiều khách hàng tiếp tục quan sát thay vì ra quyết định”, bà Hương nói.

Theo chuyên gia này, cơ cấu nguồn cung hiện vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc trung cao cấp và cao cấp tại các khu vực vùng ven, trong khi sản phẩm vừa túi tiền – vốn có nhu cầu thực lớn – lại khan hiếm. Sự lệch pha giữa cung và cầu khiến thanh khoản toàn thị trường suy yếu, giao dịch chỉ xuất hiện cục bộ ở một số dự án có pháp lý hoàn chỉnh hoặc mức giá phù hợp.

Thị trường quý II được dự báo tiếp tục khó khăn

Dự báo về diễn biến trong quý II và các tháng tiếp theo, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group nhận định, nguồn cung mới sẽ tiếp tục tập trung tại các đại dự án và các giai đoạn mở bán tiếp theo của dự án hiện hữu.

Theo ông Thắng, thị trường dự kiến sẽ có thêm khoảng 2.000 - 2.500 sản phẩm mới được tung ra trong quý II, chủ yếu tập trung tại các khu vực như Cần Giờ, Cần Giuộc, Đức Hòa, Bến Lức hay Nhơn Trạch.

Tuy nhiên, sức cầu chung được dự báo vẫn duy trì ở mức thấp và khó có sự bứt phá so với năm 2025. Thanh khoản tiếp tục mang tính chọn lọc, tập trung vào các dự án quy mô lớn, pháp lý minh bạch hoặc được triển khai bởi các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh.

Trong khi đó, mặt bằng giá sơ cấp nhiều khả năng vẫn neo cao do áp lực chi phí đầu vào tăng và tình trạng mất cân đối cung - cầu trên thị trường chưa được cải thiện rõ rệt.