Những bước chuyển sau 'đại hợp nhất'

Việc sáp nhập giúp mở rộng không gian phát triển cho các đô thị lớn

Việc sáp nhập giúp mở rộng không gian phát triển cho các đô thị lớn

Động lực lớn cho thị trường

Kể từ ngày 1/7/2025, Việt Nam chính thức có 34 tỉnh, thành phố (gồm 28 tỉnh và 6 thành phố trực thuộc Trung ương) sau khi thực hiện sắp xếp các đơn vị hành chính cấp tỉnh. Cùng với đó, mô hình chính quyền 2 cấp cũng được triển khai khi bỏ cấp quận, huyện, thành phố trực thuộc tỉnh, cả nước sắp xếp lại còn 3.321 phường, xã.

PGS-TS. Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện kinh tế Việt Nam đánh giá, đây không chỉ đơn thuần là một sự thay đổi về địa giới hành chính, mà còn là một bước đi chiến lược nhằm tinh gọn bộ máy, mở rộng không gian phát triển và hình thành các vùng kinh tế lớn, có sức cạnh tranh cao hơn.

Theo phân tích của Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS), sau sáp nhập, các địa phương sẽ sở hữu diện tích, dân số và nguồn lực lớn hơn, từ đó có điều kiện thuận lợi để quy hoạch các vùng phát triển kinh tế và hệ thống giao thông một cách đồng bộ hơn.

Lợi thế này càng trở nên rõ nét đối với các dự án bất động sản công nghiệp - vốn yêu cầu hệ thống logistics liên hoàn, dễ dàng tiếp cận nguồn nguyên liệu, lao động và các đầu mối hạ tầng lớn như cảng biển, sân bay…

Bên cạnh đó, khi các địa phương nhỏ được hợp nhất và quản lý thống nhất sẽ có điều kiện tập trung phát triển các ngành nghề thế mạnh, thay vì phân tán nguồn lực vào nhiều lĩnh vực không đồng đều. Điều này góp phần nâng cao hiệu quả phát triển và giảm cạnh tranh không cần thiết giữa các địa phương tương đồng.

Đặc biệt, quá trình sáp nhập còn mở rộng không gian phát triển cho các đô thị lớn như TP.HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng. Các vùng ven và địa phương lân cận được sáp nhập vào các đô thị này có thể thừa hưởng nguồn lực kinh tế, dân cư và chính sách phát triển đặc thù, từ đó hưởng lợi mạnh mẽ từ làn sóng đô thị hóa.

Ngoài ra, việc tập trung phần lớn trung tâm hành chính tại các địa phương đã có nền tảng phát triển tốt sẽ giúp tận dụng hiệu quả hệ thống cán bộ có chuyên môn cao, chính sách đầu tư được kiểm chứng, từ đó nhân rộng mô hình phát triển cho khu vực rộng lớn hơn.

Về tài khóa, VCBS đánh giá, việc sáp nhập sẽ tăng hiệu quả phân bổ vốn và quản lý ngân sách. Các địa phương mới, quy mô lớn hơn sẽ có khả năng tự chủ trong điều hành nguồn vốn, giảm sự phụ thuộc vào điều phối từ Trung ương, đồng thời đơn giản hóa quy trình, tiết kiệm chi phí và tăng tính linh hoạt trong phân bổ ngân sách.

Thực tế, từ khi bắt đầu xuất hiện thông tin sáp nhập các tỉnh, thành phố, nhiều địa phương như Vĩnh Phúc, Hưng Yên, Bắc Giang, Hòa Bình, Thái Bình, Ninh Bình, Hà Nam, Hải Dương, Bắc Giang… chứng kiến sự tăng giá rõ rệt của bất động sản nhà ở, nhất là phân khúc đất nền, với mức tăng 30-40% so với trước đó. Tuy vậy, xu hướng này không duy trì lâu và hoạt động giao dịch không nhiều.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, mức độ quan tâm đất nền tại Hà Nội và các tỉnh phía Bắc có xu hướng giảm tốc sau khi đạt đỉnh vào tháng 3/2025, với mức giảm tương ứng là 15% và 5% theo tháng.

Một số địa phương sụt giảm mức độ quan tâm mạnh nhất có thể kể tới là Hòa Bình (-16%), Vĩnh Phúc (-14%), Bắc Giang (-11%), Hưng Yên (-10%)..., kéo theo đó là thị trường đất nền nhiều khu vực như TP. Phúc Yên (cũ) xuất hiện những giao dịch cắt lỗ, thanh khoản chững lại khi các thông tin sáp nhập trở nên rõ ràng hơn.

Ông Nguyễn Chí Thanh - Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, thông tin sáp nhập địa giới hành chính đã tạo sóng trên thị trường bất động sản, đặc biệt với phân khúc đất nền - vốn nhạy cảm với kỳ vọng đầu cơ. Tuy nhiên, làn sóng này đã nhanh chóng “hạ nhiệt”, cho thấy tâm lý thị trường vẫn còn thận trọng.

Dù vậy, về dài hạn, việc sáp nhập mang lại nhiều động lực tích cực, từ hiệu quả quản lý hành chính, chính sách tài khóa chủ động đến quy hoạch, phát triển hạ tầng đồng bộ…, từ đó giúp thị trường địa ốc gia tăng sự ổn định, bền vững dựa trên các yếu tố nền tảng như phát triển kinh tế, hạ tầng nâng cấp và tiện ích cải thiện.

Ở góc độ khác, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội cho hay, giai đoạn chuyển tiếp sang bộ máy hành chính mới sẽ phần nào khiến nhà đầu tư thận trọng, ví dụ như việc thích nghi với đơn vị hành chính mới hoặc những thay đổi trong các vị trí quản lý của chính quyền địa phương… Song, đây cũng là cơ hội để hướng đến đồng bộ quy hoạch trong dài hạn, phát triển kinh tế theo hướng bền vững hơn.

Lưu ý rằng, xét đến hiệu quả từ tinh gọn bộ máy quản lý, ngân sách chủ động hơn, vị trí địa lý được khai thác hiệu quả và hạ tầng liên kết được tăng cường… sẽ góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế và đô thị. Sau khi sáp nhập, các địa phương có điều kiện thuận lợi để chủ động quy hoạch, định hướng phát triển ngành kinh tế mũi nhọn và đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, tạo động lực thu hút vốn đầu tư và thúc đẩy tăng trưởng.

Chẳng hạn, TP.HCM sau khi sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ sở hữu lợi thế về kinh tế đô thị, công nghiệp, logistics - du lịch.

Trong khi Hà Nam - Nam Định - Ninh Bình sau sáp nhập sẽ trở thành một cực kinh tế quan trọng của khu vực phía Bắc, cơ cấu kinh tế bền vững hơn với các trụ cột công nghiệp - du lịch - đô thị. Tương tự, việc sáp nhập Đà Nẵng - Quảng Nam sẽ mở rộng không gian phát triển cho đô thị và công nghiệp - dịch vụ của TP. Đà Nẵng…

Chuẩn bị thế nào cho giai đoạn mới?

Theo báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group, sau khi sáp nhập địa giới hành chính, nhiều khu vực sẽ trở thành điểm nóng đầu tư mới, nơi các chủ đầu tư có thể phát triển dự án với chi phí cạnh tranh hơn so với khu vực trung tâm.

Sự tinh gọn trong bộ máy hành chính, loại bỏ các tầng nấc trung gian… hứa hẹn giảm thiểu đáng kể thời gian và chi phí hoàn thiện thủ tục pháp lý dự án, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư bất động sản.

Ông Phan Quốc Bửu - Phó giám đốc Trung tâm Phân tích nghiên cứu (ngành - doanh nghiệp), Công ty Chứng khoán BIDV (BSC) nhận định, Nghị quyết tinh gọn bộ máy hành chính - từ 63 tỉnh, thành phố xuống còn 34 tỉnh, thành phố và cắt giảm hơn 6.700 xã, phường - đã khởi động một cuộc cách mạng thể chế, mở đường cho làn sóng quy hoạch mới. Cơ chế cấp phép và dòng vốn công đang được tái cấu trúc mạnh mẽ, tạo đà cho thị trường bất động sản tích lũy nguồn lực để bứt phá.

Quy mô dự án sau sáp nhập các tỉnh, thành phố sẽ lớn hơn rất nhiều. Nếu như trước đây một dự án bất động sản diện tích 20-30 ha đã được coi là lớn, thì nay quy mô một vài trăm héc-ta trở nên phổ biến hơn, thậm chí có thể lên tới hàng nghìn héc-ta như dự án Khu đô thị lấn biển Cần Giờ, TP.HCM.

Đặc biệt, các dự án dọc theo các tuyến cao tốc Bắc - Nam, đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam và sân bay mới sẽ được hưởng lợi lớn. Tuy nhiên, không phải phân khúc nào cũng “nổi sóng” cùng lúc.

Trong giai đoạn đầu của chu kỳ phục hồi, các phân khúc chung cư, nhà liền thổ nằm sát các khu vực sắp được hoàn thiện hạ tầng sẽ là những “miếng bánh hấp dẫn” thu hút dòng tiền đầu tư nhờ thanh khoản cao và dư địa tăng giá tốt.

Ở cuối chu kỳ, phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng mới thực sự bùng nổ. Khi các tuyến đường bộ, đường sắt cao tốc, sân bay mới… đi vào vận hành, các khu vực ven biển sẽ đón lượng khách du lịch tăng vọt, kéo theo làn sóng đầu tư mạnh mẽ vào các dự án nghỉ dưỡng.

Mặc dù vậy, một vấn đề cần lưu ý là việc điều chỉnh quy hoạch sau sáp nhập có khả năng ảnh hưởng tới tiến độ của các dự án đã được phê duyệt trước đó. Về vấn đề này, ông Trần Ngọc Thủy - Trưởng Văn phòng đại diện, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam tại Hà Nam (cũ) cho hay, việc tái cơ cấu bộ máy hành chính sau khi các tỉnh, thành phố thực hiện sáp nhập sẽ gây “độ trễ” nhất định trong khâu phê duyệt và cấp phép dự án.

Bên cạnh đó, việc hoàn thiện các thủ tục hành chính mới như ban hành văn bản hướng dẫn, phân công công việc, đăng ký con dấu mới… cũng đòi hỏi thời gian để đồng bộ với mô hình chính quyền mới.

Điều này ít nhiều tác động tới tâm lý của nhà đầu tư, chưa kể họ cũng cần thời gian để đánh giá lại các cơ hội cũng như lợi ích đến từ việc hình thành các vùng kinh tế lớn sau sáp nhập.

“Tuy nhiên, với sự chuẩn bị kỹ lưỡng cùng quyết tâm từ Chính phủ, tôi kỳ vọng sau ngày 1/7/2025, mọi quy trình, thủ tục sẽ cụ thể, rõ ràng hơn, đặc biệt là thủ tục hành chính sẽ được đơn giản hóa, rút ngắn đáng kể thời gian triển khai dự án, từ đó giúp nhà đầu tư nhanh chóng đánh giá được khả năng hiện thực hóa dòng tiền”, ông Thủy nhấn mạnh.

Ở góc nhìn khác, ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes cho rằng, việc sáp nhập địa giới hành chính trong ngắn hạn sẽ chưa tạo ra đột phá thật sự cho doanh nghiệp. Muốn đầu tư hiệu quả, các doanh nghiệp cần đánh giá kỹ các yếu tố nội tại của khu vực đó: Kinh tế địa phương trước và sau sáp nhập ra sao, hạ tầng giao thông có thay đổi không, các yếu tố vĩ mô khác ảnh hưởng thế nào… Chỉ khi những yếu tố nền tảng đó được cải thiện thì mới có cơ sở để bất động sản tăng giá bền vững. Còn nếu chỉ dựa vào thông tin sáp nhập để đầu tư thì rất dễ rơi vào “bẫy tâm lý”.

Một vấn đề cũng được quan tâm đó là cách xác lập bảng giá đất sau sáp nhập. Hiện tại, chưa có thông tin chính thức về việc các địa phương sau sáp nhập sẽ thống nhất một bảng giá đất chung hay giữ nguyên mức giá như trước, tức là chưa rõ sẽ có một mức giá quy định đồng nhất hay tiếp tục áp dụng mức giá cũ của từng khu vực, điều này sẽ tạo ra “độ vênh” giá đất giữa các địa phương.

Chẳng hạn, tại khu vực II của TP. Thủ Đức (TP.HCM), mức giá quy định theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND là khoảng 88,2 triệu đồng/m2, trong khi ở TP. Vũng Tàu (Bà Rịa - Vũng Tàu) là khoảng 34,14 triệu đồng/m2 và TP. Thủ Dầu Một (Bình Dương) là khoảng 20,86 triệu đồng/m2 cho cùng vị trí phân loại.

Theo nhiều công ty môi giới bất động sản, giá đất tại các địa phương cũ như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu có thể tăng mạnh sau khi sáp nhập vào TP.HCM nếu khung giá mới được áp dụng đồng nhất và điều này có thể mang đến nhiều hệ lụy như gây ra tình trạng “sốt ảo”, tác động tiêu cực đến thu ngân sách và khả năng tiếp cận nhà đất để ở của người dân.

Do vậy, khi đánh giá cơ hội từ chủ trương sáp nhập địa giới hành chính, nhà đầu tư cần phân tích kỹ các yếu tố về kinh tế, văn hóa, hạ tầng và quản lý.

Giá trị bất động sản chỉ thực sự tăng bền vững khi hưởng đòn bẩy tăng trưởng kinh tế địa phương và cải thiện môi trường đầu tư. Người mua nên tránh tâm lý “lướt sóng” theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Đầu tư có chọn lọc, dựa trên phân tích dữ liệu và tính tương thích vùng sẽ là chìa khóa để tránh rủi ro.

Sáp nhập địa giới hành chính cần song hành với quy hoạch đô thị và đầu tư hạ tầng bài bản

Quá trình sáp nhập các tỉnh, thành phố sẽ tạo ra những chuyển biến lớn đối với thị trường bất động sản những khu vực này, tác động có thể được nhìn nhận trên 3 khía cạnh chính:

Thứ nhất, tâm lý thị trường và kỳ vọng tăng giá. Trong đó, nhà đầu tư và người dân thường có xu hướng đón đầu quy hoạch và chính sách mới. Việc sáp nhập sẽ kéo theo kỳ vọng về một “vùng kinh tế mở rộng”, hạ tầng được đồng bộ hơn, thúc đẩy dòng tiền đầu tư dịch chuyển vào các khu vực trung tâm mới hoặc vùng giáp ranh.

Thứ hai, cơ hội phân bổ lại nguồn lực đầu tư. Việc sáp nhập có thể dẫn đến tái phân bổ quy hoạch hành chính, đầu tư công và hệ thống giao thông. Các khu vực trung tâm hành chính mới, các đô thị loại II, III, khu công nghiệp, logistic… sẽ được hưởng lợi nhiều nhất.

Thứ ba, sự cạnh tranh và chọn lọc rõ rệt. Khi quy mô hành chính được mở rộng, các địa phương sẽ cạnh tranh về chính sách thu hút đầu tư, hạ tầng và dịch vụ đô thị. Điều này giúp thị trường minh bạch hơn, loại bỏ các sản phẩm kém chất lượng, dự án “treo” và tạo áp lực cải thiện pháp lý dự án.

Lấy ví dụ về Ninh Bình (mới), sau khi sáp nhập Nam Định (lợi thế về đất nông nghiệp, tiềm năng du lịch biển), Ninh Bình cũ (lợi thế về du lịch tâm linh), Hà Nam (lợi thế về phát triển công nghiệp) sẽ tạo ra những lực đẩy mới rất rõ ràng cho kết hợp phát triển kinh tế, trở thành một cực tăng trưởng mới ở cửa ngõ phía Nam Hà Nội.

Với quỹ đất sạch rất lớn, các nhà đầu tư có thể triển khai các dự án bất động sản một cách đồng bộ, nhanh chóng. Đáng chú ý, dự án cao tốc Bắc - Nam dự kiến đi qua Ninh Bình (mới) sẽ tạo ra những “cú huých” đủ mạnh để hình thành các siêu đô thị lớn của tỉnh, thu hút hàng triệu lao động và chuyên gia về đây sinh sống.

Có thể thấy, cơ hội từ việc sáp nhập địa giới hành chính là rõ ràng, song cần đi kèm với quy hoạch đô thị và đầu tư hạ tầng bài bản để đảm bảo kỳ vọng tăng giá của bất động sản. Bởi lẽ, không phải cứ nhà đầu tư lớn đổ bộ về thì mọi khu đất trong vùng đều được hưởng lợi, mà chỉ những khu đất nằm trong vùng đệm, nơi có hạ tầng và tiện ích đủ tốt mới có khả năng tăng giá trong dài hạn.a

Ông Phạm Tiến Mạnh Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Đất Việt

Việc quy hoạch trên một diện tích đất lớn hơn sau sáp nhập sẽ định hình hạ tầng và các khu dân cư trong tương lai

Việc quy hoạch trên một diện tích đất lớn hơn sau sáp nhập địa giới hành chính sẽ tạo dư địa để đưa ra các quyết định quy hoạch mới, định hình hạ tầng và các khu dân cư trong tương lai. Điều này giúp giải quyết bài toán giãn dân đô thị, khơi thông nguồn cung nhà ở mới.

Tuy nhiên, các khu vực này cần đảm bảo khả năng tiếp cận tốt đến trung tâm thành phố để thu hút người dân có nhu cầu ở thực sự di dời. Đồng thời, cần có chiến lược phát triển cơ sở hạ tầng mới và thu hút nhà đầu tư vào các khu vực này.

Thực tế, chủ trương sáp nhập các tỉnh, thành phố không chỉ đơn thuần là thay đổi về mặt địa giới hành chính, mà còn mang theo mục tiêu tinh gọn bộ máy, giảm phân mảnh trong quy hoạch và tăng sức cạnh tranh giữa các địa phương.

Do đó, để quá trình sáp nhập đạt hiệu quả và tối ưu hóa việc sử dụng quỹ đất đô thị, cần đồng bộ giải quyết 4 vấn đề: Thứ nhất, rà soát và đơn giản hóa các quy trình, thủ tục liên quan đến hành chính và đất đai; thứ hai, quy hoạch tổng thể thông qua việc xây dựng quy hoạch thống nhất cho cả đất đai và cơ sở hạ tầng; thứ ba, cơ chế tài chính đến từ việc thiết lập cơ chế giải ngân vốn đầu tư công hiệu quả cho hạ tầng; thứ tư, có một chiến lược phát triển chung rõ ràng.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu, Savills TP.HCM

Khi các tỉnh, thành phố được sáp nhập lại, nguồn lực sẽ được tập trung hơn, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển

Có thể nói, chủ trương sáp nhập địa giới hành chính là một trong những giải pháp thúc đẩy phát triển kinh tế. Để một địa phương có thể phát triển bền vững, yếu tố cần thiết là phải đảm bảo đủ quy mô về dân số, nguồn lực, tài nguyên và hạ tầng.

Khi khảo sát theo đơn vị hành chính cấp tỉnh và dân số, Batdongsan.com.vn nhận thấy, với 64 tỉnh, thành phố thì bình quân mỗi tỉnh của Việt Nam có hơn 1 triệu dân. So sánh với các quốc gia khác, sự chênh lệch là đáng kể.

Chẳng hạn, Trung Quốc chỉ có hơn 30 đơn vị hành chính cấp tỉnh, nhưng mỗi tỉnh có dân số trung bình khoảng 30-40 triệu người. Mỹ và nhiều quốc gia, vùng lãnh thổ khác cũng tổ chức hành chính theo hướng tập trung, với quy mô dân số lớn hơn nhiều trên mỗi đơn vị so với Việt Nam.

Điều đó cho thấy, quy mô hành chính của Việt Nam đang quá phân tán, gây khó khăn trong công tác quản trị và dẫn đến phân tán nguồn lực. Khi các tỉnh, thành phố được sáp nhập lại, nguồn lực sẽ được tập trung hơn, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển.

Trong bức tranh dài hạn, nếu chính sách thuế và đầu tư ổn định trong 10 năm tới, tốc độ phát triển kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng sẽ rất nhanh. Vì vậy, các nhà đầu tư không nên chỉ nhìn vào yếu tố ngắn hạn. Sau khi sáp nhập, điều quan trọng là nguồn lực sẽ được phân bổ như thế nào, hạ tầng có được đầu tư bài bản hay không và quy hoạch tổng thể có giúp thúc đẩy kinh tế tỉnh phát triển không?

Nếu địa phương phát triển, người dân có thu nhập tốt hơn, thu hút được lao động và dân số tăng… thì chắc chắn sẽ dẫn đến nhu cầu đầu tư, đặc biệt là đầu tư bất động sản xung quanh nơi họ sinh sống. Từ đó, mặt bằng giá đất mới có thể tăng bền vững.a

Việt Dương