Nhà xây từ năm 1974, đất đã tách thửa: Có được xác định lại diện tích đất ở?

Đất đã tách thửa có được xác định lại diện tích đất ở?

Một công dân tại Hà Nội phản ánh, gia đình có thửa đất gốc hơn 1.000m2, được sử dụng ổn định từ trước ngày 18/12/1980. Trên đất có nhà ở được xây dựng và sử dụng liên tục từ năm 1974.

Năm 2000, gia đình được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đứng tên hộ gia đình, trong đó mục đích sử dụng đất được ghi chung là “Làm nhà ở + Vườn”, chưa xác định cụ thể diện tích đất ở.

Năm 2019, trong quá trình đăng ký biến động, cơ quan địa phương xác định 300m2 thuộc thửa đất gốc là đất ở, phần diện tích còn lại là đất vườn. Sau đó, thửa đất được tách thành ba thửa và cấp giấy chứng nhận riêng: thửa 200m2, mục đích sử dụng đất là đất vườn, đứng tên vợ liệt sĩ; thửa 517,6m2, mục đích sử dụng đất là đất vườn, đứng tên con liệt sĩ và thửa 300m2 đất ở đứng tên một thành viên khác trong gia đình.

Đáng chú ý, ngôi nhà được xây dựng từ năm 1974, sử dụng ổn định đến nay, nằm trên thửa 517,6m2 hiện được ghi nhận là đất vườn.

Nay gia đình muốn thực hiện thủ tục đăng ký biến động, chuyển mục đích sử dụng đất và đề nghị xem xét xác định lại diện tích đất ở đối với phần đất có nguồn gốc từ thửa đất gốc.

Tuy nhiên, địa phương cho rằng thửa đất gốc đã được xác định 300m2 đất ở từ năm 2019, các thửa đất vườn sau khi tách hiện không ghi nhận đất ở nên không thuộc trường hợp được xem xét xác định lại diện tích đất ở.

Từ tình huống trên, công dân muốn biết liệu phần đất có nhà ở thuộc thửa 517,6m2 sau khi tách thửa có còn được xem xét xác định diện tích đất ở theo khoản 5 Điều 141 Luật Đất đai 2024 và khoản 2 Điều 20 Nghị định 49/2026 hay không.

Trường hợp các giấy chứng nhận mới chưa từng xác định cụ thể diện tích đất ở thì có được áp dụng quy định này?

Một vấn đề khác được công dân đặt ra là việc cơ quan địa phương xác định 300m2 đất ở trong quá trình đăng ký biến động năm 2019 có phải căn cứ làm mất quyền xem xét phần diện tích còn lại có nguồn gốc từ thửa đất gốc hay không?

Theo công dân, cần làm rõ vấn đề này trong bối cảnh phần đất sau khi tách thửa vẫn có nhà ở được xây dựng, sử dụng ổn định từ năm 1974.

Ngoài ra, khi người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký biến động hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm đồng thời xem xét, xác định lại diện tích đất ở theo điểm d khoản 2 Điều 20 Nghị định số 49/2026 và quy định của UBND TP Hà Nội hay người dân phải thực hiện một thủ tục riêng?

Công dân cũng đề nghị hướng dẫn về chính sách miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với người sử dụng đất là vợ liệt sĩ và con liệt sĩ, đã được cơ quan có thẩm quyền xác nhận thuộc diện thân nhân người có công, sau khi diện tích đất ở được xác định theo quy định pháp luật.

Việc xác định diện tích đất ở cần căn cứ vào nguồn gốc, quá trình sử dụng đất và quy định pháp luật qua từng thời kỳ. Ảnh minh họa: Hồng Khanh

Khi làm thủ tục biến động, phải đồng thời xác định diện tích đất ở

Trả lời kiến nghị, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết đây là vụ việc cụ thể, cần căn cứ hồ sơ lưu trữ và các quy định do địa phương ban hành theo thẩm quyền để xem xét, giải quyết. Vì vậy, Bộ nêu một số nguyên tắc pháp lý liên quan.

Theo khoản 2 Điều 20 Nghị định số 49/2026, đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp trước ngày 1/7/2004, không thuộc trường hợp quy định tại khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai và chưa xác định cụ thể diện tích đất ở mà ghi chung đất ở với đất khác, việc xác định diện tích đất ở được thực hiện theo quy định.

Các cách ghi chung được quy định bao gồm “thổ cư”, “thổ tập trung”, “làm nhà ở”, “đất ở + vườn”, “T”, “TV”, “TQ”, “TTT” và những trường hợp tương tự.

Đối với nhóm đất này, UBND cấp tỉnh căn cứ quy định của pháp luật đất đai qua các thời kỳ, quá trình quản lý, sử dụng đất và điều kiện thực tế tại địa phương để quy định việc xác định diện tích đất ở và các trường hợp khác chưa xác định cụ thể diện tích đất ở trên giấy chứng nhận đã cấp.

Đáng chú ý, Nghị định số 49/2026 cũng đề cập trường hợp giấy chứng nhận đã được xác nhận thay đổi hoặc người nhận chuyển quyền sử dụng toàn bộ thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận mới từ ngày 1/7/2004 trở về sau nhưng trên giấy chứng nhận chưa xác định cụ thể diện tích đất ở.

Trong những trường hợp này, việc xác định diện tích đất ở vẫn được thực hiện theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 20.

Ngược lại, trường hợp người nhận chuyển quyền sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận mới và diện tích đất ở đã được xác định cụ thể trên giấy chứng nhận thì không xác định lại diện tích đất ở theo cơ chế tại khoản này.

Một quy định đáng chú ý khác là trách nhiệm của cơ quan cấp giấy chứng nhận khi người dân thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.

Cụ thể, theo điểm d khoản 2 Điều 20 Nghị định số 49/2026, khi người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký biến động, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận có trách nhiệm thực hiện đồng thời việc xác định diện tích đất ở theo quy định tại khoản này.

Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu thực hiện riêng thủ tục xác định diện tích đất ở thì thực hiện theo trình tự, thủ tục do UBND cấp tỉnh quy định.

Về thẩm quyền giải quyết, Bộ Nông nghiệp và Môi trường dẫn quy định tại Điều 14, Điều 15 Nghị định số 49/2026. Theo đó, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm quy định việc xác định diện tích đất ở đối với các trường hợp giấy chứng nhận đã cấp chưa xác định cụ thể diện tích đất ở, cũng như quy định thẩm quyền và trình tự, thủ tục thực hiện.

Đối với trường hợp cụ thể tại Hà Nội, Bộ cho biết việc giải quyết phải căn cứ hồ sơ lưu trữ, quy định pháp luật qua các thời kỳ và quy định do địa phương ban hành. Bộ đề nghị công dân liên hệ UBND hoặc Sở Nông nghiệp và Môi trường TP Hà Nội để được hướng dẫn về hồ sơ, thẩm quyền và trình tự thực hiện.

Về chính sách thu tiền sử dụng đất, Bộ đề nghị công dân nghiên cứu Nghị định số 103/2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 291/2025, và Nghị định số 50/2026 để biết, thực hiện.

Trường hợp còn vướng mắc về nghĩa vụ tài chính, công dân có thể liên hệ Bộ Tài chính để được hướng dẫn theo chức năng, nhiệm vụ.