Nộp tiền làm sổ đỏ thay để nhận 120m2 đất, vợ chồng ở Quảng Ngãi nhận 'trái đắng'

Bỏ tiền làm sổ đỏ, chờ mãi không được nhận 120m2 đất

Theo trình bày của ông H. (ngụ tại tỉnh Kon Tum trước đây, nay thuộc tỉnh Quảng Ngãi), bà T. có một thửa đất tại đường B., thuộc tỉnh Kon Tum cũ nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

Do không có tiền thực hiện nghĩa vụ tài chính để làm sổ đỏ, bà T. thỏa thuận để vợ chồng ông H. nộp thay các khoản chi phí. Đổi lại, sau khi được cấp sổ đỏ, bà T. sẽ tách cho vợ chồng ông H. một phần đất rộng 120m2.

Cuối năm 2004, hai bên lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ông H. cho biết đã nộp thay bà T. khoảng 15 triệu đồng tiền thuế để hoàn tất thủ tục. Năm 2006, bà T. được cấp sổ đỏ nhưng không thực hiện việc tách đất, chuyển nhượng cho vợ chồng ông H., dẫn đến tranh chấp.

Từ thỏa thuận bỏ tiền làm sổ đỏ để nhận 120m2 đất, tranh chấp giữa vợ chồng ông H. và chủ đất kéo dài qua nhiều cấp xét xử. Ảnh minh họa: Nguyễn Huế

Ngoài thửa đất trên, hai bên còn thỏa thuận về một thửa đất khác tại đường C., thuộc tỉnh Kon Tum cũ. Theo thỏa thuận, ông H. sẽ làm hồ sơ chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở cho bà T. Đổi lại, bà T. sẽ tách cho ông H. một phần đất 150m2.

Ông H. cho biết đã xây nhà và công trình phụ trên đất với chi phí 111 triệu đồng. Tuy nhiên, việc chuyển mục đích sử dụng đất không thành. Cuối năm 2012, bà T. lấy lại đất và nhà, nên ông H. yêu cầu được hoàn trả chi phí xây dựng.

Trong khi đó, bà T. không thừa nhận nội dung hợp đồng chuyển nhượng ký cuối năm 2004. Bà cho rằng hai bên chỉ thỏa thuận ông H. thực hiện các thủ tục đất đai; sau khi hoàn tất, bà sẽ làm thủ tục cho ông H. một phần đất nhưng chưa xác định cụ thể. Bà cũng cho rằng ông H. chỉ hoàn thành việc làm sổ đỏ đối với thửa đất tại đường B., còn việc chuyển mục đích sử dụng đất tại đường C. không thành công.

Tại bản án sơ thẩm năm 2015, TAND huyện Ngọc Hồi, tỉnh Kon Tum khi đó tuyên giao dịch dân sự có điều kiện giữa ông H. và bà T., cùng hợp đồng chuyển nhượng đất năm 2004, vô hiệu; bác yêu cầu buộc bà T. tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Về hậu quả giao dịch vô hiệu, tòa buộc bà T. hoàn trả cho vợ chồng ông H. khoảng 29 triệu đồng tiền thuế và lãi. Đối với chi phí xây dựng, tòa buộc bà T. trả 45 triệu đồng và giao cho bà quyền sở hữu căn nhà, công trình phụ do ông H. xây dựng.

Cả hai bên sau đó đều kháng cáo. Cuối năm 2015, TAND tỉnh Kon Tum (nay là TAND tỉnh Quảng Ngãi) xét xử phúc thẩm, chấp nhận kháng cáo của vợ chồng ông H., buộc bà T. tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng năm 2004 và thanh toán cho vợ chồng ông H. 500 triệu đồng.

Hợp đồng đất ký trước khi có sổ đỏ, phán quyết 500 triệu đồng bị hủy

Sau đó, bà T. đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm. Viện trưởng VKSND cấp cao tại Đà Nẵng cũng kháng nghị, đề nghị hủy cả hai bản án để xét xử lại.

Theo nhận định giám đốc thẩm, kết quả giám định xác định chữ ký trong hợp đồng năm 2004 là của bà T. Vì vậy, việc bà cho rằng không biết về hợp đồng là không có cơ sở.

Tuy nhiên, tại thời điểm ký hợp đồng, bà T. và chồng chưa được cấp sổ đỏ; chữ ký trong hợp đồng không phải của chồng bà T. và hợp đồng cũng không được công chứng, chứng thực theo quy định. Do đó, hợp đồng không đáp ứng điều kiện có hiệu lực và phải được xác định là vô hiệu.

Hội đồng xét xử cũng bác lập luận của cấp phúc thẩm cho rằng việc bà T. được cấp sổ đỏ năm 2006 có thể làm hợp đồng ký năm 2004 có hiệu lực. Hợp đồng được ký vào tháng 12/2004, sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực. Do đó, hợp đồng không thuộc trường hợp chuyển tiếp theo Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP, vốn áp dụng đối với các hợp đồng được ký trước ngày 1/7/2004. 

Đáng chú ý, cấp giám đốc thẩm cho rằng việc cấp phúc thẩm buộc bà T. trả 500 triệu đồng cũng không phù hợp. Theo hồ sơ, ông H. mới thực tế nộp thay bà T. khoảng 15 triệu đồng tiền thuế, trong khi giá trị ghi trong hợp đồng là 58 triệu đồng.

Ngoài ra, cấp sơ thẩm chưa xác định đầy đủ thiệt hại thực tế và mức độ lỗi của các bên khi giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu mà lại tính theo lãi suất ngân hàng.

Từ đó, TAND cấp cao tại Đà Nẵng quyết định hủy toàn bộ bản án sơ thẩm và phúc thẩm, giao hồ sơ cho tòa sơ thẩm xét xử lại theo quy định.

(Tham khảo Quyết định giám đốc thẩm số 38/2017/DS-GĐT ngày 6/7/2017 của TAND cấp cao tại Đà Nẵng)