Những thành phố có nguy cơ bong bóng bất động sản

Tại nhiều thành phố lớn trên thế giới, giá nhà thực đã giảm trong bối cảnh lãi suất cao kìm hãm nhu cầu. Cùng với đó, các thị trường bất động sản cũng tăng trưởng chậm hơn do điều kiện vay vốn khó khăn và chi phí xây dựng tăng cao. Do đó, rủi ro xảy ra bong bóng bất động sản tại nhiều thành phố như Hồng Kông, London, và New York, giảm đáng kể.

Tuy nhiên, nhu cầu mạnh mẽ trên thị trường nhà ở xa xỉ và thị trường chứng khoán bùng nổ đang làm tăng nguy cơ bong bóng bất động sản tại những thành phố như Miami và Los Angeles của Mỹ.

Đồ thị thông tin dưới đây xếp hạng các thành phố có nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản cao nhất, dựa trên Chỉ số bong bóng bất động sản toàn cầu năm 2024 của ngân hàng UBS.

Để phân tích rủi ro bong bóng bất động sản, UBS xem xét 25 yếu tố tại 25 thành phố lớn trên thế giới, bao gồm tỷ lệ giá nhà trên thu nhập, tỷ lệ giá nhà trên giá thuê nhà, thay đổi về tỷ lệ vay thế chấp mua nhà trên GDP… Nguy cơ bong bóng là khả năng xảy ra sự điều chỉnh lớn về giá do những biến động lớn của thị trường.

Theo đó, thành phố Miami vượt qua Tokyo và Zurich trở thành nơi có nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản cao nhất năm 2024. Từ năm 2019 đến nay, giá nhà tại Miami đã tăng gần 50%, đẩy tỷ lệ giá trên thu nhập tăng lên trong bối cảnh người mua nhà phải giành giật để mua bất động sản xa xỉ ven biển. Bên cạnh đó, giá nhà tương đối thấp hơn so với các thành phố lớn khác của Mỹ, cùng việc không có thuế thu nhập và khí hậu ôn hòa là những nguyên nhân khiến nhu cầu nhà tại Miami luôn ở mức cao.

Đứng thứ hai là Tokyo, nơi có giá nhà đắt đỏ bậc nhất thế giới. Chính sách tiền tệ siêu nới lỏng và kinh tế ổn định đã góp phần khiến giá nhà tại Tokyo tăng cao. Năm 2023, tại thủ đô nước Nhật, giá một căn hộ 60m2 cao gấp 15 lần mức lương bình quân hàng năm của một lao động có tay nghề - một con số cao hơn tai London và New York.

Trong khi đó, Dubai của Các tiểu vương quốc Ả Rập thống nhất (UAE), dù chưa có nguy cơ xảy ra bong bóng, nhưng chứng kiến giá nhà tăng 17% trong giai đoạn từ quý 2/2023 đến quý 2/2024 – mức tăng nhanh nhất trong số các thành phố được phân tích. Trong năm qua, thành phố này ghi nhận lượng giao dịch bất động sản kỷ lục và mức tăng dân số mạnh.

Ngược lại, nhiều thành phố có rủi ro bong bóng giảm do giá nhà thực giảm, bao gồm London, Hồng Kông, Paris và Toronto.

Ngọc Trang