Những 'nút thắt' pháp lý của thị trường bất động sản dần được tháo bỏ

Nguồn vốn bất động sản vẫn tích cực

Nhận định về thị trường bất động sản (BĐS) năm 2022, ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển DKRA Vietnam cho rằng, về cơ bản thị trường sẽ phụ thuộc vào tình hình kiểm soát dịch bệnh và phát triển kinh tế nói chung. Với chủ trương của Chính phủ tại Nghị quyết 128/2021/NQ-CP, mức độ phục hồi của thị trường đang rất khả quan. Dự báo trong năm 2022, nếu tình hình không có những biến động nghiêm trọng về dịch bệnh, thị trường BĐS sẽ có những dấu hiệu tích cực hơn so với năm 2021 cả về nguồn cung mới lẫn sức mua. Tuy nhiên, bên cạnh đó cũng có nhiều thách thức rất lớn đan xen với những lực đẩy của thị trường.

Bất động sản được dự báo vẫn hút dòng tiền đầu tư trong năm 2022.

“Riêng BĐS thuộc loại hình mặt bằng bán lẻ vẫn còn nhiều thách thức do mức giá thuê đã quá cao từ năm 2019 về trước. Trong giai đoạn dịch bệnh và siết chặt giãn cách xã hội, xu hướng mua sắm online được đẩy mạnh, nhu cầu mặt bằng bán lẻ cũng bị hạn chế. Còn BĐS nghỉ dưỡng tiếp tục phụ thuộc vào sự phát triển của du lịch. Theo nhiều dự báo, phải đến năm 2023, ngành du lịch mới có thể quay trở lại như năm 2019 trở về trước và khi đó, BĐS nghỉ dưỡng mới sôi động trở lại. Dù vậy, một số dự án BĐS nghỉ dưỡng có thế mạnh vượt trội và tiềm năng thì vẫn có tín hiệu tích cực” - ông Nguyễn Hoàng cho hay.

Còn chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho rằng, kinh tế sẽ phục hồi nhanh nếu Việt Nam thực hiện tốt chương trình phòng chống dịch và chương trình phục hồi, phát triển kinh tế - xã hội 2022 - 2023. Cùng với đó, Chiến lược phát triển nhà ở 2021 - 2023 cũng đang dần hoàn thiện. Đặc biệt, trong gói phục hồi, đầu tư hạ tầng bổ sung thêm 13.000 tỷ đồng trong 2 năm; hỗ trợ lãi suất 40.000 tỷ đồng tương đương với khoảng 1 triệu tín dụng được hưởng lãi suất trong đó có nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và thu nhập thấp; 15.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội. Quan trọng hơn là thúc đẩy đầu tư công mạnh mẽ trong năm nay. Đây là những yếu tố quan trọng hỗ trợ tích cực cho thị trường BĐS giai đoạn tới.

Về nguồn vốn thị trường BĐS, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực nhận định vẫn tích cực. Tín dụng BĐS tăng 9% trong năm 2021, trong đó có cả đầu tư, nhà ở; bên cạnh đó còn vốn tư nhân, vốn FDI, phát hành trái phiếu.

Hệ thống pháp luật dần được hoàn thiện

Theo ông Cấn Văn Lực, các “nút thắt” về pháp lý cũng đang dần được tháo gỡ. Chính phủ đang chuẩn bị cho sửa nghị định liên quan đến quản lý khu công nghiệp, trong đó quy định rõ, trong khu công nghiệp phải có nhà ở cho công nhân, rút kinh nghiệm dịch bệnh vừa qua. Đặc biệt là sửa một số luật, Quốc hội đã thông qua 1 luật sửa 8 luật tháo gỡ nhiều vướng mắc trong xây dựng và BĐS, mặc dù vẫn còn một số điểm tiếp tục bàn thảo tiếp. Ngoài ra, Luật Nhà ở, Luật Đất đai sẽ sửa đổi trong thời gian tới. Đồng tình với quan điểm trên, ông Nguyễn Hoàng cũng cho rằng, Luật Đất đai được dự kiến sẽ trình Quốc hội xem xét, sửa đổi trong năm 2022, từ đó các Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở cũng thay đổi để phù hợp với sự phát triển của thị trường. Cùng với hàng loạt cơ chế, chính sách, định hướng khác thì đây sẽ là những điểm tựa, lực đẩy cho thị trường năm 2022.

Bên cạnh đó, Chính phủ đang thúc đẩy đầu tư công, đặc biệt là các gói giải ngân dự án hạ tầng giao thông cho mục đích phục hồi và phát triển kinh tế hậu Covid-19. Hạ tầng giao thông luôn là yếu tố trực tiếp tác động đến thị trường bất động sản. Các chính sách hỗ trợ doanh nghiệp, gói kích cầu trong sản xuất kinh doanh nói chung, từ vài chục ngàn tỷ đồng đến hàng trăm ngàn tỷ đồng. Có thể khó có gói hỗ trợ trực tiếp cho thị trường BĐS, nhưng sẽ tác động gián tiếp từ các doanh nghiệp ở lĩnh vực khác khi người lao động được hưởng lợi.

“Gói hỗ trợ người mua nhà (đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân lao động, chiến lược phát triển nhà ở giai đoạn 2021 - 2025 - 2030 của Bộ Xây dựng) của Chính phủ phối hợp với các ngân hàng đang được chuẩn bị kế hoạch và triển khai (có thể học hỏi kinh nghiệm từ gói 30.000 tỷ đồng năm 2013). Các dự án đang bị vướng mắc, treo do vấn đề thủ tục pháp lý nếu được tháo gỡ cũng sẽ góp phần giải phóng một lượng đáng kể nguồn cung và góp phần thúc đẩy thị trường” - ông Nguyễn Hoàng chia sẻ.

Còn ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, BĐS luôn luôn có độ trễ và năm 2022 sẽ là thời điểm thực hiện độ trễ đó. Một loạt chính sách đã ban hành từ kiến nghị của năm 2020, 2021 chưa thực hiện được nhưng năm 2022 sẽ có hiệu lực và được thụ hưởng. Đó là các vấn đề liên quan đến thị trường BĐS như hoạt động đầu tư, thủ tục pháp lý vì hệ thống pháp luật liên quan hiện đã dần hoàn thiện nên không còn mâu thuẫn giữa các quy định trong hệ thống pháp luật về đầu tư.

Đơn cử như Luật Đầu tư đã sửa, hay các quy định của pháp luật về quy hoạch, xây dựng cũng đã sửa. Do đó năm 2022, doanh nghiệp và nhà đầu tư sẽ quan tâm đến hiệu lực của các chính sách tác động đến nguồn cung trên thị trường.

Những thách thức của thị trường bất động sản năm 2022

Ông Nguyễn Hoàng cho rằng, bên cạnh những động lực, thị trường bất động sản cũng sẽ đối mặt với các thách thức như tình hình dịch bệnh; các chính sách về tài chính - ngân hàng siết cho vay bất động sản, chứng khoán (bao gồm siết phát hành trái phiếu bất động sản) để ngăn ngừa bong bóng, từ đó ảnh hưởng đến cả chủ đầu tư và khách mua; áp lực tăng giá bất động sản sẽ rất lớn bởi các lý do rất rõ ràng như: áp lực lạm phát, chi phí vật liệu xây dựng tăng, chi phí đầu vào tăng (đặc biệt giá đất), nguồn cung chưa được dồi dào,…