Nhiều khu đô thị 'ma', dự án thất bại vì thiếu kế hoạch sử dụng đất

Những dự án bất động sản thất bại và bị bỏ dở giữa chừng không còn là điều quá xa lạ tại thị trường Việt Nam. Mặc dù có nhiều nguyên nhân dẫn đến điều này, song báo cáo Land Use Planning của Savills Việt Nam đã phân tích tầm quan trọng của kế hoạch sử dụng đất khi phát triển dự án.

Ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam

Kế hoạch sử dụng đất (Land use planning) giúp xác định phương án sử dụng quỹ đất phù hợp nhất cũng như việc phân bổ cơ sở hạ tầng, quy hoạch, giao thông và tác động môi trường cho dự án.

Ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam nhận định, kế hoạch sử dụng đất tạo ra một đề án chi tiết và hiệu quả về phân bổ quỹ đất và nguồn lực, từ đó hướng đến sự phát triển bền vững của dự án nói riêng và thị trường bất động sản nói chung. Bằng cách xác định loại hình phát triển bất động sản, quy mô, giai đoạn, giá cả và chiến lược bán hàng, kế hoạch sử dụng đất đảm bảo rằng việc phát triển là hiệu quả, giảm thiểu tác động môi trường, khả thi tài chính.

“Kế hoạch sử dụng đất không thành công là khi dự án phát triển các sản phẩm, hệ thống cơ sở hạ tầng và tiện ích không mang lại lợi ích về tài chính, kinh tế xã hội và môi trường. Một kế hoạch kém sẽ dẫn đến hệ quả phát triển các sản phẩm không phù hợp với thị trường, cơ sở hạ tầng và tiện ích không đáp ứng nhu cầu của cộng đồng. Kế hoạch sử dụng đất không tốt hoặc không thực hiện đúng kế hoạch đã đề ra có thể khiến các bên liên quan phải chịu rủi ro tài chính lớn và thậm chí là đầu tư thất bại”, ông Troy Griffiths cho biết.

Đơn cử tại khu nam Hà Nội, một chủ đầu tư đã phát triển dự án căn hộ 9.000 căn với quy mô 3.500 m2. Tuy nhiên, doanh nghiệp này không tuân thủ kế hoạch ban đầu mà chuyển đổi văn phòng và không gian thương mại thành căn hộ chung cư, khiến các căn hộ nhỏ hơn và tăng số lượng căn hộ một cách đáng kể. Những thay đổi này đặt áp lực lớn lên cơ sở hạ tầng và các tiện ích không đủ cho số lượng cư dân. Từ đó dẫn đến nhiều mâu thuẫn giữa các nhóm cư dân và chất lượng sống tại dự án giảm sút.

Vị chuyên gia cho biết có nhiều dự án với các sản phẩm tốt song vẫn thất bại vì kế hoạch không tính đến việc phát triển cơ sở hạ tầng tương ứng.

“Ngay cả khi dự án có các sản phẩm nhà ở hoặc thương mại phù hợp nếu thiếu đường giao thông, hệ thống thoát nước và các tiện ích công cộng thì chất lượng cuộc sống vẫn không được hoàn chỉnh và thiếu thuận tiện. Dẫn đến những khu đô thị 'ma' không có người sinh sống”, ông nói.

Một ví dụ khác được Savills nhắc đến là TP Nha Trang, nơi nhiều dự án có mật độ xây dựng lên đến 70%. Việc xem nhẹ các yêu cầu xây dựng của thành phố đã dẫn đến mức độ phát triển không tương thích với quy hoạch hạ tầng và quy hoạch cơ sở hạ tầng xã hội của Nha Trang.

“Việc phát triển và quy hoạch đất đúng đắn đòi hỏi quá trình xem xét các kịch bản trong cả bối cảnh thuận lợi và khó khăn. Cụ thể như tính đến các rủi ro, xác định các chiến lược bán hàng khả thi, đề xuất sản phẩm và giai đoạn bán hàng, từ đó giảm thiểu rủi ro thất bại và tối đa hóa cơ hội thành công”, ông Troy Griffiths phân tích.

Ngược lại, ngành bất động sản Việt Nam cũng có những ví dụ thành công về kế hoạch sử dụng đất toàn diện và tối ưu. Phú Mỹ Hưng ở quận 7 (TP HCM) và Ecopark ở Hưng Yên là hai ví dụ minh chứng cho việc lên kế hoạch phát triển sản phẩm, phân giai đoạn và chiến lược bán hàng hỗ trợ sự thành công của dự án.

Theo phân tích của Savills, Phú Mỹ Hưng ở quận 7 với quy mô 433 ha có một khởi đầu “tham vọng” với mục tiêu biến một khu đất trống thành trung tâm tài chính, dân cư, thương mại, công nghiệp và giáo dục hàng đầu phía nam TP HCM.

Dự án có kế hoạch phát triển toàn diện rõ ràng theo từng giai đoạn kéo dài trong 30 năm. Trong quá trình đó, chủ đầu tư đã tuân thủ các tiêu chuẩn phát triển quốc tế, bao gồm phát triển bền vững, đảm bảo xây dựng phù hợp với phát triển kinh tế xã hội và tuân thủ tất cả các quy định thiết kế và xây dựng.

“Trước khi bắt đầu xây dựng hoặc đầu tư, việc lên kế hoạch cẩn thận và kỹ lưỡng là rất cần thiết. Những quyết định đúng đắn dựa trên các chỉ số thị trường khách quan, các nghiên cứu trường hợp phát triển và các đề xuất được xem xét. Phân tích thị trường là yếu tố quan trọng để hiểu loại phát triển và quy mô phù hợp. Khả năng tài chính cũng phải được xác định thông qua dự báo dòng tiền để xác định loại phát triển nào là khả thi nhất, vào thời điểm được triển khai. Từ đó giúp tránh các rủi ro khi đầu tư, tối ưu hóa lợi nhuận, đồng thời giảm thiểu rủi ro”, ông Troy Griffiths nhấn mạnh.

Kỳ Hoa