Những doanh nghiệp bất động sản công nghiệp có triển vọng tích cực

KBC có triển vọng tăng trưởng tích cực nhờ quỹ đất thương phẩm lớn.

Việt Nam - điểm đến đầu tư hấp dẫn

Nhu cầu đất công nghiệp có thể giảm trong nửa đầu năm 2023 do triển vọng kinh tế toàn cầu kém sắc. Tuy nhiên, Cushman & Wakefield nhận định, hoạt động của các khu công nghiệp vẫn duy trì được sự tích cực nhờ hưởng lợi từ dịch chuyển chuỗi cung ứng khỏi Trung Quốc.

Đặc biệt, nhu cầu thuê đất khu công nghiệp tăng cao tại khu vực Quảng Ninh và Hải Phòng do việc mở lại cửa khẩu Trung Quốc và nâng công suất của các cảng ở Hải Phòng. Bên cạnh đó, giá thuê đất công nghiệp được dự báo sẽ tăng do chi phí đền bù tăng và quỹ đất còn lại hạn chế ở Hà Nội và các khu vực lân cận.

Trong quý IV/2022, tại phía Bắc có ba khu công nghiệp mới đi vào hoạt động, bổ sung thêm 528 ha vào tổng nguồn cung. Tổng nguồn cung khu công nghiệp cả nước hiện đạt 14.100 ha, miền Bắc tiếp tục thu hút đầu tư mới vào ngành điện tử như Foxconn, Samsung, Oppo, các nhà cung cấp phụ trợ. Giá chào thuê đạt 112 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 7% theo năm.

Việt Nam là một trong những quốc gia thu hút các nhà sản xuất lớn như Lego (vốn đầu tư 1 tỷ USD), LG với kế hoạch đầu tư thêm 4 tỷ USD vào Việt Nam.

Cùng với việc Trung Quốc mở cửa và làn sóng nhà máy rời khỏi Trung Quốc, SSI Research nhận định, Việt Nam là một trong những quốc gia thu hút các nhà sản xuất lớn như Lego (vốn đầu tư 1 tỷ USD), LG với kế hoạch đầu tư thêm 4 tỷ USD vào Việt Nam cùng mục tiêu biến Việt Nam thành một trung tâm sản xuất điện thoại thông minh trong tương lai, hay Foxconn - một trong những nhà cung cấp chính của Apple - đang có kế hoạch đầu tư 300 triệu USD. Bên cạnh đó, Samsung đang tìm cách tăng vốn đầu tư tại Việt Nam lên 20 tỷ USD, tập trung vào trí tuệ nhân tạo, dữ liệu lớn và các lĩnh vực khác.

Một số công ty công nghệ cũng có kế hoạch xây dựng nhà máy ở phía Bắc trong thời gian tới.

Việt Nam vẫn là điểm đến được nhiều nhà đầu tư lựa chọn, bởi ba yếu tố: Thứ nhất, VND ít mất giá hơn so với các đồng tiền trong khu vực; thứ hai, Việt Nam có nhiều chính sách ưu đãi để thu hút nhà đầu tư nước ngoài như miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm đầu hoạt động, giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo và một số hỗ trợ khác; thứ ba, giá cho thuê đất khu công nghiệp ở Việt Nam thấp hơn từ 30 - 50% so với các nước trong khu vực như Indonesia, Thái Lan.

Một yếu tố quan trọng nữa là hạ tầng kết nối các khu công nghiệp đang được cải thiện, nhờ các dự án cao tốc Bắc - Nam, Biên Hòa - Vũng Tàu, cảng Cái Mép Thị Vải, cảng Gemalink, đường vành đai 3 và 4…

Về giá cho thuê, có thể năm 2023, nguồn cung khu công nghiệp sẽ hạn chế hơn do khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng, việc chuyển đổi đất trồng cao su sang đất khu công nghiệp gặp khó khăn do quy định về đấu thầu. Khi nguồn cung ở TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An hạn chế, giá đất khu công nghiệp phía Nam có thể tăng, nhưng tốc độ chậm, ở mức 1 - 2%.

Hải Phòng và Bắc Ninh sẽ tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung đất công nghiệp cho thuê tại miền Bắc. Theo đó, Khu công nghiệp Tiến Thành (Hải Phòng) và Gia Bình 2 (Bắc Ninh) với diện tích lần lượt là 410 ha và 250 ha đi vào hoạt động trong năm nay. Giá cho thuê trung bình tại các khu công nghiệp phía Bắc có thể sẽ tăng 1 - 2% trong năm.

Tổng cục Thống kê cho biết, tính từ đầu năm đến ngày 20/1/2023, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 1,69 tỷ USD, tuy giảm gần 20% so với cùng kỳ năm ngoái nhưng trong tháng 1 có 153 dự án được cấp phép đầu tư mới, với tổng vốn đăng ký đạt 1,2 tỷ USD, tăng 48,5% về số dự án và gấp 3,1 lần về vốn đăng ký so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, các nhà đầu tư đến từ Singapore nhiều nhất, tiếp đến là Trung Quốc.

Vẫn "sáng đều"

Trong bối cảnh chung của thị trường bất động sản khu công nghiệp, Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (mã KBC), Tổng công ty IDICO (mã IDC), Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức (mã SZC), Tổng công ty Viglacera, Becamex, Long Hậu… được đánh giá là các doanh nghiệp có triển vọng tăng trưởng tích cực. Đây là những công ty đang sở hữu quỹ đất lớn, có nguồn thu ổn định và có khả năng tiếp tục mở rộng.

Theo Công ty Chứng khoán Bảo Việt (BVSC), Sonadezi đang sở hữu Khu công nghiệp Châu Đức với diện tích đất công nghiệp thương phẩm 1.145 ha và diện tích liền thửa chưa lấp đầy còn nhiều.

Quy mô này tại Bà Rịa - Vũng Tàu có thể so sánh với IDC, với các khu công nghiệp Phú Mỹ và Mỹ Xuân. Mặc dù vị trí không gần cảng Cái Mép như các khu công nghiệp của IDC, tuy nhiên, giá cho thuê tại Khu công nghiệp Châu Đức đang thấp hơn khoảng 50% so với mặt bằng chung các khu công nghiệp tại Bà Rịa - Vũng Tàu.

Bất động sản khu đô thị là động lực tăng trưởng trung hạn của Sonadezi, hiện Công ty đang sở hữu dự án Khu dân cư Sonadezi Hữu Phước (nằm trong Khu đô thị Châu Đức). Trong đó, tổng quỹ đất đã đền bù vào khoảng 673 ha với chi phí đền bù thấp, có tiềm năng mang lại giá trị lớn cho Công ty.

Sức bền của doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp được đo bởi nhiều yếu tố, trong đó sở hữu quỹ đất lớn là một lợi thế. IDC với lợi thế về việc có nhiều quỹ đất thương phẩm sẵn có, đã hoàn thành đền bù, giải phóng mặt bằng cũng như diện tích liền thửa lớn có lợi thế trực tiếp trong bối cảnh thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam đang thiếu nguồn cung.

Ngoài ra, các khu công nghiệp của IDC đều có vị trí khá thuận lợi khi gần cảng biển và các đường cao tốc liên tỉnh. Kết quả kinh doanh của Công ty được dự báo tiếp tục tăng trưởng trong năm 2023 do các hợp đồng đã ký kết trong 2022. Năm 2023, BVSC dự phóng doanh thu của IDC đạt 9.078 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 2.874 tỷ đồng. Doanh thu ghi nhận ở mảng khu công nghiệp chiếm tỷ trọng lớn.

Năm 2023, BVSC dự phóng doanh thu của IDC đạt 9.078 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 2.874 tỷ đồng

Đánh giá về IDC, giới phân tích nhìn vào triển vọng dài hạn, trong đó chủ yếu ở quỹ đất khu công nghiệp thương phẩm sẵn sàng kinh doanh lớn, nằm tại các vị trí thuận lợi với nhu cầu từ khách hàng cao.

Điều này sẽ mang đến dòng tiền lớn trong ngắn hạn, còn trong trung hạn, những khó khăn chung của nền kinh tế có thể ảnh hưởng tới tốc độ cho thuê và giá chào thuê, giảm giá trị hợp đồng ghi nhận trong giai đoạn 2023 - 2024.

Trong khi đó, tại KBC, năm 2023, bên cạnh quỹ đất lớn sẵn sàng khai thác, Công ty còn có các dự án mới như Tràng Duệ 3, cụm công nghiệp Long An, Nam Tân Lập… Động lực tăng trưởng cho KBC trong 2 - 3 năm tới đến nhiều hơn từ quỹ đất khu đô thị và quỹ đất khu công nghiệp Tràng Duệ 3 (quy hoạch 687 ha).

Giải trình lợi nhuận năm 2022, KBC cho biết, trong năm 2022, Công ty đã ký cho thuê 107 ha đất khu công nghiệp với tổng giá trị gần 3.540 tỷ đồng. Tại Khu công nghiệp Quang Châu, Bắc Giang, tổng diện tích đã ký cho thuê là 77,4 ha, trị giá 2.460 tỷ đồng. Tại Khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh đã ký cho thuê 30 ha, với trị giá 981 tỷ đồng.

Tuy nhiên, một số nhà đầu tư nước ngoài chưa được cấp phép đầu tư nên chưa kịp bàn giao trong năm 2022, do đó, doanh thu bán hàng sẽ được chuyển sang năm 2023. KBC ước tính tổng các hợp đồng có thể mang lại lợi nhuận gộp hơn 1.800 tỷ đồng cho Công ty trong năm 2023.

KBC cho biết, trong năm 2023 sẽ tập trung nguồn lực để hoàn thiện thủ tục bàn giao cho khách hàng và ghi nhận lợi nhuận tại Khu đô thị Phúc Ninh, TP. Bắc Ninh. Với quỹ đất sẵn đang quản lý khoảng 6.700 ha khu công nghiệp, KBC có lợi thế lớn.

Trong số nhóm ngành được FiinGroup đánh giá có tiềm năng tăng trưởng tích cực trong năm 2023, bất động sản khu công nghiệp được “gọi tên”. Theo đó, xu hướng dịch chuyển nhà máy đến Việt Nam cùng lợi thế quỹ đất và cơ sở hạ tầng hoàn thiện đang mở ra các cơ hội tăng trưởng cho doanh nghiệp nhóm bất động khu công nghiệp.

Hải Minh