Giá đất sẽ không còn là 'điểm nghẽn' nếu có cơ chế giám sát chặt chẽ

Góp ý về Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai vừa được Bộ Nông nghiệp và Môi trường trình Chính phủ, luật sư Nguyễn Hồng Chung - Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam (VFPA) cho biết cơ chế xác định giá đất cụ thể theo Luật Đất đai 2024 (dựa vào tư vấn và so sánh với thị trường thứ cấp) đã bộc lộ nhiều hạn chế.

"Trên thực tế, cơ chế này dẫn tới kết quả định giá không thống nhất, phụ thuộc vào năng lực đơn vị tư vấn. Nhà nước bị 'chạy theo' biến động thị trường; và gây ra tâm lý e ngại trách nhiệm ở cán bộ thực thi, kéo dài tiến độ giao đất", chuyên gia nhận định.

Để khắc phục những bất cập này, dự thảo lần này đã khẳng định một nguyên tắc cốt lõi: Nhà nước quyết định giá đất tại thị trường sơ cấp (giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng...) dựa trên bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hằng năm. Đây được xem là một bước tiến quan trọng để ổn định chính sách, rút ngắn thời gian xác định giá đất và tăng tính dự đoán cho nhà đầu tư.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến góp ý dự thảo luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai.

Theo dự thảo, bảng giá đất sẽ được áp dụng 5 năm/lần, tạo ra một khung giá ổn định, giảm tình trạng "mỗi dự án một giá". Trong khi đó, hệ số điều chỉnh giá đất được ban hành hằng năm sẽ giúp linh hoạt thích ứng với các biến động của thị trường.

Tuy nhiên, để cơ chế này phát huy hiệu quả, luật sư Nguyễn Hồng Chung cho rằng cần phải có những biện pháp giám sát chặt chẽ. Trong đó, cần công khai dữ liệu đầu vào khi xây dựng bảng giá và hệ số điều chỉnh. Tăng cường vai trò của Hội đồng thẩm định giá đất với sự tham gia của các chuyên gia độc lập, hiệp hội và doanh nghiệp. Áp dụng công nghệ dữ liệu lớn (big data) để đảm bảo tính chính xác.

Luật sư cho rằng, việc xác định giá đất một cách rõ ràng, minh bạch được kỳ vọng sẽ mang lại nhiều tác động tích cực. Nó không chỉ giúp giảm chi phí tuân thủ cho nhà đầu tư, đặc biệt với các dự án hạ tầng, công nghiệp, dịch vụ, mà còn hỗ trợ các ngành cần vốn lớn như y tế, giáo dục, năng lượng tái tạo. Quan trọng hơn, một cơ chế giá đất hợp lý sẽ hạn chế khiếu kiện về bồi thường, góp phần ổn định xã hội và giữ chân nhà đầu tư.

Tuy nhiên, ông Chung cũng lưu ý về bài toán cân bằng: giá đất quá cao sẽ triệt tiêu sức cạnh tranh, trong khi giá quá thấp sẽ gây thất thoát ngân sách và tạo cơ hội cho đầu cơ. Do đó, việc cân bằng giữa thu ngân sách – thu hút đầu tư – bảo đảm quyền lợi người dân phải là nguyên tắc xuyên suốt.

Để bảo đảm tính thống nhất, dự thảo cũng đã bổ sung một nguyên tắc quan trọng: khi có sự khác biệt, Luật Đất đai sẽ được ưu tiên áp dụng so với các luật khác. Đây là một quy định cần thiết để hạn chế các khoảng trống hoặc chồng chéo pháp lý.

"Cải cách giá đất lần này không chỉ là kỹ thuật tính toán, mà là một đột phá thể chế để biến đất đai thành nguồn lực phát triển minh bạch, hiệu quả. Nếu thực hiện đồng bộ, giá đất sẽ không còn là “điểm nghẽn” mà trở thành điểm tựa cho đầu tư, tăng trưởng và ổn định xã hội – một thông điệp ý nghĩa trong dịp 80 năm Quốc khánh, khi đất nước bước vào giai đoạn phát triển mới", luật sư Nguyễn Hồng Chung kết luận.

Minh Thu