Nhiều thách thức để phát triển nhà ở giá phải chăng của các quốc gia Châu Á
Vấn đề nhà ở giá phải chăng là một bài toán khó đối với nhiều quốc gia trên thế giới, cả tại các thị trường phát triển và đang phát triển. Ở Việt Nam, riêng đối với TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội, hệ thống cơ sở hạ tầng kết nối với các khu vực lân cận đang là động lực lớn để cải thiện nút thắt về quỹ đất, chi phí đầu tư, từ đó góp phần giải quyết vấn đề khả năng chi trả của người dân với bất động sản.
Bài toán khó của các đô thị lớn
Nguồn cung nhà ở toàn cầu đã không theo kịp tốc độ gia tăng dân số. Tăng cường mức cung cần phải là trọng tâm của bất kỳ chiến lược nào về khả năng chi trả nhà ở. Các thị trường ở khu vực Châu Á, bao gồm cả Việt Nam, có những định hướng về giải pháp và chính sách phát triển nhà ở khác nhau. Tuy nhiên, nhìn chung khu vực đang phải đối mặt với nhiều thách thức chung và riêng.
Theo nghiên cứu về bối cảnh nhà ở giá phải chăng (Affordable Housing) của Savills Impacts, Trung Quốc là quốc gia duy nhất trong khu vực đã phát triển một số lượng lớn nhà ở trong thập kỷ qua dù tốc độ tăng trưởng dân số đã chững lại. Tuy nhiên, quá trình đô thị hóa tại đây vẫn tiếp diễn – đặc biệt là xu hướng di cư của người lao động từ các khu vực tỉnh lẻ đến các thành phố hạng 1 như Thượng Hải và Bắc Kinh.
Vấn đề thiếu hụt nhà ở giá phải chăng tập trung chủ yếu ở các thành phố hạng nhất và hạng 2 của Trung Quốc. Ảnh: T.L
Nhìn nhận về xu hướng này, ông James Macdonald, Trưởng phòng Nghiên cứu tại Savills Trung Quốc cho biết, khả năng chi trả nhà ở không phải là vấn đề của tất cả các thành phố tại Trung Quốc.
Theo nghiên cứu của Savills, Singapore là một trong những thị trường nhà ở có sự phân hạng rõ rệt nhất trên thế giới với nhà ở bình dân và nhà ở tư nhân. Hơn 3/4 dân số sống trong khu nhà ở bình dân được xây dựng bởi Hội đồng Phát triển Nhà ở. Điều này giúp 90% công dân sở hữu ngôi nhà của mình.
“Đây là vấn đề của các thành phố hạng nhất và hạng hai. Giống như nhiều thành phố có tính cạnh tranh toàn cầu khác, các doanh nghiệp hầu hết có xu hướng tập trung quanh một vài thành phố chính tạo ra nguồn cung lớn về việc làm, thu hút lực lượng lao động tài năng”, vị này nói.
Ông cho biết một yếu tố khác thúc đẩy tình trạng thiếu khả năng chi trả là nhà ở là do khẩu vị đầu tư tại đây. Ở Trung Quốc, bất động sản là một kênh đầu tư được ưa chuộng trong khi nền kinh tế chung có ít lựa chọn đầu tư thay thế. Chi phí sở hữu bất động sản tại đây khá thấp, vì vậy nhiều nhà đầu tư sẵn sàng mua bất động sản dù sau đó bỏ trống. Ông James MacDonald cho biết, Chính phủ Trung Quốc đang nỗ lực giải quyết những vấn đề này – ví dụ như định hướng khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê.
Tương tự với Trung Quốc, khả năng chi trả nhà ở chỉ là vấn đề ở một số khu vực nhất định tại Nhật Bản. Nghiên cứu của Savills chỉ ra, trong khi bức tranh dân số chung tại quốc gia này đang có xu hướng giảm, các thành phố lớn và năng động như Tokyo và Osaka vẫn đang ghi nhận xu hướng gia tăng dân số.
Cụ thể, lượng người di cư ròng ở Tokyo đã tăng hơn 125.000 vào năm ngoái. Mặc dù Nhật Bản vẫn ghi nhận nguồn cung nhà ở mới song giá thuê và chi phí tại Tokyo tăng lên và cùng nguồn cung hạn chế có thể sẽ đẩy nhanh xu hướng này thiếu hụt nhà ở giá phải chăng. Không chỉ vậy, bức tranh toàn cảnh trở nên phức tạp vì quỹ nhà ở hiện hữu của Nhật Bản liên tục bị tháo dỡ và tái xây dựng. Điều này đồng nghĩa với việc nguồn cung nhà ở mới không đủ để bù đắp vào tổng nguồn cung.
Phát triển hạ tầng kéo các khu vực ngoại ô “lại gần” với trung tâm
Tại Việt Nam, chi tiêu của Chính phủ cho cơ sở hạ tầng chiếm đến 6% của GDP, đây là một con số đầy tham vọng. Việc giải ngân được thực hiện trên nhiều loại hình công trình hạ tầng khác nhau bao gồm đường bộ, cầu, sân bay, bến cảng và đường sắt. Ông Troy Griffiths - Phó giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho biết, Luật Đất đai sửa đổi sẽ đẩy nhanh tiến độ phát triển hạ tầng thông qua việc áp dụng các khung giá thị trường.
Tuyến đường sắt đô thị đoạn Nhổn - Ga Hà Nội mới đi vào hoạt động. Ảnh VGP
Đặc biệt, nhiều dự án hạ tầng này đang cải thiện tính kết nối thông qua các đường bộ, cao tốc, cầu và đường vành đai. Điều này giúp kết nối các khu vực ngoại ô với trung tâm thành phố, cung cấp cơ sở hạ tầng và tiện ích cho cư dân một cách hiệu quả hơn.
Phân tích kỹ hơn về tác động của những động lực này với vấn đề nhà ở giá phải chăng, bà Đỗ Thị Thu Giang - Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills Việt Nam cho biết, việc phát triển cơ sở hạ tầng kéo các khu vực ngoại ô “lại gần” với trung tâm thành phố hơn, giúp làm giảm thời gian di chuyển.
“Điều này được nhận thấy rõ ràng nhất với mô hình phát triển đô thị gắn kết với giao thông công cộng như hệ thống Metro, sẽ tạo điều kiện cho phát triển quy mô lớn và mật độ dân cư cao dọc theo tuyến đường, làm cho việc đi lại từ các khu vực ngoại ô trở nên hiệu quả hơn. Việc phát triển ra khu ngoại ô giúp các chủ đầu tư tiếp cận được nguồn đất giá thấp hơn, từ đó có thể phát triển nhà ở có giá cả phải chăng hơn, do chi phí đất thấp hơn”, bà Giang nói.
Về mặt địa hình, các chuyên gia Savills Việt Nam cho rằng, Hà Nội và TP.HCM không có những phân tách giữa các khu vực đô thị kề nhau một cách rõ ràng. Các tỉnh lân cận đang được kéo gần hơn vào các thành phố lớn, giúp các thành phố này tiếp tục được mở rộng.
