Những điểm mới của 3 luật về bất động sản, người mua nhà ở hình thành trong tương lai cần biết

Mua nhà ở cần chọn sản phẩm đầy đủ pháp lý

Từ ngày 1/8, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản chính thức có hiệu lực. Trong đó, có rất nhiều quy định về Luật Kinh doanh bất động sản mà người mua, nhà đầu tư cần phải nắm rõ, trước khi xuống tiền mua một sản phẩm bất động sản.

Nổi bật nhất về dự án bất động sản được nhiều người quan tâm hiện nay chính là vấn đề pháp lý dự án.

Theo ghi nhận của Người Đưa Tin, những năm qua cơ quan chức năng "siết" chặt việc cấp phép và thường xuyên thanh kiểm tra các dự án bất động sản, đã khiến thị trường bị chững lại.

Nhà đầu tư cần chọn các sản phẩm đầy đủ pháp lý, minh bạch khi mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Pháp lý dự án chậm hoàn thiện khiến nguồn cung thiếu hụt. Nhiều người mua, nhà đầu tư rơi vào bế tắc khi một vài dự án không thể tiếp tục xây dựng theo đúng tiến độ. Điều này khiến thị trường bất động sản mang một "gam màu tối".

Từ đầu năm 2024, doanh nghiệp, nhà đầu tư, người mua nhà vẫn kỳ vọng vào thị trường bất động sản, trong đó chờ đợi việc Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở chính thức có hiệu lực sẽ kích cầu thị trường, vượt qua giai đoạn khó khăn.

Chia sẻ với PV, ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần địa ốc Phú Đông (Phudong Group) nhận định: "Trong khoảng thời gian chờ các Bộ luật mới "ngấm", thì thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phục hồi chậm rãi với những thông tin tích cực, phân chia rõ rệt nhu cầu của nhà đầu tư ở từng phân khúc và khu vực".

Nhận định về những lưu ý cho khách hàng, nhà đầu tư hiện nay khi Luật Kinh doanh bất động sản đã có hiệu lực, ông Phúc cho rằng: "Luật có hiệu lực nhưng vẫn phải chờ nhiều động thái mới từ chính nhà đầu tư và doanh nghiệp làm dự án. Hiện nay, nguồn cung dự án đã xuất hiện, các chủ đầu tư tranh thủ chào sản phẩm trong những quý cuối cùng để đón lượng khách hàng và dòng tiền luân chuyển vào dịp cuối năm. Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng cần phải thật sự lưu ý khi mua nhà ở hình thành trong tương lai trong thời gian tới".

Theo ông Phúc, người mua, nhà đầu tư cần nắm chắc các quy định của pháp luật hiện nay về dự án bất động sản và mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể, cần tìm hiểu rõ ràng về pháp lý dự án, như chấp thuận chủ trương đầu tư, quy hoạch 1/500, giấy phép xây dựng, tiền sử dụng đất… Đây là một trong những vấn đề pháp lý cơ bản cho một dự án bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Công ty CP Địa ốc Phú Đông.

"Hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản quy định rất chặt chẽ, buộc chủ đầu tư phải có đầy đủ pháp lý mới được phép chào bán sản phẩm ra thị trường và huy động vốn, ký hợp đồng với khách hàng. Đây là một trong những điểm mấu chốt giúp cho người tiêu dùng được bảo hộ, chủ đầu tư chuyên nghiệp hơn làm ăn uy tín hơn và thị trường bất động sản minh bạch hơn.

Ngoài ra, mua hay đầu tư nhà trong tương lai khách hàng cũng nên để ý đến việc mua bán, huy động vốn, năng lực chủ đầu tư, giá cả, khu vực cũng là một trong những điểm cần phải quan tâm khi mua bất động sản", ông Phúc cho hay.

Cần nắm rõ những điều luật có lợi cho người mua nhà

Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/8, tuy nhiên đến nay nhiều người vẫn còn nắm chưa rõ về các quy định điều chỉnh. Trong đó, hàng loạt những điều luật có lợi cho mà người mua nhà cần lưu ý.

Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản quy định việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc.

Nhiều lưu ý cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng cho bên mua; trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần. Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở.

Công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên thuê mua nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.

Ngoài ra, luật quy định nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

Nhiều dự án bán nhà ở thình thành trong tương lai đang có nhu cầu tìm kiếm khách hàng.

Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai quy định khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, bên mua, thuê mua được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình.

Chia sẻ về những quy định hiện nay, luật sư Trương Hồng Điền, Đoàn Luật sư Tp.HCM (Văn phòng Luật sư Xuân Phú) cho biết: Các quy định nêu trên đã siết chặt hơn về số tiền đặt cọc cũng như số tiền thanh toán khi thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 trước đây.

Các quy định về giới hạn số tiền đặt cọc, cũng như việc thanh toán giá trị hợp đồng được thực hiện nhiều lần và theo tiến độ thực hiện hợp đồng, tiến độ xây dựng của bên bán, đã góp phần giảm bớt gánh nặng chi phí và rủi ro về việc "tiền trao nhưng cháo chờ hoài chưa thấy múc" cho người mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Luật sư Trương Hồng Điền. (Ảnh: NVCC).

Mặt khác, đây cũng là động lực thúc đẩy, buộc các nhà đầu tư cũng như bên bán phải thực hiện đúng tiến độ xây dựng và bàn giao nhà ở đúng thời hạn cho bên bán, tránh tình trạng trì trệ, ảnh hưởng đến cuộc sống sinh hoạt ổn định của người mua.

Chủ đầu tư sẽ phải cân đối nguồn lực để thực hiện các dự án bất động sản chất lượng, đa dạng phân khúc, trong khả năng, vì các chiêu thức huy động vốn qua các hợp đồng cọc, mở bán khi chưa đủ điều kiện, thu tiền với tỷ lệ % bất lợi cho bên mua dù tiến độ dự án chưa tương xứng. Đây cũng là điểm có lợi cho thị trường bất động sản và người mua.

Cũng theo luật sư Điền, việc đặt ra quy định về việc thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán như hiện nay, đã thể hiện đúng bản chất của tiền đặt cọc, hướng đến mục đích đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng giữa các bên khi tham gia giao dịch bất động sản.

Quy định này đã phần nào giúp những người mua nhà tránh các rủi ro, như bên bán huy động vốn từ bên mua trước khi thực hiện các thủ tục pháp lý dưới danh nghĩa đặt cọc hoặc lừa đảo tiền đặt cọc, gây thiệt hại cho người mua.

Phùng Sỹ Sơn