Nhiều bất cập trong thực thi Luật Đất đai

Ảnh minh họa

Phát biểu tại hội thảo "Hoàn thiện pháp luật đất đai tạo động lực phát triển trong kỷ nguyên số" do Tạp chí điện tử VietTimes phối hợp với Viện Chiến lược, Chính sách Nông nghiệp và Môi trường tổ chức ngày 20/8/2025, nhiều doanh nghiệp và chuyên gia đã chỉ rõ những vấn đề bất cập khi thực thi các quy định của Luật Đất đai.

CÓ DỰ ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 14 NĂM CHƯA XONG

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch GP.Invest, dẫn chứng về trường hợp dự án ở Phú Thọ do GP.Invest làm chủ đầu tư, từ lúc có quyết định chủ trương đến khi triển khai, khâu giải phóng mặt bằng đã mất 14 năm mà vẫn chưa xong. Quy trình yêu cầu thông báo, niêm yết, cưỡng chế, kiểm đếm… lặp lại nhiều lần. Mỗi khâu lại cần đầy đủ đại diện Mặt trận Tổ quốc, Hội phụ nữ, Thanh niên…tham dự. Thực tế, chỉ riêng mỗi vòng thủ tục có thể kéo dài từ 6 tháng đến 1 năm.

“Quy định chồng chéo như vậy khiến doanh nghiệp mất cơ hội, vốn bị chôn nhiều năm. Chúng tôi kiến nghị cần đơn giản hóa, rút ngắn thủ tục giải phóng mặt bằng để thực tế hơn”, ông Hiệp nhận định.

Vấn đề nữa được ông Hiệp gọi là “sống còn” với doanh nghiệp là giá đất. Ông chia sẻ về quá trình thực hiện của một dự án tại Hà Nội khi có quyết định giao đất lần thứ nhất với diện tích hơn 7 ha, doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất trong vòng 30 ngày. Sang quyết định giao đất lần thứ hai (8,4 ha), giá đất đã tăng 20% so với lần đầu. Đến quyết định thứ ba (6,7 ha), giá tiếp tục tăng thêm 20%. Cứ mỗi lần giao đất, giá lại đội lên, khiến chi phí doanh nghiệp tăng phi lý. Đây là bất cập rất lớn.

Toàn cảnh hội thảo

Ông Hiệp cũng cho rằng việc bỏ cơ chế “giá đất cụ thể” và thay bằng bảng giá đất hàng năm, điều chỉnh bằng hệ số là bước tiến quan trọng. Tuy nhiên, cần có tiêu chí rõ ràng cho việc ban hành hệ số.

“Từng có một dự án của GP.Invest phải chịu hệ số giá đất gấp 2,8 lần so với bảng giá công bố. Con số này là bất hợp lý, nếu không có quy chuẩn cụ thể sẽ dẫn tới tình trạng áp dụng tùy tiện, gây rủi ro lớn cho doanh nghiệp”, ông Hiệp nhấn mạnh.

Một điểm bất cập nữa được ông Hiệp đặc biệt lưu ý là việc khấu trừ chi phí hạ tầng vào tiền sử dụng đất. Theo quy định, doanh nghiệp có thể được trừ chi phí đầu tư hạ tầng. Nhưng thực tế, do thiếu hướng dẫn cụ thể nên nhiều địa phương không dám áp dụng.

“Ví như một dự án của GP.Invest, theo Bộ Xây dựng, suất đầu tư hạ tầng chuẩn là 940.000 đồng/m2. Nhưng dự án này nằm trên vùng đồng chiêm trũng, phải đầu tư hạ tầng rất lớn, chi phí thực tế lên tới 2,7 triệu đồng/m2, gấp 3 lần mức công bố. Địa phương dù thừa nhận doanh nghiệp làm hạ tầng tốt, muốn cho khấu trừ, nhưng không có cơ sở pháp lý để thực hiện. Tôi kiến nghị phải có quy định cụ thể được trừ theo dự toán đã được cơ quan quản lý thẩm định. Có như vậy mới đảm bảo công bằng và minh bạch”, ông Hiệp bày tỏ.

Lãnh đạo GP.Invest cũng khẳng định nếu dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này được thông qua, đặc biệt về hai vấn đề then chốt là giải phóng mặt bằng và giá đất thì đây thực sự là một cuộc cải cách thể chế mang tính cách mạng. Nó không chỉ tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản mà còn cởi trói cho cả nền kinh tế.

Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ, cho rằng dù đã có cải tiến nhưng sau một thời gian triển khai, Luật Đất đai 2024 chưa thực sự hiệu quả, khiến doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là vấn đề định giá đất. Việc tính giá đất theo cơ chế hiện nay rất khó khăn. Dự án kéo dài 10 năm, giá đất thay đổi từng ngày dẫn đến doanh nghiệp thua lỗ, không đủ tiền nộp thuế.

GIÁ ĐẤT VẪN LÀ "ĐIỂM NGHẼN" LỚN

Về vấn đề bảng giá đất, ông Toản cho rằng nên có một bảng giá chung áp dụng cho cả người dân và doanh nghiệp, dựa trên lợi thế và vị trí của từng khu đất. Ông cho biết doanh nghiệp luôn phải trả thêm tiền riêng cho người dân, với tỷ lệ lên tới 5-10% giá trị đền bù, thỏa thuận riêng với từng nhà mới có thể giải phóng mặt bằng được.

“Điều này gây ra nhiều khó khăn và tốn kém. Tại sao không có bảng giá đất chung, dựa trên lợi thế khu đất, vị trí, để doanh nghiệp cảm thấy thoải mái hơn khi đầu tư?”, ông Toản đặt vấn đề.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cũng khẳng định vấn đề giá đất là một trong những “điểm nghẽn” lớn nhất.

“Chúng ta đang triển khai bảng giá đất ban hành hàng năm, đó là khó khăn cho các cơ quan chính quyền. Khó khăn tiếp theo là tính giá trên nguyên tắc bảng giá thị trường, do chưa phân định rõ ràng bảng giá đất sơ cấp và thứ cấp, dẫn tới tình trạng có những khu vực chưa được đầu tư hạ tầng nhưng vẫn ban hành bảng giá chung. Đặc biệt là tình trạng có những khu vực có dấu hiệu đầu cơ, thổi giá, trong khi lại lấy mức giá đó để áp vào bảng giá đất, vô hình chung đang hợp thức hóa "giá ảo". Tình trạng này khiến các nghĩa vụ tài chính đất đai của doanh nghiệp tăng lên, khiến giá bất động sản bị đẩy lên cao. Hệ lụy là khả năng sở hữu nhà ngày càng xa tầm với của người dân”, ông Đính phân tích.

Ở góc độ chuyên gia, ông Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội nhìn nhận Dự thảo Luật sửa đổi Luật Đất đai 2024 đã thể chế hóa được một phần trong “bộ tứ trụ cột” liên quan đến đất đai, góp phần tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, đặc biệt là khu vực kinh tế tư nhân.

Tuy nhiên, Dự thảo chưa có cơ chế vượt trội cho thành phần kinh tế tư nhân. “Hiện nay, hơn 90% doanh nghiệp Việt Nam là doanh nghiệp nhỏ và vừa – li ti, manh mún, nguồn vốn hạn chế, khó tiếp cận đất đai trong các cụm công nghiệp. Do đó, rất cần có cơ chế giúp họ có thể tiếp cận đất đai thuận lợi hơn”, ông Tuyến đề xuất.

Chưa có cơ chế vượt trội cho thành phần kinh tế tư nhân. Hơn 90% là DN vừa và nhỏ, doanh nghiệp li ti, nguồn vốn hạn chế, rất khó tiếp cận dấtđai không kịp lớn. Cần có cơ chế cho họ có thể tiếp cận đất đai ở các cụm công nghiệp

Phan Nam