Những dự án 'mắc cạn' hơn thập kỷ ở Quảng Ngãi

Trong nhóm các dự án ngoài ngân sách được UBND tỉnh Quảng Ngãi rà soát gần đây, An Phú Sinh, An Sơn và Phú Mỹ đều đã kéo dài hơn một thập kỷ nhưng chưa thể hoàn thành. Dù có hoàn cảnh khác nhau nhưng các trường hợp này đều chung vướng mắc về đất đai, bồi thường, tái định cư và quá trình chuyển tiếp giữa nhiều giai đoạn chính sách.

Nút thắt tái định cư trở thành điểm nóng khiếu nại

Được UBND tỉnh Quảng Ngãi chấp thuận đầu tư lần đầu vào năm 2011, Khu đô thị An Phú Sinh do Công ty TNHH MTV Bất động sản Thiên Bút làm chủ đầu tư là một trong những dự án đô thị lớn nhất tại Quảng Ngãi thời điểm đó.

Phó chủ tịch UBND tỉnh Đỗ Tâm Hiển chỉ đạo tháo gỡ vướng mắc dự án khu đô thị An Phú Sinh. Ảnh: Cổng thông tin điện tử tỉnh Quảng Ngãi.

Tuy nhiên, sau hơn 15 năm kể từ ngày được cấp phép, dự án vẫn chưa thể hoàn thiện. Đến nay, tiến độ đã được điều chỉnh tới lần thứ năm, với mục tiêu hoàn thành hạ tầng kỹ thuật vào quý IV/2029. Theo Sở Nông nghiệp và môi trường Quảng Ngãi, dự án vẫn còn gần 20ha đất chưa được giao.

Điểm nghẽn lớn nhất của dự án nằm ở tiểu khu tái định cư phía Bắc, vốn được xác định là điều kiện tiên quyết để hoàn tất bồi thường, giải phóng mặt bằng cho phần lõi dự án. Trong nhiều năm, việc lựa chọn chủ thể thực hiện khu tái định cư liên tục thay đổi giữa các phương án: giao Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh, ủy quyền cho UBND thành phố, hay để nhà đầu tư tiếp tục thực hiện.

Đến năm 2021, phương án UBND thành phố Quảng Ngãi (cũ) đứng ra lập và thực hiện dự án tái định cư bằng nguồn vốn nhà đầu tư ứng trước mới được thống nhất về mặt chủ trương . Tuy nhiên, quá trình hoàn tất thủ tục thu hồi đất, giao đất và chuyển mục đích sử dụng đất tiếp tục bị kéo dài.

Hệ quả là dù hạ tầng khu tái định cư phía Bắc đã cơ bản hoàn thành và được bàn giao thực địa, các hộ dân thuộc diện bố trí tái định cư vẫn chưa thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khiếu nại kéo dài nhiều năm.

Đáng chú ý, từ tháng 7/2025, khi mô hình chính quyền địa phương hai cấp được triển khai, UBND thành phố Quảng Ngãi không còn hoạt động, khiến hồ sơ giao đất – cấp sổ tái định cư bị “treo” giữa các đầu mối, làm gia tăng áp lực xã hội tại khu vực dự án.

An Sơn và Phú Mỹ chung “vết xe đổ”

Thực tế, An Phú Sinh không phải là trường hợp cá biệt. Theo kết luận kiểm tra của UBND tỉnh Quảng Ngãi vào tháng 5/2026, ba dự án ngoài ngân sách gồm An Phú Sinh, khu đô thị An Sơn và khu đô thị mới Phú Mỹ đều rơi vào tình trạng triển khai kéo dài nhiều năm nhưng chưa hoàn thành.

Một góc dự án khu đô thị mới Phú Mỹ do HUD làm chủ đầu tư tại Quảng Ngãi. Ảnh: hud.com.vn.

Tại khu đô thị An Sơn, dự án mới chỉ thực hiện được một phần rất nhỏ do chưa tháo gỡ được các thủ tục đất đai và điều chỉnh chủ trương đầu tư. Trong khi đó, khu đô thị mới Phú Mỹ của Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) tiếp tục “mắc kẹt” ở khâu bồi thường, giải phóng mặt bằng và bố trí quỹ đất tái định cư cho phần diện tích còn lại.

Dự án này được phê duyệt quy hoạch từ năm 2009, khởi công năm 2010 với tổng mức đầu tư hơn 1.500 tỷ đồng và dự kiến hoàn thành vào cuối năm 2014. Tuy nhiên, đến nay dự án vẫn chậm tiến độ do vướng giải phóng mặt bằng, tái định cư cũng như các thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định mới.

Cụ thể, sau năm 2020, các quy định bắt buộc đấu giá/quy trình lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án thương mại, dịch vụ sử dụng đất lớn đã khiến cả nhóm dự án này “mắc kẹt” (khởi đầu cấp phép khi luật cũ còn hiệu lực) và chưa thể triển khai tiếp theo luật mới.

Trong khuôn khổ dự án Phú Mỹ, HUD cũng đề xuất đầu tư nhà ở xã hội HUD-Phú Mỹ nằm trong phần diện tích đất quy hoạch của khu đô thị, với thiết kế gồm hai tòa chung cư 9 tầng và hàng trăm căn hộ phục vụ nhu cầu nhà ở giá rẻ cho người thu nhập thấp.

Tuy nhiên, việc hoàn tất thủ tục đầu tư, giải phóng mặt bằng và huy động vốn cho dự án vẫn được đánh giá là chậm, phụ thuộc nhiều vào sự phối hợp giữa chính quyền và chủ đầu tư.

Thanh tra Chính phủ đã chỉ ra nhiều tồn tại trong quản lý, sử dụng đất đai và quản lý đầu tư xây dựng trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi tại kết luận ban hành hồi tháng 9/2015.

Trong kết luận sau buổi kiểm tra thực địa cuối tháng 5/2026, Phó chủ tịch UBND tỉnh Quảng Ngãi Đỗ Tâm Hiển đánh giá cả ba dự án đều được triển khai kéo dài nhiều năm nhưng chưa hoàn thành đưa vào sử dụng, gây ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất, quyền lợi của người dân trong vùng dự án cũng như hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp.

Điểm chung của các dự án này là sự đan xen giữa trách nhiệm của Nhà nước và nhà đầu tư trong tái định cư, đặc biệt với các dự án được phê duyệt từ giai đoạn pháp luật đất đai còn nhiều khác biệt so với hiện nay.

Việc các dự án đô thị lớn bị “đóng băng” hơn một thập kỷ không chỉ gây lãng phí đất đai, nguồn lực xã hội mà còn bào mòn niềm tin của người dân – những người trực tiếp chịu ảnh hưởng khi đất bị thu hồi nhưng quyền lợi tái định cư chưa được đảm bảo đầy đủ.

Tại An Phú Sinh, chính quyền địa phương thừa nhận nguy cơ khiếu nại tập thể, ảnh hưởng đến an ninh trật tự nếu các thủ tục giao đất, cấp giấy chứng nhận tiếp tục chậm trễ. Trong khi đó, doanh nghiệp cũng rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan: đã bỏ vốn đầu tư hạ tầng nhưng không thể khai thác dự án do vướng pháp lý.

Mới nhất, UBND tỉnh Quảng Ngãi yêu cầu các sở, ngành và địa phương ấn định mốc thời gian cụ thể để xử lý dứt điểm từng dự án, trong bối cảnh Quốc hội đã ban hành các nghị quyết cho phép tháo gỡ khó khăn đối với dự án ngoài ngân sách có sử dụng đất lớn .

Câu chuyện An Phú Sinh cho thấy, vấn đề không chỉ nằm ở một dự án cụ thể mà ở cách xử lý các dự án chuyển tiếp kéo dài qua nhiều giai đoạn chính sách. Khi vai trò của Nhà nước và nhà đầu tư trong bồi thường, tái định cư chưa được phân định rõ ràng, hệ quả cuối cùng vẫn là người dân và doanh nghiệp cùng chịu thiệt.

Không chỉ ba dự án này, nhiều dự án thương mại, dịch vụ tại khu kinh tế Dung Quất cũng đã được TheLEADER phản ánh vì rơi vào tình trạng đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng chưa thể giao đất hoặc cho thuê đất do thay đổi quy định pháp luật.

Điều đó cho thấy bài toán của Quảng Ngãi không còn bó hẹp ở việc xử lý từng dự án riêng lẻ, mà là xây dựng cơ chế đủ linh hoạt để tháo gỡ các dự án chuyển tiếp giữa nhiều thời kỳ pháp luật, tránh tiếp tục lãng phí nguồn lực đất đai và cơ hội phát triển.