Nhiều yếu tố giúp thị trường bất động sản thương mại bán lẻ tăng trưởng trong 2024

Tốc độ tăng trưởng ổn định

Trong năm 2023, theo các chuyên gia nhận định, bất động sản thương mại bán lẻ là một trong những phân khúc phát triển ổn định, khai thác được tối đa tiềm lực của lĩnh vực này và mang lại lợi nhuận tương đối cho các nhà đầu tư. Mặc dù, không phát triển mạnh mẽ ồ ạt như nhiều năm trước, tuy nhiên tính ổn định cao và duy trì bền vững.

Theo số liệu của JLL Vietnam, quý IV/2023 bất động sản thương mại bán lẻ khu vực ngoài trung tâm Tp.HCM ghi nhận một xu hướng tích cực với diện tích hấp thụ thuần đạt 35.868m2.

Động lực chính cho sự tăng trưởng này đến từ việc mở rộng của các khách thuê chính tại các dự án mới. Các giao dịch thuê mặt bằng thương mại đến từ những ngành nghề ăn uống, dịch vụ như Haidilao, H&M, Starbucks…

Tại khu vực trung tâm Tp.HCM, diện tích được các nhà đầu tư thuê đang giảm nhẹ trong quý IV. Tuy nhiên, các chuyên gia cho biết là do sự chuyển dịch của các thương hiệu kém hiệu quả tại Vincom Centre Đồng Khởi và Diamond Plaza, nhằm tái cấu trúc và duy trì hoạt động kinh doanh của họ.

Mặt bằng thương mại bán lẻ được đánh giá vẫn duy trì ổn định trong năm 2023.

Báo cáo của JLL cho thấy, nguồn cung bất động sản thương mại tại Tp.HCM được bổ sung rất nhiều. Đơn cử, có sự bổ sung nguồn cung mới do với việc cải tạo Hùng Vương Plaza (28.066m2) tại quận 5 và Thiso Mall Phan Huy Ich (18.000m2) tại quận Gò Vấp.

Trong khi đó, tổng nguồn cung tại khu trung tâm vẫn ở mức 84.109 m2, trong khi khu vực ngoài trung tâm mở rộng lên đến 538.819 m2 tính đến cuối năm 2023.

Tỷ lệ lấp đầy tại các trung tâm thương mại trọng điểm trên toàn thị trường trong năm 2023 tương đối ổn định ở mức 5,4%, thấp hơn mức 7,9% ghi nhận vào cùng kỳ năm trước. Điều này thể hiện tín hiệu tích cực về thị trường khi các trung tâm thương mại trọng điểm đã trở lại mức lấp đầy trung bình trước đại dịch.

Theo nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhu cầu thuê mặt bằng thương mại bán lẻ tiếp tục gia tăng. Tỷ lệ lấp đầy mặt bằng kinh doanh tại trung tâm thương mại và khối để thương mại vượt mức trên 90%.

Thị trường bất động sản thương mại bán lẻ trong năm 2023 diễn biến sôi động với nguồn cung mới và kế hoạch phát triển của các tập đoàn bán lẻ hàng đầu nhằm mở rộng và khai trương cửa hàng mới có diện tích hàng nghìn m2, như Uniqlo, Muji....

Duy trì ổn định trong năm 2024

Các chuyên gia dự báo trong năm 2024, các trung tâm thương mại trọng điểm dự kiến sẽ duy trì đà tăng trưởng nhờ lượng khách thuê và lưu lượng khách hàng ổn định, điều này dự báo sẽ tiếp tục thúc đẩy giá thuê thuần.

Trong năm 2024, Vincom Mega Mall Grand Park, dự án do Vincom làm chủ đầu tư, sẽ bắt đầu hoạt động, góp phần nâng cao vị thế của khu vực ngoài trung tâm với việc cung cấp hơn 30.000 m2 sàn. Các ngành hàng như ẩm thực và đồ uống (F&B), thời trang và phong cách sống sẽ tiếp tục là những động lực chính cho nhu cầu thuê mới.

Nhiều ngành hàng quần áo, ăn uống trong trung tâm thương mại đang được mở rộng, điều này khiến mặt bằng thương mại bán lẻ được chú trọng.

Theo đó, thị trường bất động sản thương mại bán lẻ Việt Nam còn rất hấp dẫn với nhiều dư địa, tiềm năng phát triển. Quy mô thị trường sẽ tiếp tục tăng cùng sự gia tăng sức tiêu dùng nội địa với phân nửa dân số trong độ tuổi lao động, tốc độ đô thị hóa nhanh, mật độ dân số cao...

Nhu cầu khổng lồ về bán lẻ, đặc biệt là từ tầng lớp trung lưu, siêu giàu ngày càng tăng nhanh là cơ hội gia nhập thị trường, điểm đến lý tưởng của các thương hiệu quốc tế, từ thời trang nhanh tới phân khúc bán lẻ xa xỉ vốn còn hiện diện rất ít so với các nước các trong khu vực.

Số liệu của Tổng cục Thống kê, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tháng 12 năm 2023 ước đạt 565,8 nghìn tỷ đồng, tăng 2,6% so với tháng trước và tăng 9,3% so với cùng kỳ năm trước.

Trong đó, doanh thu bán lẻ hàng hóa năm 2023 ước đạt 4.858,6 nghìn tỷ đồng, chiếm 78% tổng mức và tăng 8,6% so với năm trước. Doanh thu dịch vụ lưu trú, ăn uống năm 2023 ước đạt 673,5 nghìn tỷ đồng, chiếm 10,8% tổng mức và tăng 14,7% so với năm trước.

Theo đó, thị trường bán lẻ - dịch vụ tiêu dùng vẫn có nhiều tín hiệu tích cực trong bối cảnh nền kinh tế vẫn gặp nhiều khó khăn.

Nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng năm 2023 phục hồi tích cực, ước đạt 6.231,8 nghìn đồng, tăng 9,6% so với năm trước.

Nhu cầu thuê mặt bằng thương mại bán lẻ tiếp tục gia tăng. Tỷ lệ lấp đầy mặt bằng kinh doanh tại trung tâm thương mại và khối để thương mại vượt mức trên 90%.

Ông Nguyễn Hồng Hải, Chủ tịch VNO Group cho biết, thị trường bán lẻ hiện nay vẫn xuất hiện "làn sóng" trả mặt bằng vì nhiều yếu tố ảnh hưởng… Tuy nhiên, mặt bằng trung tâm thương mại vẫn có tỷ lệ lấp đầy cao. Lý do chính là nhiều nhãn hàng có chiến lược kinh doanh mới, dịch vụ ăn uống vẫn phát triển mở rộng nên cần nhiều mặt bằng, đặc biệt bên trong các trung tâm thương mại lớn. Chính vì vậy mặt bằng thương mại không chịu nhiều ảnh hưởng.

Cũng theo ông Hải đánh đánh giá, thị trường bất động sản thương mại bán lẻ Việt Nam còn rất hấp dẫn với nhiều dư địa, tiềm năng phát triển. Quy mô thị trường sẽ tiếp tục tăng cùng sự gia tăng sức tiêu dùng nội địa với phân nửa dân số trong độ tuổi lao động, tốc độ đô thị hóa nhanh, mật độ dân số cao...

Nhiều thương hiệu ngoại đang phát triển nóng và nhu cầu cần mặt bằng bán lẻ ở các trung tâm thương mại là rất lớn.

Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services cho biết, trong năm 2023, công suất hoạt động của mặt bằng bán lẻ cho thuê diễn ra ổn định, duy trì ở mức 90% đối với thị trường Tp.HCM. Hầu hết chủ nhà tại các khu vực trung tâm vẫn tự tin với giá thuê cao ổn định ở mức 53 USD/m2/tháng tại Tp.HCM. Giá thuê khu vực ngoài trung tâm cũng tăng nhẹ 1% theo quý lên mức 1 triệu VNĐ/m2/tháng.

Ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services nhận định, hiện nay đối với thị trường bất động sản thương mại bán lẻ đáng chú ý là xu hướng Shoppertainment, sự kết hợp giữa hai yếu tố "shopper" (mua sắm, người mua sắm) và entertainment (giải trí) đã nổi lên như một làn sóng mới trong ngành bán lẻ tại các thành phố lớn như Tp.HCM.

Đây là sự kết hợp tinh tế giữa trải nghiệm mua sắm và giải trí đang thu hút sự chú ý của người tiêu dùng.

Ngoài ra, sự xuất hiện của hàng loạt Retail Center quy mô lớn với mô hình "Park & Buy" nơi mọi người không chỉ có thể mua sắm, mà còn trải nghiệm các dịch vụ giải trí, ẩm thực, đang dần trở thành xu hướng phổ biến. Điều này làm cho mặt bằng bán lẻ trong năm 2023 cũng như 2024 sẽ có rất nhiều thuận lợi, phát triển ổn định xuyên suốt.

Cũng theo các chuyên gia dự báo, giá thuê dự kiến sẽ tăng liên tục cùng với nhu cầu hiện diện và mở rộng của các thương hiệu quốc tế trong bối cảnh mặt bằng thương mại chất lượng cao còn hạn chế. So với các nước khác, giá thuê trung tâm thương mại tại Việt Nam vẫn ở mức rất cạnh tranh. Điều này sẽ giúp cho phân khúc này đáng chú ý trong năm 2024.

Phùng Sỹ Sơn