Nhiều nhà đầu tư không dám 'tất tay' với đất nền ngoại thành

Nghịch lý - bán "cắt lỗ" nhưng giá mặt bằng vẫn tăng

Thời điểm cuối năm 2024 thị trường bất động sản (BĐS) đã có rất nhiều tín hiệu khởi sắc, khi nguồn cung và tỷ lệ giao dịch tăng mạnh so với năm trước; kèm theo đó là việc giá bán tăng đồng đều ở hầu hết các phân khúc. Cả nước ghi nhận có trên 47.000 sản phẩm giao dịch thành công, tuy nhiên hơn 70% trong số đó được đóng góp từ những nhà đầu tư ở thị trường sơ cấp đối phân khúc nhà ở.

Trong khi đó, với phân khúc đất nền, giao dịch tập trung chủ yếu trên thị trường thứ cấp, khi hành lang pháp lý mới buộc các chủ đầu tư phải xây nhà để bán. Những mảnh đất lớn, chưa có pháp lý bị bán "cắt lỗ", trong khi mảnh đất đã tách thửa, pháp lý bảo đảm được nhà đầu tư săn lùng. Giao dịch thứ cấp tăng mạnh khi các nhà đầu tư chấp nhận “đau” 1 lần, mạnh dạn “cắt lỗ” tài sản không tạo ra dòng tiền hoặc có tiềm năng tăng giá thấp như đất nền xa trung tâm, dự án chưa hoàn thiện để tái cơ cấu lại danh mục đầu tư... để phân bổ tài sản vào sản phẩm có khả năng kinh doanh, khai thác cho thuê, tạo dòng tiền...

“Những sản phẩm đất nền có pháp lý bảo đảm, giá dưới 4 tỷ đồng tại các TP lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, đặc biệt tại khu vực ngoại thành hút thanh khoản thị trường khi nguồn cung sơ cấp có mức giá neo cao, lượng giao dịch vẫn còn phụ thuộc vào khả năng tiếp cận vốn của người mua. Nhìn chung mặt bằng giá đất nền giai đoạn cuối năm 2024 tăng bình quân 10 - 15% so với năm trước, trong bối cảnh nguồn cung đất nền sạch ngày càng khan hiếm” - Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Trần Văn Bình cho hay.

Giá đất nền tại các khu ngoại thành vẫn tăng trong thời gian qua. Ảnh: Công Hùng

Khảo sát thực tế tại một số “điểm nóng” về giao dịch đất nền khu vực ngoại thành Hà Nội như: Đông Anh, Hoài Đức, Thạch Thất..., giá đất nền vẫn tăng mạnh so với cùng kỳ năm 2023, ghi nhận tăng cao nhất khoảng trên 30%. Tuy nhiên, việc tăng giá như vậy không đồng nghĩa với việc các nhà đầu tư đều thu được lợi nhuận cao, bởi sự tăng giá quá “nóng” đang tạo phản ứng ngược và gia tăng áp lực tài chính cho nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là những nhà đầu tư có sử dụng đòn bẩy tài chính.

“Hơn 2 tháng nay tôi rao bán mảnh đất gần với khu công nghệ cao Hòa Lạc (huyện Thạch Thất), vì phải xoay vòng vốn đầu tư, mặc dù đã phải chấp nhận cắt lỗ khoảng 10% so với thời điểm mua vào (thời điểm mua vào cuối năm 2022), nhưng vẫn chưa thể thanh khoản được sản phẩm” - anh Trần Hoàng, trú tại huyện Thanh Trì, Hà Nội, một nhà đầu tư BĐS cho hay.

Đáng chú ý, vào những ngày cuối năm Giáp Thìn, sản phẩm đất nền từ các dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở khu vực ngoại thành Hà Nội không còn “nóng” như thời điểm giữa năm. Cụ thể, tại phiên đấu giá 12 thửa đất ở các xã Trạch Mỹ Lộc, Xuân Đình, Tích Giang (huyện Phúc Thọ) chỉ có 120 hồ sơ đăng ký; hay như phiên đấu giá 25 thửa đất tại huyện Thanh Oai chỉ có 400 hồ sơ của 111 khách hàng, giá trúng cao nhất đạt 90,3 triệu đồng/m2...

Cần tỉnh táo và có chiến lược rõ ràng

Theo chuyên gia về quy hoạch đô thị, KTS Trần Tuấn Anh, vào cuối năm 2024 đất nền ngoại thành Hà Nội đã trải qua những biến động đáng chú ý. Mặc dù giá rao bán tại một số khu vực tăng mạnh, nhưng nhìn chung không xuất hiện những "cơn sốt" như giai đoạn các năm 2021 - 2022. Giá tăng nguyên nhân chính là sự thiếu hụt nguồn cung, chưa đáp ứng đủ nhu cầu, dẫn đến tình trạng đầu cơ đất đai và đẩy giá bán, tạo ra các giao dịch BĐS thiếu minh bạch.

“Bên cạnh đó, những thông tin cắt lỗ, giảm giá... gây hoang mang cho nhà đầu tư. Trong khi các dự án luật mặc dù đã có hiệu lực thi hành và tạo ra nhiều kỳ vọng mới, nhưng vẫn cần thêm thời gian để đủ độ “thẩm thấu”. Vì vậy, có thể khẳng định thời điểm cuối năm Giáp Thìn đất nền ngoại thành Hà Nội vẫn giữ “nhiệt” về giá, nhưng không nhiều biến động về giao dịch bởi tâm lý thận trọng từ nhà đầu tư và các yếu tố pháp lý chưa đạt được sự ổn định cần thiết” - KTS Trần Tuấn Anh phân tích.

Đồng quan điểm, TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, tâm lý thận trọng từ nhà đầu tư sau một giai đoạn tăng nóng của thị trường đất nền vùng ngoại thành Hà Nội đang khiến cho tỷ lệ giao dịch bị chững lại. Cùng với đó, việc giá đất nền đã bị đẩy lên cao hơn rất nhiều so với thực tế thị trường, nên đầu tư vào thời điểm hiện tại sẽ dẫn đến những rủi ro.

“Ngoài ra, những khó khăn về tài chính và lãi suất cho vay BĐS ở mức cao khiến nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc huy động vốn; cùng áp lực tài chính cuối năm đã khiến nhu cầu mua BĐS, đặc biệt với đất nền giảm sút. Mặc dù nguồn cung mới ghi nhận có tăng nhưng giao dịch chững lại là do sản phẩm thiếu hấp dẫn hoặc không đáp ứng được nhu cầu ở thực, dẫn đến áp lực “cắt lỗ” của một số nhà đầu tư. Đây là hệ quả của nhiều yếu tố, từ chính sách, cơ chế tài chính, đến tâm lý nhà đầu tư... cho thấy thị trường cần thêm thời gian để phục hồi và ổn định trở lại” - TS Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.

Theo Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp, đây là thời điểm phù hợp để điều chỉnh giảm, vì thị trường đất nền đã trải qua giai đoạn tăng nóng trong vài năm trước và áp lực tài chính giai đoạn cuối năm của người bán... Cùng với đó, công tác quy hoạch đô thị, hạ tầng các khu vực ngoại thành ngày càng hoàn thiện, nhằm giảm tải áp lực dân số khu vực nội đô.

Luật Đất đai sửa đổi (có hiệu lực năm 2024) được kỳ vọng sẽ tạo môi trường pháp lý minh bạch hơn, hỗ trợ giao dịch BĐS, đặc biệt là phân khúc đất nền. Ngoài ra, những chính sách phát triển vùng ven đô của chính quyền TP Hà Nội cũng tạo ra động lực tích cực cho thị trường nhà đất.

“Hà Nội đang đẩy mạnh phát triển các khu vực ngoại thành để giảm áp lực dân số trong nội đô. Nhiều dự án giao thông trọng điểm đã và đang được triển khai, như đường Vành đai 4, các tuyến metro, và mở rộng các trục đường chính... nên đất nền vẫn là kênh đầu tư được ưa chuộng vì tính thanh khoản cao và khả năng tăng giá trị theo thời gian, phù hợp với những nhà đầu tư có dòng vốn dài hạn, mong muốn gia tăng tài sản ổn định. Vì vậy, đầu tư đất nền ngoại thành Hà Nội vào thời điểm hiện tại mang đến cả cơ hội và rủi ro, tùy thuộc vào chiến lược, tầm nhìn của nhà đầu tư” - ông Nguyễn Thế Điệp nói.

Doãn Thành