Những cuộc giải cứu cổ phiếu bất động sản có qua đi chóng vánh?

Hồi trung tuần tháng 11, thị trường chứng khoán tạo đáy của năm (911 điểm) với chuỗi ngày “nắm sàn” kéo dài của hàng loạt cổ phiếu doanh nghiệp bất động sản có vốn hóa lớn. Một vài thông tin tốt, một số thương vụ chuyển nhượng cổ phần, hoán đổi nợ trái phiếu được các doanh nghiệp đưa ra để kích hoạt dòng tiền bắt đáy và giải cứu thanh khoản cho nhóm cổ phiếu ngành này. Tuy vậy những thông tin bề nổi này không phải là “chìa khóa vạn năng” để giải quyết những khó khăn của thị trường, cổ phiếu ngành này lại quay đầu giảm liên tục.

Mới chỉ giải quyết bề nổi của thị trường

Dù trả giá tương đối đắt với những chiến lược tái cầu trúc nhưng các doanh nghiệp bất động sản chỉ giải quyết được bề nổi của thị trường chứ chưa thể “giải cứu” triệt để giá cổ phiếu.

Ngay sau những phiên đua trần ấn tượng cuối tháng trước, các cổ phiếu lệnh bán giải chấp cổ phiếu của các lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản vẫn được đưa ra. Một số cổ phiếu dược “giải cứu” thậm chí còn giảm thủng đáy lịch sử trong tuần này dù những thông tin tốt đã được công bố.

Sau một tuần có lệnh mua “giải cứu” và tăng trần, một số cổ phiếu bất động sản đã dò đáy trở lại. Ảnh minh họa: LÊ VŨ

Tưởng chừng 2 phiên tăng kịch trần 29 và 30-11 với thanh khoản đột biến có thể giúp cổ phiếu NVL của Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland) sớm được giải cứu khi cầu bắt đáy đã xuất hiện sau 17 phiên giảm sàn liên tiếp. Tuy nhiên, thực tế đang đi ngược lại với kỳ vọng, thị giá thu hẹp đà giảm rồi quay trở lại giảm sàn liên tục trong năm phiên gần nhất.

Dưới lực bán mạnh, NVL tiếp tục trong tình trạng “trắng bên mua” trong tuần qua và rơi xuống mức 16.500 đồng/cổ phiếu, thấp nhất kể từ khi niêm yết vào cuối tháng 12-2016. Tính từ đầu tháng 11, cổ phiếu này đã giảm đến 80% tương ứng vốn hóa “bốc hơi” hơn 100.000 tỉ đồng. Nếu so với đỉnh đạt được cuối tháng 6-2021, con số này thậm chí còn lên đến gần 145.000 tỉ đồng.

Ngoài NVL, cổ phiếu HPX của Đầu tư Hải Phát cũng đang rơi vào tình cảnh tương tự khi đã giảm 4 phiên gần nhất trong đó có 3 phiên giảm sàn. Trước đó, HPX cũng lao dốc với 13 phiên sàn “tắc” thanh khoản từ 11-11 đến 29-11, hồi phục trong 2 phiên rồi lại trở lại đà rơi trong 4 phiên gần nhất đều “nằm sàn”.

Hiện thị giá HPX còn 6.900 đồng/cổ phiếu, liên tục xuyên thủng ngưỡng giá thấp nhất kể từ lên sàn của mã chứng khoán này. Với cả tuần giao dịch giảm hết biên độ thì HPX cũng có lần thứ 3 giải trình với Ủy bản Chứng khoán về lý do trong thời gian ngắn.

Với PDR sau lệnh giải cứu cũng đã xuất hiện và tình trạng bán giải chấp cổ phiếu của lãnh đạo cũng thừng xuyên diễn ra. Từ ngày 22-11 đến 2-12, có 10 công ty chứng khoán đã bán giải chấp cổ phiếu PDR của chủ tịch HĐQT Nguyễn Văn Đạt. Tỷ lệ sở hữu của ông tại PDR giảm từ 48,99% xuống còn 43,48%. Ông Đạt vẫn là cổ đông lớn nhất tại Phát Đạt. Cùng thời điểm, Công ty TNHH Phát Đạt Holding cũng bị bán giải chấp 6 triệu cổ phiếu cổ phiếu PDR để giảm tỷ lệ sở hữu xuống còn 10,07% vốn.

Nhìn về giá trên thị trường, cuộc “giải cứu” nhóm cổ phiếu bất động sản manh nha xuất hiện khi nhiều cổ phiếu trong ngành đã giảm mạnh về dưới cả vùng đáy hình thành ngay đầu giai đoạn đại dịch Covid-19 xuất hiện. Các cổ phiếu này đã có những phiên giải cứu ly kỳ ở cuối tháng trước, trong đó cả NVL lẫn PDR phải mất hai lần khớp lệnh khủng mới hấp thụ hết hàng chục triệu cổ phiếu bán ra.

Tuy nhiên cuộc giải cứu này cũng chỉ chóng vánh trong vài phiên khi những yếu tố rủi ro thi trường lẫn các phương án tái cấu trúc doanh nghiệp vẫn còn đó.

Khó khăn, nguy cơ vẫn còn đó

Hiện nay, trong ngắn hạn, để tạm thời có dòng tiền xoay xở, thực hiện các phương án xử lý trái phiếu, các doanh nghiệp đành phải chấp nhận bán rẻ tài sản mình đang có.

Trước đó, Nova Group đã đăng ký bán 150 triệu cổ phiếu NVL khi cổ phiếu này mất 70% thị giá trong vòng 3 tháng qua, cho thấy sự “chấp nhận thương đau”. Mục đích đợt chuyển nhượng này là bổ sung nguồn vốn để thực hiện các phương án xử lý trái phiếu. Có thể với phương án tái cấu trúc toàn diện tập đoàn trong thời gian tới nhiều người cũng đặt vấn đề về việc các thương vụ lớn liên quan đến nhiều dự án của doanh nghiệp này cũng xảy ra.

Còn PDR sẽ chuyển nhượng gần 90% vốn điều lệ của Địa ốc Hòa Bình – chủ đầu tư dự án “Khu phức hợp Hòa Bình – Thanh Yến”. Việc chuyển nhượng này cũng để đảm bảo dòng tiền, tăng khả năng thanh khoản nợ vay và tất toán trái phiếu trước hạn. Tình thế ngặt nghèo đang dồn ép doanh nghiệp phải bán rẻ tài sản. Đây rõ ràng là nước đi không hề mong muốn nhưng bắt buộc phải thực hiện, bởi nó khả dĩ nhất vào lúc này.

Những khó khăn của thị trường địa ốc vẫn chưa qua đi. Ảnh minh họa: DNCC

Trong lúc này, nhiều lãnh đạo doanh nghiệp bị bán giải chấp cổ phiếu, không ít lô trái phiếu cũng phải bổ sung lượng lớn tài sản thế chấp. Áp lực trái phiếu khiến các doanh nghiệp chạy vạy đủ đường để mua lại trái phiếu trước hạn, hoặc thương lượng với trái chủ để chuyển đổi trái phiếu thành cổ phiếu, bất động sản, vốn góp vào dự án…

Các chuyên gia tại VNDirect nhận định, với cổ phiếu bất động sản, những phiên tăng trần liên tiếp gần đây chỉ mang tính chất “trả điểm” sau chuỗi giảm 80-90% từ đầu năm. Trong giai đoạn còn lại của năm, những khó khăn của ngành bất động sản vẫn tồn tại và áp lực trả nợ trái phiếu đến hạn của nhóm doanh nghiệp này vẫn rất cao.

Thống kê của VNDirect trong quí 4-2022, bất động sản là nhóm có khối lượng trái phiếu riêng lẻ đáo hạn lớn nhất với hơn 20.000 tỉ đồng. Trong đó, số lượng này chỉ bao gồm các đợt phát hành riêng lẻ từ năm 2019 và không bao gồm các doanh nghiệp phát hành đã thực hiện mua lại trái phiếu trước hạn.

VNDirect cũng dự báo ngành bất động sản vẫn đang đối mặt với nhiều thách thức như chính sách thắt chặt tín dụng và giám sát chặt chẽ hơn trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Bên cạnh đó, lãi suất tăng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà và các nút thắt về pháp lý bất động sản nhà ở khó có cải thiện đáng kể, ít nhất đến khi Luật đất đai sửa đổi hoàn thành trong quí 4-2023.

Trong một talkshow về đầu tư mới đây, Trần Thăng Long, Giám đốc Phân tích Công ty chứng khoán BSC cũng cho rằng, việc NHNN nới room 1,5 – 2% vừa rồi về bản chất không tác động trực tiếp đến thị trường chứng khoán hay tạo thanh khoản cho nó. Vì lãi suất vừa rồi lên khá cao, nới room nhưng lãi suất không giảm thì các doanh nghiệp cũng chưa dám vay còn người có tiền mặt cũng đang giữ lại để phòng ngừa rủi ro.

“Tôi nghĩ giai đoạn phòng thân vẫn còn kéo dài một thời gian nữa để có những thông điệp, lạm phát của Mỹ dần dần sẽ rõ nét hơn thì chắc phải 1-2 quí nữa thị trường mới tốt hơn”, ông Long cho hay.

Tựu trung lại, những khó khăn mà nhóm doanh nghiệp bất động sản đã và đang đối mặt vẫn còn nguyên đó. Việc giá cổ phiếu được “giải cứu” cũng chỉ là cứu phần ngọn, nhờ dòng tiền bắt đáy được kích hoạt chứ chưa thể giải quyết tận gốc rễ của vấn đề. Trong đó, những nố lực giải cứu cổ phiếu của các doanh nghiệp đã chóng vánh trôi qua dù rất nhiều trong số đó phải bán cổ phần, hoán đối trái phiếu, thậm chí là chuyển một số công ty con với giá mềm.

V.Dũng